上半年城西，下半年城東，蘭州四代宅的競爭徹底瘋狂了！

現(xiàn)在全網(wǎng)都在喊“反內(nèi)卷”，但是房地產(chǎn)行業(yè)例外。

現(xiàn)在的房產(chǎn)市場總是給人一種“都得卷起來，一個都逃不掉”的感覺。

就拿蘭州來說，四代宅的競爭已相當(dāng)激烈，但各個房企還在不斷卷產(chǎn)品。

四代宅出現(xiàn)僅一年時間，得房率、產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)經(jīng)歷多輪突破了。

剛開始還靠代際差，但現(xiàn)在蘭州已經(jīng)快“遍地四代宅”了。

所以，開發(fā)商又開始拼命卷贈送面積、卷空間使用率、卷會所、卷生活方式……

總結(jié)下來就一句話：2026年的蘭州樓市，只有卷王，才能笑著走出這場混戰(zhàn)。

這一輪產(chǎn)品內(nèi)卷的猛烈程度，從各個新盤的動作上就能直觀感受到。

今年的蘭州，無論是城東還是城西，隨便拎出來一個區(qū)域，就能喊出五個以上要上市的新盤。

更別說后續(xù)還會有掛新地，上新盤的可能，今年蘭州四代宅可以說完全是“飽和式”輸出。

粗略計算，目前蘭州已正式亮相，或是處于籌備階段、即將入市的四代宅項目，已超20個。

這樣的陣仗，別說開發(fā)商慌，就連購房者看了都得愣一下，一時間竟不知該從何選起。

尤其是5月起，蘭州一大批四代宅項目開始集中入市，市場供應(yīng)規(guī)模大幅增加，競爭也更加激烈。

根據(jù)市場表現(xiàn)來看，2026年蘭州樓市上半年由城西板塊主導(dǎo)，下半年城東項目也將迎來密集發(fā)聲。

城東的競爭主要集中在東崗、雁灘和黃河北三大區(qū)域，屬于是諸侯爭霸，板塊內(nèi)的擠壓效應(yīng)明顯。

自東向西，分別來看：

包括城市展點已開放的斌鑫·云錦，占地面積約33.293畝，主打年輕化，是專為蘭州年輕人打造的四代宅。

斌鑫·云錦項目效果圖

接著就是華潤的新項目蘭州潤府，項目城市展廳也已正式開放，戶型面積段為104-144㎡，共規(guī)劃有512戶。

蘭州潤府打造的全齡化友好住區(qū)，主打無慮“養(yǎng)娃”，是蘭州首個成長友好四代宅。

蘭州潤府項目效果圖

還有保利城東的地鐵盤——保利·瑯悅，共計409套房源，戶型面積段為103-126㎡，主打宋式美學(xué)好房子，項目城市展廳已正式開放。

作為央企保利的新品，其強大的品牌影響力和產(chǎn)品實力，一登場就成為了城東板塊的焦點之一，接下來很快實景就會開放。

保利·瑯悅項目示意圖

除了這幾個新面孔，城東板塊還有不少實力選手也在同臺競技。

其中就包括去年已經(jīng)入市的斌鑫·云頌、中海·天空之鏡，以及今年亮相的華曜·覌蘭、綠城·雁鳴海棠4個四代宅項目。

自東向西依次來看：

斌鑫·云頌，主打建面約116-152㎡四代準(zhǔn)現(xiàn)房，今年買明年住，還有6-7層低密洋房可供選擇。

斌鑫·云頌項目效果圖

中海·天空之鏡，去年蘭州樓市的銷冠盤，如今二展實景已全面開放，接下來就是兌現(xiàn)沖刺階段。

疊加已投用的雁興全民健身中心和計劃6月開建的劉家灘九年一貫制學(xué)校雙重利好，項目價值將顯著提升。

中海·天空之鏡實拍圖

還有就是純改善定位的華曜·覌蘭，戶型面積段為129-270㎡，規(guī)劃有456戶，主打?qū)庫o住宅和精毛坯交付，瞄準(zhǔn)高端改善人群。

項目城市展廳已于1月中旬開放，如今示范區(qū)也即將亮相，加之旁邊公園和學(xué)校的加速兌現(xiàn)，屆時又將會掀起一陣關(guān)注熱潮。

華曜·覌蘭項目示意圖

綠城·雁鳴海棠，主打建面約128-191㎡戶型，規(guī)劃有401戶，依托天水路中軸占位、綠城的園林打造優(yōu)勢和產(chǎn)品質(zhì)感，在城東的改善市場中占據(jù)了一席之地。

綠城·雁鳴海棠項目總平圖

下半年，隨著斌鑫·云錦、蘭州潤府、保利·瑯悅3大新四代宅項目的集中入市，整個城東板塊的市場競爭會更加激烈。

與雁灘多點開花的格局不同，黃河北區(qū)域的新盤分布相對集中，主要圍繞幾個核心區(qū)域展開，而且清一色主攻高端改善市場。

其一為中海徐家灣的新項目，中海天譽和中海·云縵源境；其二為鹽場片區(qū)的甘肅駝鈴廠更新改造項目——善建·金宸序。

中海的這兩個新項目，都將引入蘭州前所未有的住宅設(shè)計形態(tài)——抬板社區(qū)。

雖都為抬板社區(qū)，但兩個項目的定位有所不同：

中海天譽的定位為城市頂豪，面積段為185-350㎡，僅規(guī)劃有322席，預(yù)計實景示范區(qū)很快也要亮相了。

中海天譽項目效果圖

加之其頂豪屬性，可以說是蘭州主城稀缺性和純粹性拉滿的選手。

而中海·云縵源境戶型面積段為129-143㎡，規(guī)劃有906套房源，是“中海好房子+精工+”雙核系統(tǒng)的四代產(chǎn)品。

中海·云縵源境項目效果圖

目前，中海天譽和云縵源境的城市展廳均已開放，它們的入場也讓黃河北區(qū)域的產(chǎn)品內(nèi)卷，提升到了新的高度。

善建·金宸序，則定位為商住一體化項目，主打康養(yǎng)屬性的四代宅項目，精準(zhǔn)切入高端康養(yǎng)改善市場。

善建·金宸序項目示意圖

而城西板塊的內(nèi)卷熱度，也是絲毫不輸城東。

保利、中海、令牌、天居、方大扎堆布局，從西站到三灘、孔家崖四代宅遍地，競爭激烈。

西站板塊目前已有多個四代宅項目亮相，雖還未入市，但也已蓄勢待發(fā)。

其中就包括占位西站核心的令牌·云璟，共計436戶，主打建面約124-190㎡全生命周期戶型，項目營銷中心、景觀示范區(qū)及樣板間均已亮相。

令牌·云璟項目示意圖

它走的是寧靜陽光路線，將以六重"寧靜宅標(biāo)準(zhǔn)"、12大精細(xì)化體系、社區(qū)4大智慧體系、22大智能系統(tǒng)的全面落地，打造西站改善四代標(biāo)桿。

接著就是坐擁“高鐵+地鐵”雙軌核芯的城享·楠樾項目，分南北雙地塊規(guī)劃：

南地塊打造第四代住宅社區(qū)，規(guī)劃有398套房源；北地塊建設(shè)商業(yè)綜合體與酒店。

城享·楠樾項目效果圖

七里河南部區(qū)域競爭相對平緩，沒有密集新盤入市，但也有四代宅項目布局。

主要包括：已完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證和總平公示的勝財壹號院（255戶），以及營銷中心開放的低密小高四代宅景嘉詩悅（105戶）。

未來，這兩個項目入市之后，將進一步豐富七里河南部四代住宅市場。

繼續(xù)向西，便來到了2026年蘭州四代宅項目扎堆的三灘板塊。

三灘板塊的市場競爭，實際上就是保利、中海、令牌三大房企的實力角逐，且所有新項目都已相繼入市。

馬灘核心的保利·安瀾天珺，是保利“天”系高端作品，共規(guī)劃有681套房源，主打建面約119-172㎡超四代住宅。

保利·安瀾天珺項目總平圖

目前項目實景示范區(qū)已開放，產(chǎn)品主打極致得房率和對在地文化的高度融合。

接著就是已盛大發(fā)售的中海·時光之境，戶型面積段為129-168㎡，共計728戶，項目打造的17F低密小高，是區(qū)域內(nèi)罕有的產(chǎn)品形態(tài)。

中海·時光之境項目示意圖

同時它也是“中海好房子&精工+”雙體系首次落地的項目，項目營銷中心也已正式開放，精工細(xì)節(jié)實地可鑒。

最后再來看令牌在蘭州打造的首個寧靜陽光四代宅——令牌·云啟。

目前令牌·云啟北區(qū)大區(qū)實景已全面呈現(xiàn)，且部分樓棟已封頂，現(xiàn)已進入清尾階段。

南區(qū)403戶房源也已正式發(fā)售，戶型面積段為121-199㎡，項目最大的亮點就是約65米樓間距，主打低密、寧靜，而且還是精毛坯交付。

令牌·云啟（南區(qū)）項目效果圖

孔家崖板塊同樣也是城西樓市的熱門賽場，新老項目交替發(fā)力。

去年入市的中海·天鉆，憑借一線南向瞰河視野、約41.95m極致觀景面等產(chǎn)品優(yōu)勢，成為片區(qū)稀缺瞰河四代宅，其姊妹盤江灣境也同步加持了片區(qū)熱度。

天居臻璽目前正在建設(shè)中，城市展廳也已開放，572戶體量，主打L形環(huán)幕露臺、雙套房高端設(shè)計，產(chǎn)品亮點突出。

天居臻璽項目效果圖

最后就是方大集團的新項目，蘭州盛元灣壹號，定位為商住一體化項目，項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證已公示，規(guī)劃布局有1棟25F住宅，共計100戶，1棟16F綜合樓。

與其他三個區(qū)域相比，西固的四代宅產(chǎn)品內(nèi)卷節(jié)奏相對平緩，沒有密集的四代新盤上新，目前僅勝財學(xué)府一個四代宅項目，規(guī)劃有743戶房源。

勝財學(xué)府項目示意圖

西固目前還是以傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品為主，像陳官營、大灘等核心板塊的核心產(chǎn)品就是3代、3.5代，且競爭烈度絲毫不輸四代宅賽道。

綜合全年節(jié)奏來看，2026年上半年的蘭州樓市，屬于城西主場，新盤集中爆發(fā)，熱度、聲量、競爭強度持續(xù)攀升。

但下半年，基本就是城東的主場，新項目會陸續(xù)進場，在價格、產(chǎn)品、服務(wù)展開全方位PK，好戲還在后頭。

從城東到城西，無論是四代宅還是3.5代產(chǎn)品，競爭都十分激烈，這種名場面在蘭州已經(jīng)多年未見了。

如果說新盤扎堆亮相是蘭州樓市內(nèi)卷的表象，那么產(chǎn)品的不斷迭代升級，就是這場內(nèi)卷的核心。

“好房子”新規(guī)的落地，正在掀起一場住宅產(chǎn)品的深層洗牌。

從卷得房、贈送，到卷交付，卷增配，再到卷產(chǎn)品迭代，三代、四代，在不斷突破……產(chǎn)品迭代速度肉眼可見。

其中，戶型面積段的改善升級，是最直觀的變化之一。

如今，蘭州新房市場以主城100-140㎡的偏改善戶型為絕對主力，尤其是143㎡戶型，是最受蘭州改善客群青睞的網(wǎng)紅戶型。

此外，2026年以來蘭州樓市160-180㎡的戶型供應(yīng)也在逐漸增多，大面積戶型一躍成為頭部房企角逐的核心賽道。

不可否認(rèn)，產(chǎn)品迭代升級自然是好事，但我們也不得不正視一個現(xiàn)實：

蘭州改善群體的數(shù)量終究是有限的，在20多個四代宅項目同場競技的背景下，供需關(guān)系的失衡，只會讓接下來的競爭變得更加激烈。

沒有過硬的產(chǎn)品力和核心競爭力，很難在這場內(nèi)卷中站穩(wěn)腳跟，這也是2026年蘭州樓市最殘酷，也最真實的生存法則。

這場席卷全城的內(nèi)卷，最終也傳導(dǎo)到了購房者身上，造就了蘭州最理性、最挑剔的買房群體。

曾經(jīng)，買房可能是一場稍一猶豫就失之交臂的爭奪戰(zhàn)，但如今，饑餓營銷顯然已經(jīng)不奏效了。

在蘭州買房，早已變成了一場集信息搜集、價格談判、產(chǎn)品對比、實景考察于一體的“技術(shù)活”。

而購房者的挑剔，也反過來加劇了開發(fā)商的內(nèi)卷，形成“越卷越挑、越挑越卷”的循環(huán)。

當(dāng)然，這種卷是市場成熟的表現(xiàn)，也是樓市回歸居住屬性的必然。

對于購房者而言，這無疑是最好的時代，低門檻、好產(chǎn)品、高性價比，可選性多。

但對開發(fā)商而言，這卻是最壞的時代，不卷就出局，不優(yōu)就淘汰，沒有絲毫的“躺平”空間。

這場席卷全城的樓市內(nèi)卷，還在繼續(xù)，沒有人知道它會持續(xù)多久。

但可以肯定的是，這場內(nèi)卷終將推動蘭州樓市不斷走向成熟，推動產(chǎn)品持續(xù)升級，直到市場徹底回歸理性，價值完全重估的那一天。

而在那之前，所有的開發(fā)商，都必須全力以赴，所有的購房者，都可以在這場內(nèi)卷中，挑到自己心儀的好房子。

畢竟，內(nèi)卷的終極意義，從來不是內(nèi)耗，而是篩選出真正有價值的產(chǎn)品。

作者=指蘭針·卷卷

版權(quán)聲明：本文為指蘭針原創(chuàng)，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

如需授權(quán)，聯(lián)系客服

法律顧問= 上海蘭迪（蘭州）律師事務(wù)所·張維林

聯(lián)系電話：181 9800 5777

我們一起聊聊觀點，講講故事