曹德旺預(yù)言成真了？我國二三十層的電梯房，或?qū)⒚媾R同一個結(jié)局？

2014年前后那段時間，當(dāng)時玻璃大王曹德旺接受媒體采訪，被問到房地產(chǎn)怎么看，他沒繞彎子，直接勸有多套房的人盡早脫手，否則將來不僅賣不掉，連租客都難找，物業(yè)費(fèi)還得自己倒貼。這話放在當(dāng)年完全是逆耳之言。彼時全國樓市正處在最亢奮的階段，限購令越嚴(yán)越漲，開發(fā)商一邊喊缺地一邊囤地，三十幾層的塔樓被銷售包裝成稀缺資源。

一個搞實(shí)體制造的人來談房子，被很多自媒體譏笑為＂不懂行情＂。但曹德旺的邏輯其實(shí)很樸素，他做的是福耀玻璃這種講究真實(shí)訂單和真實(shí)成本的生意，對脫離實(shí)體的虛高最敏感。他后來在2016年又補(bǔ)過一句，說企業(yè)家最忌諱把利潤押在房子上，制造業(yè)才是根。這番話當(dāng)年沒幾個人聽得進(jìn)去，到了今天再回看，分量完全不一樣。

為什么偏偏是二三十層的塔樓成了眼下最尷尬的存在？這要從上一輪土地財政模式說起。2008年以后，各地土地出讓金水漲船高，開發(fā)商為了攤薄拿地成本，普遍把容積率推到4.5甚至更高，三十三層的＂百米塔樓＂成為標(biāo)配。這種產(chǎn)品在那個年代有它的邏輯，可問題埋得深。混凝土結(jié)構(gòu)壽命大約50到70年，可電梯、消防泵、外墻保溫、二次供水設(shè)備等核心部件，設(shè)計壽命普遍只有15到20年。2008年前后那批集中入市的高層住宅，正好在2024年到2026年這個窗口期進(jìn)入設(shè)備集中老化期。一棟樓兩三百戶人家，公共支出動輒上百萬，業(yè)委會能不能成立、能不能召集起三分之二業(yè)主同意動用維修基金，全是看運(yùn)氣的事。

2026年3月5日召開的十四屆全國人大四次會議上，政府工作報告把＂著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場＂和＂因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給＂明確列入今年重點(diǎn)任務(wù)，這是2016年之后政府工作報告首次重提房地產(chǎn)＂去庫存＂。住建部部長倪虹在去年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上也講過，要把新房市場和二手房市場作為一個整體看待，二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢。

話講得很直白，意思就是承認(rèn)存量博弈已經(jīng)是主戰(zhàn)場。中指研究院給出的中性預(yù)測是，2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，房地產(chǎn)投資同比下降11%左右，市場仍在＂止跌回穩(wěn)＂的第一步磨底。這跟當(dāng)年曹德旺的判斷方向是一致的。

回到那些二三十層的老塔樓身上，痛點(diǎn)早就不是有沒有房產(chǎn)證那么簡單了。北京的情況比較典型，從2024年起北京就開始落實(shí)國家超長期特別國債支持住宅老舊電梯更新的政策，當(dāng)年共有911部電梯更新獲國債資金支持，2025年這個數(shù)字直接跳到1萬余部，截至2025年11月已開工9008部、完工1692部。

去年12月30日，國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合發(fā)布的2026年＂兩新＂政策又把老舊小區(qū)加裝電梯正式納入民生領(lǐng)域設(shè)備更新支持范圍，住宅老舊電梯更新補(bǔ)貼從定額改為按層數(shù)分檔，9層及以下每臺補(bǔ)10萬，10到18層每臺補(bǔ)15萬，19層及以上每臺補(bǔ)20萬。政策力度明顯加碼，可一棟三十層的樓上下八九部電梯輪換，分?jǐn)傁聛順I(yè)主自己仍要掏不少錢，遇上業(yè)委會難產(chǎn)的小區(qū)，方案推不下去是常事。

二手房掛牌價的走勢也佐證了這種分化。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年11月全國70個大中城市里，新房價格環(huán)比上漲的只有8個，二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)為零。這個零字背后是一整年的＂以價換量＂。一線城市核心區(qū)的次新洋房、低密度小高層相對抗跌，遠(yuǎn)郊那些當(dāng)年靠概念炒起來的三十幾層塔樓跌幅最大。

北京北五環(huán)外有不少2007、2008年交付的老盤，掛牌價較2021年峰值跌幅普遍在三成以上，部分戶型逼近腰斬。深圳的龍華、寶安以及上海的臨港、嘉定，類似情況都不少見。購房者的偏好已經(jīng)悄悄轉(zhuǎn)向，戶型方正、采光通透、物業(yè)管理靠譜比所謂的＂樓層視野＂重要得多。

鄰近地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)更值得警醒。日本東京郊外八九十年代蓋的塔式公寓，相當(dāng)一部分由于業(yè)主老齡化、管理費(fèi)交不齊，建筑維護(hù)跟不上，淪為低價租賃房，部分遠(yuǎn)郊樓盤已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性棄置。臺灣地區(qū)的情況也類似，臺北市那些四五十年房齡的老公寓，臺灣地區(qū)＂內(nèi)政部＂近年來一直在推動都市更新和危老建筑重建條例，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散、整合困難，進(jìn)展并不快。

中國香港的＂兇宅樓＂＂問題樓宇＂也是港府長期頭疼的議題。這些案例都指向同一個樸素道理，鋼筋水泥不會自己保值，沒有持續(xù)的維護(hù)投入和真實(shí)的居住需求托底，再光鮮的外立面也撐不住時間。我國內(nèi)地的高層住宅在密度、高度、戶均居住人口上比上述地區(qū)有過之而無不及，未來二三十年面臨的設(shè)備更新和外墻維護(hù)壓力相當(dāng)沉重。

去年12月24日北京率先發(fā)布優(yōu)化樓市政策的通知，降低非京籍家庭購房社保年限要求，支持多孩家庭多購一套，不再區(qū)分首套二套商貸利率，并下調(diào)公積金貸款首付比例。今年2月初上海開始試點(diǎn)收購二手住房用于保障性租賃住房，首批試點(diǎn)區(qū)域涵蓋浦東新區(qū)、靜安區(qū)和徐匯區(qū)。

福建、銀川、武漢等地公積金新政密集落地，提取范圍擴(kuò)大到裝修、車位甚至城市更新。住建部還在力推現(xiàn)房銷售制和房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制，從根子上防范交付風(fēng)險。這一系列動作釋放的信號很清晰，房地產(chǎn)模式從＂高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高房價＂的舊循環(huán)轉(zhuǎn)向＂穩(wěn)運(yùn)行、優(yōu)供給、重保障、提品質(zhì)＂的新周期，靠拉高房價撐面子的玩法已經(jīng)走到盡頭。

往后看幾年，二三十層的電梯房會面臨什么結(jié)局？大規(guī)模拆除重建不現(xiàn)實(shí)，那種成本誰都背不動。更可能的路徑是加速分化。地段優(yōu)越、物業(yè)到位、維修基金充足、業(yè)委會能正常運(yùn)作的小區(qū)，靠精細(xì)化運(yùn)營和＂兩新＂補(bǔ)貼延續(xù)生命周期；地段一般、設(shè)備老化、鄰里扯皮的小區(qū)會逐步淪為低租金的尾盤，資產(chǎn)屬性持續(xù)弱化。城市更新政策會重點(diǎn)照顧核心區(qū)有改造價值的老樓，遠(yuǎn)郊那些當(dāng)年靠概念硬撐起來的超高層社區(qū)，處境會更艱難。

對普通家庭來說，與其糾結(jié)過去幾年沒賣在高點(diǎn)，不如認(rèn)清三件事：手里有多套房的早做處置規(guī)劃，準(zhǔn)備買房自住的把維護(hù)成本、采光通風(fēng)、物業(yè)水平這些細(xì)節(jié)算清楚再下手，指望靠房子一夜暴富的趁早換條賽道。曹德旺當(dāng)年那句＂做自己懂的事、賺自己能賺的錢＂，到今天仍然是最務(wù)實(shí)的建議。