深圳“2.8”二手房指導價新政出臺月余，市場變化“奇特”！

　　深圳二手住房成交參考價格發(fā)布機制出臺已經(jīng)一月有余，深圳樓市變化如何？

　　正所謂“上有政策，下有對策”。網(wǎng)傳深圳業(yè)主為了賣房，腦回路清奇獨特，雖說按指導價賣房，但是捆綁家私家電、或者裝修等附加條件，交易總價自然往上走一波。

　　市場真相當真如此嗎？文君一一為大家撥開迷霧。

　　1

　　深圳二手房網(wǎng)簽量近乎腰斬

　　中介帶看量不減反增

　　深圳樓市整個2月應該是相當“焦慮”的，賣家如此，買家亦如此，中介更是如此。

　　單從月度成交量來看，深圳二手房市場調(diào)控威力漸顯。

　　據(jù)深中房協(xié)統(tǒng)計，2月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計5272套，同比去年2月份1935套雖然仍高出不少，但由于去年2月份受疫情停產(chǎn)停工影響，市場短期內(nèi)處于“休市”狀態(tài)，因此，同比意義不大。

　　但環(huán)比1月份8971套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，則明顯看出2月份的網(wǎng)簽量下滑明顯，下滑了41.2%，近乎腰斬。

　　（注：網(wǎng)簽量，系指在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在線簽訂《深圳市二手房買賣合同》示范文本合同份數(shù)，并非最終成交過戶套數(shù)，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相比最終完成成交過戶的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)市場運行態(tài)勢。本文所提網(wǎng)簽量都參照此釋義。）（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標準指數(shù)）

　　此外，從2月份的周走勢分析，新政前2月1日-2月7日，該周網(wǎng)簽量達2405套，占2月網(wǎng)簽總量的45.6%。

　　新政出臺后，深圳二手房周成交下滑強烈，再加上春節(jié)假期影響因素，周成交一度跌至362套，上周（2.22-2.28）網(wǎng)簽834套二手房，與新政前周平均網(wǎng)簽量2500套對比，下跌近7成。

　　（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標準指數(shù)）

　　由此可見，深圳二手房市場，隨著2?8新政的持續(xù)發(fā)酵，買賣雙方預期開始分化，開始進入深度博弈期，市場進入橫盤期。

　　從市場掛牌量方面來看，有“止跌回升”的態(tài)勢。

　　根據(jù)四大行（樂有家、Q房網(wǎng)、貝殼找房、中原地產(chǎn)）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2021年3月1日，深圳共計掛盤出售房源107472套（含重復房源），雖然與新政前1月份的112959套（含重復房源）在售房源，減少了4.9%，

　　但環(huán)比2月19日統(tǒng)計到104186套（含重復房源）在售房源則增加了3.2%。

　　（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標準指數(shù)）

　　究其原因，深房中協(xié)認為，新政后短期內(nèi)出現(xiàn)了賣家撤盤惜售行為，但隨著新政執(zhí)行規(guī)則以及各大銀行態(tài)度的明朗，除了買賣雙方預期的分化外，深圳業(yè)主內(nèi)部也開始出現(xiàn)部分心理預期的分化，一改此前深圳業(yè)主一邊倒式的“強硬”態(tài)度，捂盤惜售的行為有所松動，因此，在短期內(nèi)掛盤出售的房源開始止跌回升。

　　值得關注的是，中介帶看量此時不減反增！為什么會出現(xiàn)如此現(xiàn)象？

　　深房中協(xié)認為，一方面，是因為2·8新政前就已受臨近春節(jié)返鄉(xiāng)潮的影響，帶看量有所減少；另一方面，此次新政并不像以往歷次新政對需求進行限制，阻隔需求入市，人為造成需求減少，因此，隨著各大銀行態(tài)度的日益明朗，在未來貸款額度會受影響的背景下，買方更多是以“撿漏”的心態(tài)來看房試探賣家，因此就呈現(xiàn)出帶看量增加，而網(wǎng)簽量低迷（買家真實成交意愿不強烈）的奇特現(xiàn)象。但也從側(cè)面體現(xiàn)出買賣雙方博弈觀望的氛圍之濃厚。

　　2

　　深圳業(yè)主出“奇”招賣房？

　　剛需如何買房？

　　2月8日，官方發(fā)布深圳二手房成交指導價后，買賣雙方陷入焦慮不堪的情緒當中。

　　在這段新政發(fā)酵期間，網(wǎng)上流傳出，業(yè)主賣房，要捆綁家具、裝修設計，甚至是“名人字畫”等，一起出售房源。

　　原本按官方指導價出售，這樣一經(jīng)“包裝”，迅速坐地升值。

　　對于這些網(wǎng)絡流傳的賣房圖片，文君認為大家不要信以為真，事實上政策出來后，影響的只是首付款，其他交易環(huán)節(jié)沒有發(fā)生根本性改變。

　　變相提高成交價，其實根本沒必要。

　　如果說銀行根據(jù)指導價批房貸，則首套首付比例將由30%提升至45%左右。即一套500萬元的住宅，首付金額從原先的150萬提升至225萬，購房者在實際購房前，需為預算留出一定上浮空間。

　　對于這樣的市場環(huán)境，剛需購房者該如何買房？

　　文君建議如下：

　　①雖然“2·8”新政執(zhí)行細則還沒有出來，但是深圳多家銀行已經(jīng)按照深圳官方發(fā)布的二手房成交參考價執(zhí)行貸款發(fā)放，這將是大概率事件，導致購買二手房首付要增加，而新房不受新政的影響，原計劃買二手房的勢必會分流一部分到新房市場。

　　②剛需朋友購房，建議盡早上車。新房和二手房只要有合適的就要立刻上車，剛需朋友建議不要追熱點新盤，陪跑會成為大概率事件，可以關注核心區(qū)域其他新房，打中的概率會增加。二手房如果有合適的，降低總價標的也要盡快上車。

　　③購買二手房的朋友建議及時了解樓市信息，保持與中介溝通，市場上有一些交通配套完善、性價比高、業(yè)主誠意出售的“筍盤”，中介及時告知，抓緊時機，快速入手。

　　④目前，深圳有3595個二手小區(qū)成交參考價公布，對于那些還未公布的二手樓盤，交易操作靈活，購房者可以多加關注。

　　深圳住宅“供需矛盾”凸出，是房價上漲的重大“推手”。

　　剛需想在深圳安家置業(yè)，要珍惜房票機會，盡早上車。

　　深中房協(xié)分析指出，隨著各大銀行執(zhí)行態(tài)度的明朗，以及近期各地嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的專項治理工作的推進，市場在可預見的未來，二手住宅市場將會經(jīng)歷一段時間的橫盤期，短期看，“金三銀四”大概率會“失約”。