這一次，廣州比深圳大膽！

今天，廣州終于出了一個大招：

正式啟動二手房收購試點！

但如果你只把這當(dāng)作“救市”，那還是看淺了。

這背后，廣州是要打通城市流動性的那個“死結(jié)”，把卡住的一手房和二手房市場，給縫合起來。

這次，廣州定的收購標準是這樣的——

70㎡以下、300萬以內(nèi)、不限樓齡、環(huán)城高速之中。

其中涉及了老西關(guān)、老越秀、老東山等一系列的房子。

這屬于市場最難賣的、最壓制換房熱情的，老城區(qū)“老破小”。

要知道，過去幾年，廣州通過容積率新規(guī)，讓新房得房率實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，但與此同時也對二手房形成了降維打擊。

產(chǎn)品力的差異，讓二手房幾乎只有一個選擇——

降價

業(yè)主必須割肉去彌補產(chǎn)品上的代差。

這進一步加劇了置換難度。

舊房賣不出理想價格，新房又買不起理想產(chǎn)品，很多家庭的置換計劃就被卡在了半路上，“老破小”業(yè)主處境更難。

這次，廣州讓國企直接下場盤活“老破小”，實際就是想再次縮短交易時長，同時也讓有置換需求的買家能盡快換到新房。

當(dāng)然，如果評估價太低，政策就會淪為擺設(shè)；如果評估價太高，賬算不過來。

廣州放出了“初步詢價+第三方復(fù)核評估再協(xié)商成交價”。

更重要的是，在資金把控上，這次“以舊換新”的交易不發(fā)房票，也不發(fā)現(xiàn)金。

而是將二手住宅收購款全額劃進銀行專戶，在180天內(nèi)定向支付給新房開發(fā)商。

參考上海的做法，就是由建設(shè)銀行提供資金托管、授信與全流程金融服務(wù)，目前廣州還沒有公布具體對口銀行。

但這相當(dāng)于引水入渠。

它不僅確保了每一分錢都精準流向市場，也滿足了買房人急切的換房需求，還保障了大額資金的安全，促進了一個良好的金融閉環(huán)。

不過，如果收回來的房子爛在手里，那就是表演式收房。

但廣州安居集團的邏輯很清晰，要實現(xiàn)精準對流。

熱知識：廣州安居集團本身，是廣州市住房保障總體實施平臺、資源整合主體，核心業(yè)務(wù)負責(zé)全市保障房及配套的投資、建設(shè)、運營。

去年，安居集團從房企手中收購自持房源改做配售型保障房，給市場提供了另一種可能性。（詳細請戳：細則落地，廣州“站崗”多年的開發(fā)商，松了一口氣）

只不過，舊房和自持房源不同，其分布比較零散，而且有一定樓齡，很難統(tǒng)一出售。

我預(yù)計，這些舊房大概率會參考上海，先統(tǒng)一翻新改造，再當(dāng)成區(qū)域里的保障房，用比較實惠的價格，租給新市民、年輕人這些剛需群體。

這樣既能增加保障房的房源，也能讓片區(qū)的住房結(jié)構(gòu)更合理。

一邊解決了二手房賣不掉的痛點，一邊完成了保障房入住的需求。

我認為，這是廣州的一次主動升級。

它在用運營思維代替調(diào)控思維，不是簡單地給止痛藥，而是完成一套心臟搭橋手術(shù)。

實際上，要給城市的“心臟地段”做手術(shù)，不是普通城市可以做到。

首先，下場的國企實力要過硬，要有穩(wěn)定的金融管道支持，能hold住龐大的資金量。

其次，每一場收購都要公平公開公正，整個交易流程設(shè)計還要快速、順暢、高效。

最后，企業(yè)還要懂善后，把收購回來的舊房子投入到可運營的資產(chǎn)里。

畢竟房屋改造、裝修也需要付費。有的城市之所以不能產(chǎn)出大量保租房，不是因為他們不想，而是因為租戶不夠、資金不足，沒法盤活整個鏈條。

廣州能夠主動嘗試，代表它有這樣的實力，有這樣的決心去擔(dān)起責(zé)任。

雖然180天的周期、評估價的博弈依然充滿未知，但廣州起碼走出了一條路，讓不動產(chǎn)動起來。

好消息是，前不久，南沙開建發(fā)出30億收購全市二手房的邀請。

截至5月25日，廣州南沙住房“以舊換新”的報名人數(shù)已超346組，簽約50戶，反饋不錯。

我們也希望，接下來的每一步，廣州都能走得更穩(wěn)。