上海
【導(dǎo)語(yǔ)】隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式落地，要買房的剛需紛紛出手。上海資深房產(chǎn)律師杜繼業(yè)根據(jù)工作中常遇到的問題，總結(jié)出在上海買房必須注意的四大要點(diǎn)，供買房的朋友規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)參考。
一、示范文本雙方可以協(xié)商修改，有人認(rèn)為不能修改是錯(cuò)誤的
《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本，在關(guān)鍵處留有空白，并特意設(shè)置了補(bǔ)充條款和附件。這些都涉及到了買賣雙方重要的權(quán)利義務(wù)，可以由雙方協(xié)商確定。
特別說明：為了方便，中介往往會(huì)預(yù)先將空白處填寫并擬好補(bǔ)充條款。但中介準(zhǔn)備好的這些條款完全可以不采用，而由買賣雙方根據(jù)協(xié)商結(jié)果另作約定。
二、有抵押的房產(chǎn)，支付首期房款要特別當(dāng)心，謹(jǐn)防上當(dāng)
如果房屋尚有貸款沒有還完，存在抵押是很常見的。但是，如果賣方需要利用買方的首期房款還貸才能解除抵押，則需要特別當(dāng)心。因?yàn)椋绻I方急需用錢，將錢挪作他用，則抵押沒有解除的情況下，將會(huì)帶來一系列的問題。
特別說明：上述情況，建議買方先確認(rèn)賣方欠款的金額，同時(shí)陪同賣方前往銀行還貸，將首期房款從買方自己的銀行卡里直接支付給銀行，同時(shí)要求買方出具收條并保留銀行出具的回執(zhí)。
三、支付第二期房款需要特別注意的事項(xiàng)
支付第二期房款，通常通過向銀行貸款支付，也有人通過現(xiàn)金支付。如果通過銀行支付，則可注意銀行在貸款合同中約定的是見“收件收據(jù)”放款，還是見“他項(xiàng)權(quán)證”放款。建議最好約定，見“他項(xiàng)權(quán)證”房款，因?yàn)槟玫健笆占論?jù)”時(shí)房子并沒有過戶至買方名下，在這期間，房子是有可能被司法查封的。這種情況，雖然發(fā)生的概率并不大，但實(shí)踐中也并不罕見。
如果現(xiàn)金支付第二期房款，則雙方喜歡約定“辦理過戶交易手續(xù)的同時(shí)”支付第二期房款，首先如此約定很難說清，到底交資料的時(shí)候還是手續(xù)辦理完畢之日，同時(shí)也存在過戶前被司法查封的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此建議至少要約定拿到“收件收據(jù)”之后再支付第二期房款。
特別說明：要耐心與賣方協(xié)商，爭(zhēng)取最有利于自己的結(jié)果，而不要完全聽任中介的安排。
四、交房和支付尾款需要注意規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于買方而言，只有拿到產(chǎn)權(quán)證并實(shí)際占有房屋之后，才算取得房屋的全部權(quán)利。伴隨著交房，還有清點(diǎn)設(shè)備，辦理水電煤、有線電視、物業(yè)費(fèi)過戶，鑰匙交接等工作要做，因此如果不多留些尾款，一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議，賣方如消極對(duì)待，則仍然需要通過訴訟解決。
特別說明：實(shí)務(wù)中，所留尾款一般不超過5%，如果要求留太多，賣方一般也不會(huì)同意。
【結(jié)語(yǔ)】上海買房動(dòng)輒上千萬，如何小心都不為過。以上總結(jié)的是最重要、最核心的幾點(diǎn)，其實(shí)幾乎每個(gè)交易環(huán)節(jié)都需注意，但是如果以上幾個(gè)重要環(huán)節(jié)不出問題，就能規(guī)避絕大部分風(fēng)險(xiǎn)。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）
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