江蘇發布城市更新新政2.0版，彈性規劃、靈活供地，破解更新堵點

5月21日，江蘇省政府召開新聞發布會，發布并解讀《關于進一步支持城市更新行動的若干政策措施》（以下簡稱《政策措施》）。加強規劃和土地政策支持和改革創新，是高質量實施城市更新行動、推動城市高質量發展的重要保障。發布會上，江蘇省自然資源廳副廳長、一級巡視員李閩介紹，《政策措施》通過優化規劃管理支持政策、完善更新改造供地政策、創新不動產登記方式，著力全鏈條解決城市更新中的難點堵點，服務推動城市高質量發展。

優化規劃管理支持政策，更加強化彈性適配

《政策措施》在規劃編制上，建立了剛彈結合、逐級深化的規劃管理機制，結合更新需要編制詳細規劃，明確單元和街區層次差異化規劃管控要求，允許通過預留留白用地提高規劃布局彈性。

在指標配置上，著力增強規劃指標適應性，既結合人口結構變化趨勢，優化城市公共服務設施配置標準和空間布局，也允許在規劃編制實施階段按不低于現狀優化更新地塊規劃指標，解決更新改造中難以滿足現行標準規范的問題。

在容積率管理上，針對城市更新中常見的增加容積率需求，鼓勵實施以民生公益貢獻為導向的容積率獎勵、轉移等支持政策。比如，對公共服務和基礎設施、老舊住宅成套化改造等更新項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，新增建筑面積可不受規劃容積率指標制約。在規劃條件外對多保留不可移動文物、多無償移交政府的公共服務設施等公益性貢獻，可按貢獻的建筑面積予以補充。

在規劃調整機制上，建立與更新治理需求相適應的詳細規劃調整機制，允許動態維護詳細規劃并簡化審批論證等程序，允許探索將詳細規劃審批權依法委托至市轄區政府，提升規劃編審質效。

完善更新改造供地政策，更加突出靈活精準

《政策措施》從供地方式、混合兼容開發、用途合理轉換、聯動成片開發、地價計收規則等多方面提出支持政策?！墩叽胧愤M一步明確了可協議出讓、作價出資（入股）的具體情形，支持采取“帶方案出讓”、探索綜合評價出讓，支持以租賃、有限年期劃撥等方式臨時利用空閑建設用地，靈活匹配不同更新項目用地需求。同時也明確了不同情形對應的規劃管控、供地方式和地價計收等管理規則。

《政策措施》支持既有建筑功能和土地用途合理轉換，積極適應產業轉型升級需要。允許各地制定既有建筑臨時利用管控規則，原土地使用權人申請改變土地用途、符合規劃的，除商品住宅和法律法規政策等明確需收回的，可以協議方式供地。并鼓勵聯動成片開發，明確可采取收儲再供地，按份額定量不定位分割產權，土地組合供應、整體供應，以及國有和集體建設用地置換等方式，支持連片實施更新改造。

在土地使用年期上，明確更新中常見的混合用地、土地并宗的使用年期確定規則，支持各地探索工商業用地續期管理規則，穩固各類更新主體改造信心。

在地價計收規則上，著力降低更新投入成本、提升更新改造意愿。明確最新工業用地地價管理政策，對現有工業用地實施增容改造的，不再增收土地價款；對老舊住宅成套化改造增加建筑面積的，在不動產登記時予以標注，轉讓時按規定或約定補繳土地價款。

創新不動產登記方式，豐富產權問題解決路徑

針對更新改造中面臨的復雜產權問題，《政策措施》提出優化產權歸集、不動產登記服務等支持政策。

在產權歸集配置上，既明確歷史遺留問題可按照相關化解政策妥善處置后予以登記，也提出更新啟動時、更新過程中和更新完成后的產權歸集與析產具體操作路徑。

在優化登記服務上，對混合兼容復合利用的，明確可以分用途、分空間層次設權和經分割審批后辦理登記；允許通過運用預告登記、“帶押過戶”、“無還本續貸”抵押登記、“帶封過戶”等多種方式，降低資產盤活和更新改造成本。

此外，《政策措施》還提出增加容積率支持老舊住房自主更新、實行規劃許可豁免制度、簡化規劃許可審批流程等支持措施，進一步提高規劃和土地政策在城市更新應用場景中的適用性。

現代快報/現代+記者 王益 文/攝