曹德旺預言成真了？我國二三十層的電梯房，或將面臨同一個結局？

過去十年，國內樓市長期處于上行通道，不少普通人通過投資房產獲利頗豐，一二線城市居民更是依托棚改拆遷紅利，輕松實現資產大幅增值。

在大眾認知中，個人是樓市投資的主力軍，但很少有人知曉，A股上市公司才是國內樓市真正的“隱形炒房大戶”。這批手握海量存量房產的企業，如今正集中拋售房產，這一集體動作，不僅揭開了上市公司的經營套利邏輯，更印證了國內房地產市場已經迎來根本性拐點。

樓市黃金時代，投資房產是上市公司穩健創收、對沖經營風險的主流選擇。Wind數據顯示，2019年三季度末，A股3743家上市公司中，共有1826家持有投資性房地產，占比超48%，合計房產市值高達1.33萬億。

歷經數年樓市起伏，如今上市公司手握的房產總市值已突破2萬億。

上市公司熱衷布局房產的邏輯十分現實：實體行業競爭日趨激烈，利潤持續微薄，企業辛苦經營一年的實體收益，往往不及一套房產的年度增值收益。同時房產投資風險低、收益穩定，當企業經營陷入困境、資金承壓時，存量房產更是絕佳的兜底資產。

隨著樓市紅利消退，上市公司賣房潮全面爆發。2025年8月24日晚間，四川長虹發布公告，擬在西交所掛牌出售綿陽、武漢等多地31套存量房產，涵蓋普通住宅與商業辦公地產，分布于多個新一線、二線城市，轉讓底價合計1.66億元。

這批房產空置率高達46.7%，閑置資源嚴重浪費。經測算，若房產全部順利成交，扣除賬面價值與各類稅費后，預計可為公司貢獻4091.22萬元凈利潤，資產增值率高達71.6%，房產的創收兜底作用十分突出。

上市公司頻繁賣房，核心初衷長期圍繞“修飾業績、保殼續命”。玻璃大王曹德旺早已一語道破行業潛規則：國內多數上市公司手握大量房產，經營虧損、資金短缺、發不出工資時，賣房總能快速化解難題。

這一現象的根源，源于A股退市規則約束：上市公司連續兩年凈利潤為負，將被實施退市風險警示，第三年無法扭虧則會被暫停上市。而賣房收益可直接計入企業營業收入，成為虧損企業扭轉財報、規避退市的核心手段。

多年來，上市公司賣房保殼早已成為行業常態。2016年就有百余家上市公司扎堆賣房，交易總額超20億元；2019至2021年，每年均有超100家上市公司發布售房公告。

其中，碧生源在2018至2019年靠變賣房產創收超8億元，甚至出售北京總部大樓實現扭虧；海馬汽車2019年兩次拋售401套房產，售房規模堪比專業房企。2025年以來，東北制藥、高鴻股份、ST聯建等十余家上市公司也相繼變賣存量房產，樓市投機紅利徹底終結。

不過近兩年，上市公司賣房早已不只是單純的保殼自救，更多是基于樓市變局的戰略避險與賽道切換。

2021年底，A股退市新規升級，新增扣非凈利潤與營業收入組合考核指標，大幅提高了企業年末突擊賣房保殼的難度。因此上市公司紛紛調整策略，不再坐等業績虧損、觸碰退市紅線才倉促賣房，而是提前布局、分批套現，提前規避經營與合規風險。

樓市基本面持續惡化，是上市公司集體離場的核心原因。近兩年樓市調控持續收緊，行業發展指標全面迎來拐點，市場徹底告別普漲時代，進入深度下行通道。

即便是深圳、廣州、杭州等核心城市，房價也打破了只漲不跌的神話。2025年8月，《錢江晚報》報道，杭州熱門學區房單價從上年12萬元的高點跌至6.8萬元，一年近乎腰斬，徹底擊碎了房產穩賺不賠的市場固有認知，也讓機構投資者徹底喪失樓市投資信心。

為規避樓市硬著陸風險，不少常年盈利、無需靠賣房保殼的實體企業，也紛紛拋售房產、落袋為安。樓市頹勢早已被資深實業家預判。

早在2014年，曹德旺就公開勸誡多套房持有者盡早脫手，直言未來房產將陷入賣不掉、租不出、倒貼物業費的困境。彼時樓市熱度空前，限購越嚴房價越漲，開發商大肆囤地，三十幾層的高層塔樓被包裝成稀缺房源，這番理性預判還被不少人譏諷為不懂樓市。

2016年，曹德旺再度警示，企業家切勿將利潤押注房產，制造業才是企業發展的根本，如今回看，其預判精準貼合當下樓市變局。

當下樓市最大的隱患，是早年批量建成的高層塔樓集中進入老化期。2008年后土地財政快速發展，開發商為攤薄拿地成本，大幅拉高樓盤容積率，三十三層百米塔樓成為樓市標配。

這類建筑主體結構壽命可達50至70年，但電梯、消防、供水、外墻保溫等核心設備壽命僅15至20年，2024至2026年恰好迎來集中老化窗口期。

一棟高層塔樓常住兩三百戶，設備更新、外墻修繕成本動輒上百萬，而多數小區業委會難以組建，無法達成維修基金使用共識，運維難題無解，房產價值持續縮水。

2026年樓市正式進入存量博弈時代，政策端信號十分明確。今年全國人大會議政府工作報告，時隔十年重提房地產“去庫存”，明確“穩樓市、控增量、優供給”的核心任務。

中指研究院預測，2026年全國新房銷售、房地產投資將持續下滑，市場仍處于磨底階段。數據顯示，2025年11月全國70個大中城市中，二手房漲價城市歸零，樓市全面以價換量，遠郊老舊塔樓跌幅慘重，北京、上海、深圳多地老盤較高點跌幅超三成，部分戶型近乎腰斬。

購房者審美徹底轉變，物業、戶型、居住體驗，已然取代樓層視野，成為置業核心考量。

為托底存量樓市，各地持續加碼老舊小區改造與樓市優化政策。國家將老舊電梯更新納入民生補貼范圍，按樓層分級補貼，最高單臺補貼20萬元。

北京、上海、武漢、福建等多地優化購房、公積金政策，試點收購存量房源用作保障房，力推現房銷售制度，推動樓市從高周轉、高杠桿的舊模式，轉向重品質、穩運行的新周期。

參考日本、港臺地區經驗，缺乏運維支撐、無真實居住需求的房產，終將持續貶值、逐步邊緣化，國內高層住宅未來的運維壓力與貶值風險不容小覷。

整體而言，上市公司扎堆拋售房產，是專業機構對樓市下行趨勢的集體投票，也為普通投資者敲響警鐘。當前樓市分化格局徹底固化，核心城市優質房產仍具備保值兜底能力，而遠郊老化高層塔樓將持續貶值、流動性枯竭。

樓市一夜暴富的投機時代徹底落幕，未來房地產將純粹回歸居住屬性。無論是企業投資還是個人置業，唯有摒棄投機心態，立足真實需求，重視房屋品質、物業運維與流通性，才能規避市場風險，這也是當下樓市最務實的投資生存法則。