華僑城落幕了嗎？一個文旅地產時代的開場、巔峰與退潮

文旅行業如果要回望過去四十年，有一個名字繞不開：華僑城。

它既是中國現代主題公園的開山者，也是“旅游+地產”“文化+旅游+城鎮化”模式的集大成者；它既創造過中國文旅行業最激動人心的商業傳奇，也在今天承受著地產退潮、資產沉重、治理重構、模式失靈的多重壓力。

最近，華僑城相關體系連續出現高管被查的新聞。2026年5月8日，深圳華僑城房地產有限公司產業與資產管理部原總監郭振東被通報涉嫌嚴重違紀違法，接受紀律審查和監察調查；5月15日，華僑城集團有限公司督察審計部總經理彭華也被通報接受紀律審查和監察調查。一個負責產業與資產，一個負責督察審計，這兩個崗位本身就帶有強烈的信號意義。它不只是個體問題，更折射出一家大型央企在資產、財務、審計、風控和歷史遺留問題上的深層壓力。

如果說過去我們談華僑城，談的是“造夢能力”“造城能力”“文旅標桿”；那么今天再談華僑城，就必須把它放回中國城鎮化、中國地產周期、中國文旅供給演進的大背景里去看。華僑城不是一個孤立的企業樣本，它是一個時代的縮影。

華僑城的起點，是中國旅游業的貧瘠年代，也是深圳改革開放最熱血的年代。

1989年11月，錦繡中華開園。它不是今天意義上的重資產主題公園，而是一個很聰明，很應景的時代產品：用微縮景觀的方式，把中國的名山大川、歷史遺跡、文化符號壓縮在深圳的一塊土地上。那個年代，中國人的旅游消費剛剛打開，交通不便，長線旅游成本高，“一天看遍中國”本身就是一種巨大的想象力。公開資料顯示，錦繡中華開園第一年接待游客超過300萬人次，并在9個月內收回全部投資。隨后，中國民俗文化村開業，也在一年半后收回投資。

這就是華僑城最早的神話：它不是先有地產，再有文旅；而是先用文旅創造流量、品牌和城市想象力，再用城市價值完成商業閉環。

1994年，世界之窗開園。“你給我一天，我給你一個世界”，這句廣告語至今仍然是中國文旅營銷史上的經典。世界之窗半年接待游客超過300萬人，四年半收回6.5億元投資。1998年，深圳歡樂谷開園，華僑城又完成了一次從靜態觀光到參與體驗的轉型。此后，歡樂谷逐步走向全國，布局北京、成都、上海、武漢、天津、重慶、南京等城市，華僑城也從深圳文旅企業變成全國性文旅集團。

必須公允地說，華僑城對中國文旅的貢獻是開創性的。

第一，它證明了文旅不是“賠本賺吆喝”的城市配套，而是可以形成現金流、品牌力和城市價值的產業。第二，它把主題公園、商業街區、酒店、演藝、地產開發、片區更新放在一個系統里思考，早于很多城市理解“文旅綜合開發”的價值。第三，它把深圳從一個制造業和口岸城市，進一步推向了休閑城市、消費城市、創意城市的方向。第四，它啟發了后來無數地方政府和開發商，讓大家相信：文旅可以造城，流量可以變現，文化可以資本化。

但是，華僑城后來最大的問題也恰恰藏在這個成功里。

因為早期的華僑城模式太成功了，導致后來中國很多地方都相信，只要有一個主題公園、一片商業街區、幾個文化IP、幾塊配套住宅用地，就可以復制一個“華僑城”。于是，“文旅+地產”從一種創新模式，逐漸變成一種擴張工具；從一種城市運營能力，逐漸變成一種拿地邏輯；從一種內容創造，逐漸變成一種土地金融。

華僑城最初的成功，是文旅真的能聚人；后來很多“類華僑城模式”的問題，是文旅變成了拿地的理由。前者是內容驅動城市，后者是地產挾持文旅。這是兩個完全不同的邏輯。

華僑城自己也沒有完全逃出這個邏輯。

2015年前后，華僑城在“旅游+地產”基礎上進一步提出“文化+旅游+城鎮化”的模式，并在深圳光明小鎮、甘坑新鎮、大鵬所城等項目中探索新型城鎮化、片區開發、全域旅游和文旅綜合運營。公開報道顯示，華僑城曾在大灣區及廣東省布局13個城市，項目類型覆蓋主題公園、歡樂海岸、自然景區、景區托管、田園綜合體、山地森林度假區、城市文化改造、全域旅游項目、濱海度假等多種形態。

這在當時看，是一種戰略升級；但放到今天看，也埋下了重資產、長周期、強協同、強政府關系、強資本占用的巨大壓力。

因為文旅項目和地產項目最大的不同在于：地產是銷售型現金流，文旅是經營型現金流；地產可以通過預售快速回款，文旅需要長期內容迭代、運營沉淀和消費復購。當地產上行時，文旅可以被地產反哺，甚至成為拿地和溢價的工具；但當地產下行時，文旅不僅不能快速回血，反而會暴露出長期資本開支、運營效率不足、內容老化、資產沉重等問題。

這就是華僑城今天的核心困境：它曾經用文旅打開地產，用地產反哺文旅；但當地產周期反轉，原來的飛輪就變成了負重輪。

從財務表現看，華僑城面臨的壓力已經非常明顯。根據公開年報和媒體整理，2025年華僑城簽約銷售面積120.6萬平方米，同比減少30.29%；簽約銷售金額177.3億元，同比減少32.6%；房地產業務收入同比減少63.41%至98.48億元。到2025年末，公司主要儲備項目共35個，總占地面積1390.12萬平方米，計容建筑面積2294.11萬平方米，剩余可開發計容建筑面積1000.62萬平方米。

這些數字背后，是一個非常現實的問題：過去的土地儲備，在上行周期叫資源，在下行周期就可能變成包袱。過去拿地越多，意味著未來彈性越大；今天則意味著去化壓力、資金壓力、規劃調整壓力和資產盤活壓力。

華僑城也已經把“盤活存量”放到極高位置。公開報道顯示，2025年以來華僑城已實現12宗地塊退出，回籠近30.9億元資金，但補償價較47.79億元拿地成本存在約35.3%的折價。換句話說，今天的華僑城已經不是在講“擴張故事”，而是在講“止血、瘦身、盤活、退出、重構”的故事。

這也是中國文旅地產行業共同面對的命題：過去大家追求的是規模、版圖、項目數量、城市覆蓋率；今天真正考驗的是資產質量、現金流效率、內容更新能力和組織治理能力。

從文旅業務看，華僑城依然有底子，但也不輕松。2025年華僑城旗下文旅項目接待游客7970萬人次，與上年基本持平；但文旅業務收入213.72億元，同比下降21.71%。這組數據非常關鍵：人還在，但錢變少了；流量還在，但收入轉化下降了。

這不只是華僑城的問題，也是中國傳統景區、主題公園、城市文旅綜合體的共同問題。今天的游客不是不出游，而是更會算賬；不是沒有需求，而是需求變得更分層；不是不愿意消費，而是不再為陳舊內容和低效體驗買單。

錦繡中華、世界之窗、歡樂谷，曾經都是時代的答案。但今天的問題是：年輕人為什么還要去？本地客群為什么要復購？親子家庭為什么選擇你而不是迪士尼、環球、室內樂園、演唱會、賽事、商業綜合體、短視頻爆款街區？一個文旅產品，如果不能持續創造新的社交貨幣、新的情緒價值、新的消費理由，它就會從“必去目的地”變成“城市老資產”。

這也是深圳文旅今天面臨的變局。深圳不是缺消費力，也不是缺年輕人，而是城市文旅的符號系統正在重構。過去深圳的文旅名片是世界之窗、錦繡中華、歡樂谷、東部華僑城；今天深圳更強的城市符號可能是科技、創新、潮流、演出、濱海、低空經濟、AI、硬件生態、城市生活方式。一個以微縮景觀、傳統樂園、地產配套為核心的文旅系統，如何與深圳新一代城市氣質重新連接，這是華僑城必須回答的問題。

更大的挑戰是，華僑城模式本身代表的“地產文旅時代”已經退潮。

過去，華僑城模式成立，有三個前提：第一，中國處于高速城鎮化階段，城市需要新區開發和功能配套；第二，房地產處于上升周期，土地增值可以覆蓋文旅投入；第三，居民休閑供給不足，主題公園和大型景區具備稀缺性。

今天，這三個前提都變了。

城鎮化從增量擴張進入存量更新，地產從金融化擴張進入去杠桿和新模式重構，文旅從供給稀缺進入內容過剩和流量內卷。過去是“建一個大項目，城市自然給你流量”；今天是“你不持續創造內容，流量就會迅速流走”。過去是“土地增值補貼文旅”，今天是“文旅運營必須自己證明商業價值”。

所以，華僑城的故事不是簡單的“成功”或“失敗”。它更像是一部中國文旅地產模式的興衰史。

它的上半場，寫的是開創：用主題公園激活深圳，用文化景觀承接大眾旅游啟蒙，用歡樂谷推動中國主題公園連鎖化，用歡樂海岸探索文旅商業融合，用“文化+旅游+城鎮化”參與城市更新和區域開發。

它的下半場，寫的是代價：重資產擴張、地產依賴、項目分散、內容老化、治理復雜、現金流承壓、資產盤活艱難。

今天再評價華僑城，我認為不應該做事后諸葛亮式否定。沒有華僑城，中國主題公園的發展可能不會這么早；沒有華僑城，中國城市經營者也不會這么早理解文旅對城市空間、消費場景和土地價值的塑造作用。它為中國文旅立過標桿，也為中國城市化提供過樣本。

但同樣不能回避的是，華僑城也開啟了一個危險的模仿鏈條。很多地方后來學到的不是華僑城的運營能力、內容能力和長期主義，而是學到了“用文旅包裝地產、用概念撬動土地、用大盤講述城市故事”。這條路走到極致，就出現了大量空心文旅小鎮、低效主題公園、半拉子度假區和高負債城市綜合開發項目。

所以，華僑城既是傳奇，也是警示；既是開山者，也是模式風險的樣本；既是中國文旅的功臣，也是地產文旅時代退潮后的典型案例。

它真正留給行業的啟示，不是“文旅不能做重資產”，而是重資產必須有強內容、強運營、強復購、強現金流；不是“文旅不能和地產結合”，而是地產不能成為文旅的麻醉劑；不是“央企不能做文旅”，而是央企做文旅更要尊重市場邏輯、消費邏輯和資產效率。

華僑城未來還有機會嗎？當然有。

它仍然擁有中國文旅行業最完整的資產譜系之一，擁有主題公園、景區、酒店、商業、演藝、城市更新等多元經驗，也擁有央企背景和資源整合能力。但關鍵在于，未來的華僑城不能再靠過去的華僑城邏輯活下去。它不能只做“景點集合”，要做城市內容平臺；不能只做“游客生意”，要做本地生活與外來旅游雙循環；不能只靠門票和地產，要靠IP、演藝、商業、會員、夜經濟、親子、科技體驗、城市社群和復購體系；不能只做重資產開發商，要真正成為文旅資產運營商。

從這個意義上講，華僑城不是簡單落幕，而是舊模式落幕。華僑城這個名字是否還能繼續代表中國文旅的未來，取決于它能不能完成一次真正的自我革命。

它曾經用一個錦繡中華，告訴中國人：一天可以看遍中國。

今天，它要回答一個更難的問題：在一個地產紅利退潮、消費分層加劇、文旅供給過剩、年輕人審美更新極快的時代，一個老牌文旅巨頭，如何重新贏得中國游客？這才是華僑城真正的終局之問！