浙江
自從7月14日央行發聲”支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款“以來，商業銀行便被推上峰尖浪口之上。
存量房貸利率是否下調，自然也成為近日全網熱議的焦點。
作為已經購房的人來說，當然樂見存量房貸利率下調，因為這是實實在在的受惠。舉個例子，按揭貸款1000萬的房子，按照原來的年化5.6%房貸利率來計算，一年的房貸利息就是56萬，平攤到每個月，則需支付46667元的按揭利息。
而如果存量房貸利率下調到目前的首套房貸利率年化4.3%上，則一年的房貸利息就是43萬，每月需支付的按揭利息就只有35833元。與原來的貸款利率相比，貸款利息足足少了近11000元/月。
對于銀行來說，下調存量房貸利率，自然是不愿意的。疊加央行發聲，僅僅只是支持和鼓勵，并不是政策（當然不具有強制性），因此，借款人來和銀行自主協商，下調存量房貸利率，可以說難上加難。
當然也有銀行頂不住借款人提前還貸的壓力，想下調存量房貸利率，以挽留失去的按揭客戶，但是這樣的銀行少之又少。
比如昨日（7月21日）據財聯社報道，常州市有部分銀行同意下調存量房貸利率。但是這個消息一發布后，新浪財經記者就發文稱“從常州市多家銀行了解到，目前未收到通知下調存量房貸利率”。
由此可見，銀行想下調存量房貸利率也是壓力很大的。
那么，存量房貸利率是否下調，筆者個人認為，可能需要綜合評估整個銀行體系在房地產行業的不良債務到底有多少？銀行流動性資金能否支付銀行流動性支出？等等。只有在綜合評估這些后，不至于導致系統性金融風險才有可能做出選擇。
存量房貸利率能否下調，原因不是銀行不肯松口到嘴的肥肉，而是要避免系統性金融風險的發生。
我們以中國恒大作為例子來說明這個問題吧。
根據7月17日中國恒大公布的數據顯示，截至2022年12月31日，中國恒大總負債24374.1億元，其中借款6123.9億元，應付貿易賬款及其它應付款項10022.6億元（含應付工程材料款5961.6億元），其它負債1017.4億元。
而根據中國恒大2022年年報顯示，中國恒大資產合計18400億元。
很明顯，中國恒大已經到了資不抵債的地步了，凈資產為-5974.1元。我們假設中國恒大破產清算，那么，這18400億元的資產怎么分呢？按照我國破產法律法規，償還債務的先后順序為：
1、破產費用。
2、消費購房債權。根據中國恒大2022年報顯示，合約負債為7210.2億元。這個合約負債即購房款，是需要專款專用于工程建設保交樓的。
3、建設工程債權。根據中國恒大2022年報顯示為5961.6億元。
4、擔保債權。主要為銀行借款。
5、稅費、員工工資、其它普通債權等。
也就是說，在中國恒大土地全部能變現的前提下，在假設上述數據為真，且不考慮破產費用的情況下，中國恒大資產18400億元，剔除消費購房債權7210.2億元和建設工程債權5961.6億元，剩下能用于償還銀行債務的金額為5228.2億元（18400億-7210.2億-5961.6億）。
而中國恒大借款為6123.9億元！
因此，銀行考慮是否下調存量房貸利率，可能就需要考慮能否導致系統性金融風險了。
筆者個人認為，存量房貸利率如果下調，最有可能的下調是分類下調，而不是全盤下調。比如對剛需、改善客戶的存量房貸利率進行下調等等，而對投資炒房客，還是按照原來存量房貸利率計息。
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