中海與招商蛇口，必有一戰(zhàn)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

招商蛇口有點(diǎn)瘋狂，在京四處撒網(wǎng)。

幾天前，它瞄上了通州區(qū)九棵樹(shù)6016地塊。手法和此前一樣——提前發(fā)出招標(biāo)計(jì)劃，投資估算13.8億元。

這次，難道它又要上演狼來(lái)了的故事？

一個(gè)月來(lái)，招商蛇口放了多個(gè)招標(biāo)的“煙霧彈”，包括亦莊瀛海地塊、豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊、朝陽(yáng)東壩地塊和豐臺(tái)太平橋地塊。

有的是真敵不過(guò)，有的是一槍未放。

結(jié)果是，顆粒無(wú)收。

此番殺個(gè)回馬槍，跑回通州，它和中海地產(chǎn)扳手腕來(lái)了：一起拼搶中海玖樹(shù)滿和北面一路之隔的6016地塊。

它們?cè)敲擞?，去年共同投資了朝棠攬閱。招商蛇口、中海地產(chǎn)和貝好家，分別持股51%、34%和15%。

截至目前，朝棠攬閱供應(yīng)934套，網(wǎng)簽790套，成交均價(jià)5.695萬(wàn)元/平米，成交金額41.45億元，地價(jià)覆蓋率178%。三位股東，大賺了一筆。

位于北京東面的通州，是招商蛇口的福地，包括璀璨時(shí)代、云璟攬閱，都取得不錯(cuò)的收益。

對(duì)于中海地產(chǎn)而言，通州也給它帶來(lái)了好運(yùn)。玖樹(shù)滿和于今年3月開(kāi)盤，供應(yīng)578套，網(wǎng)簽419套，成交均價(jià)5.12萬(wàn)元/平米，成交金額19.76億元，地價(jià)覆蓋率160%。

沒(méi)有永遠(yuǎn)的朋友，只有永遠(yuǎn)的利益。

花姐預(yù)計(jì)，在通州最低密的6016地塊上，中海地產(chǎn)和招商蛇口必有一戰(zhàn)，勝負(fù)將在2026年6月23日下午見(jiàn)分曉。

一塊“誘人”的地塊

6016地塊的確很誘人。

它占地2.11公頃，規(guī)劃建面3.38萬(wàn)平方米，容積率僅為1.6，起拍價(jià)8.447億元，樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平米。

一年前，在6016地塊東南1公里之外的梨園6007地塊，一場(chǎng)土拍驚心動(dòng)魄。

中鐵建地產(chǎn)鏖戰(zhàn)215輪，最終以7.755億元摘得，樓面價(jià)3.58萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率21.94%。

那塊地，容積率為1.7，是當(dāng)時(shí)通州最低密的宅地。

中鐵建地產(chǎn)將其開(kāi)發(fā)成花語(yǔ)璟云后，被淹沒(méi)在通州樓市的浪濤中。

如今，6016地塊的容積率，又創(chuàng)了新低。

它原本和隔壁的中海玖樹(shù)滿和，是孿生兄弟。這，從兩塊地的土拍文件上可以看出來(lái)：

“若6016、6017地塊二級(jí)建設(shè)單位為同一主體，地下可通過(guò)FZX-0302-UG01區(qū)域（街坊一路）進(jìn)行連通，可連通部分的深度為-3.5米到-12米”。

無(wú)論是在2025年9月16日還是2026年4月27日，這兩塊地的“多規(guī)合一”意見(jiàn)函，都有同樣的表述。

現(xiàn)實(shí)情況是，6017地塊捷足先登，在2025年11月27日被中海地產(chǎn)拿下。

時(shí)隔半年，6016地塊拿出來(lái)交易，土拍節(jié)奏控制得恰到好處，玖樹(shù)滿和進(jìn)入尾盤銷售階段。

與6017地塊相比，6016地塊的包袱重一些。

地上須配建社區(qū)綜合服務(wù)中心1000平米、地上配建300平米配電室，而6017地塊在地上主要配建600平米開(kāi)閉站。

此外，有關(guān)地上設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位，6016地塊也會(huì)抄作業(yè)。

因?yàn)?，在土拍文件中直接寫明，停車位設(shè)置參照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)》（25號(hào)文），“在高大喬木樹(shù)冠覆范圍內(nèi)，可設(shè)置電動(dòng)自行車、地上機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施”。

容積率調(diào)低至1.6之謎

九棵樹(shù)6016地塊的1.6容積率，是調(diào)過(guò)規(guī)的。

早在2025年7月2日之前，6016地塊和6017地塊的容積率，都是2.4。后來(lái)，6017地塊上架時(shí)，降為2.2。

現(xiàn)在，6016地塊降得更猛——直接降了0.8，達(dá)到了三分之一。

在北京土拍市場(chǎng)，上架前降低容積率的地塊，至少有九宗，詳見(jiàn)下表。

最近的案例有兩個(gè)：

1、豐臺(tái)太平橋南0001地塊，容積率從2.4降為2.0，地上建面減少了1.44萬(wàn)㎡；2、石景山黃莊村43號(hào)，容積率從2.55降至2.15，地上建筑規(guī)模減少約1.26萬(wàn)㎡。

按照常理，容積率越高，賣地總價(jià)越高，那為啥還要降容積率呢？

它們一定有難言的苦衷。最大的問(wèn)題是，容積率如果太高，不好排樓棟，出不了好產(chǎn)品。

這一點(diǎn)，花姐在豐臺(tái)太平橋南地塊上分析過(guò)——5月19日土拍、預(yù)計(jì)保利發(fā)展、招商蛇口與建發(fā)房產(chǎn)有一場(chǎng)大戰(zhàn)。（詳見(jiàn)《招商蛇口，死磕豐臺(tái)土拍》）。

回到九棵樹(shù)6016地塊，原因也大抵如此。

它最大的弱點(diǎn)，是建筑退線太多，主要來(lái)自兩個(gè)方面：

1、東側(cè)沿九棵樹(shù)中路，綠化退線20米，和中海玖樹(shù)滿和一樣；

2、南側(cè)主要受中海玖樹(shù)滿和1#、2#和3#的影響較大?；ń銣y(cè)算了一下，6016地塊從西到東的退距，分別約為38.94米、9米和34.46米。

這兩類退線疊加之后，6016地塊的實(shí)際容積率，將從1.6飆升到2.5左右。

如果6016地塊不調(diào)規(guī)，按照原來(lái)的2.4容積率上架，那它的實(shí)際容積率到了3.3，將會(huì)無(wú)人問(wèn)津。

建筑限高上浮至63米

6016地塊調(diào)完規(guī)之后，它的實(shí)際容積率與中海玖樹(shù)滿和差異不大。

簡(jiǎn)而言之，兩個(gè)地塊的產(chǎn)品，可以做到平權(quán)。

從表面上，6016地塊的建筑限高45米，不如玖樹(shù)滿和——45米（局部60米）。

但，土拍文件中給6016地塊留了一道口子：“在嚴(yán)格論證的基礎(chǔ)上，可參照《北京城市副中心建設(shè)工程建筑高度彈性管理技術(shù)要點(diǎn)》上浮”。

這份文件顯示，"地塊控高為45米的居住用地，建筑高度按照48米予以控制，局部可上浮至63米。"

從理論上，6016地塊建筑最高可建至21層?；ń泐A(yù)計(jì)，出于得房率考慮，它只會(huì)做到18F

最后，花姐請(qǐng)大家競(jìng)猜一下，有關(guān)6016地塊，中海地產(chǎn)和招商蛇口，誰(shuí)拿下的幾率大呢？歡迎在評(píng)論區(qū)與花姐互動(dòng)。