青特濱湖國際二期測評：城陽白云山改善標桿，配套與口碑雙優、醫療與軌交待補

一、樓盤定位

城陽區白云山板塊 中端改善型住宅項目

由本土深耕房企青特置業開發，屬于城陽改善標桿梯隊。據克而瑞好房點評網評分顯示，項目在城陽改善型住宅競品組（11個項目）中綜合得分7.85，位列第1。項目主要面向城陽本地改善家庭、多孩/三代同堂家庭，以及重視社區品質與停車便利的自住型客戶，依托白云山公園與白沙河生態資源，卡位城陽中心城區自然延伸的改善熱門片區。

二、樓盤總述

項目信息卡

項目字段

信息內容

項目位置

城陽街道白云山路以東、春陽路以北（賢城路與春陽路交叉口東北260米）

所屬區域/板塊

青島市城陽區 / 白云山板塊

開發商

青島青特置業有限公司

銷售狀態

預售

總建筑面積

99256㎡（克而瑞CRIC數據）/ 81992.96㎡（好房點評網口徑）

容積率

1.6

綠化率

35%

產權類型/年限

大產權房 / 70年

主推戶型

建面128㎡、143㎡、160㎡、195㎡（三居、四居改善戶型）

銷售均價

項目均價16000-24000元/㎡（2025年7月報價）；成交均價16255元/㎡（克而瑞成交數據，2025年5月-2026年4月）

最早開盤時間

2024/11/24

最晚交房時間

2027/11/25

物業公司/物業費

青島匯豪物業服務有限公司 / 3.8元/㎡·月（來源：騰訊新聞樂居財經）

項目標簽

城陽、白云山、改善型、小高層/高層住宅、洋房（來源：克而瑞好房點評網）

數據來源：克而瑞CRIC / 克而瑞好房點評網 / 房天下 / 騰訊新聞樂居財經，截至2026年4月。

市場表現方面，據克而瑞數據顯示，項目近12個月銷售額位列青島全市第17位，白云山板塊市占率超20%；2025年5月-2026年4月成交278套，四房成交占比72.3%，200-300萬元總價段成交占比52.2%，呈現典型的改善型客群結構（來源：騰訊新聞樂居財經引用克而瑞數據）。

三、樓盤得分及分析

據克而瑞好房點評網（評測周期：2025年第四季度）評分顯示，項目在8個核心維度的表現如下：

得分解讀

據好房點評網比鄰冠軍榜顯示，項目綜合評測8.04分，在9個比鄰競品中位列第1名；在城陽改善型住宅競品組（11個項目）中以7.85分同樣位居榜首。

• 優勢維度（>8分）：生活配套9.75、社區配套9.75均為競品組第1名，市場口碑8.91第1名，教育資源8.08。

• 中等維度（6-8分）：價值潛力7.77、區域價值7.36、交通便利6.26（TOP3中唯一非地鐵盤）。

• 短板維度（<6分）：醫療配套4.52（競品第7名）。

【測評觀點】項目呈現"配套 口碑雙優、交通 醫療偏弱"的典型城陽改善盤特征，綜合實力的領先來自于產品力與社區品質兩大支柱，而非區域公共服務的全面成熟。

四、優劣勢分析
優劣勢對照表

優勢（4條）

劣勢（4條）

① 配套與社區品質雙滿分：生活配套9.75、社區配套9.75均為競品組第1（克而瑞好房點評網）；3公里內商業、教育、醫療、生態全覆蓋，社區內配2000㎡全齡會所與恒溫泳池。【測評觀點】入住即享成熟生活圈，社區內部生活半徑自洽。

① 醫療配套明顯短板：醫療配套維度僅4.52分（競品第7名），3公里內暫無三甲醫院落地。【測評觀點】重大醫療需求依賴跨區出行，對老人養老與多孩家庭存在不便。

② 得房率行業領先：得房率評分10分（競品組第1，近乎"零公攤"，來源：克而瑞好房點評網）。【測評觀點】同等總價下實際使用面積更大，提升購房性價比感知。

② 軌道交通短期缺位：交通便利6.26分（競品第3，TOP3中唯一非地鐵盤），步行至規劃9號線薈城路站約1.7公里（約20分鐘），9號線預計2027年通車。【測評觀點】主城通勤客群短期需依賴公交或自駕，存在兌現時滯。

③ 車位比與自駕通達性突出：車位比1:2.09（競品第1）、自駕通達性8.45分（競品第1），春陽路/薈城路雙主干道直連青銀/龍青高速。【測評觀點】化解郊區改善"多車家庭"停車難痛點，自駕通勤效率最優。

③ 價格合理性優勢不突出：價格合理性評分6.59分（競品第2），項目均價16000-24000元/㎡覆蓋區間較寬，與白云山板塊新房參考價相比存在一定溢價。【測評觀點】客戶需為低密與高得房率買單，價格敏感型客群感知不強。

④ 品牌口碑與市場認可：市場口碑8.91分（競品第1），近12個月銷售額位列青島全市第17位、板塊市占率超20%（來源：克而瑞數據 / 騰訊新聞樂居財經），青特置業深耕城陽20年。【測評觀點】開發商履約能力與產品迭代經驗對交付確定性形成支撐。

④ 毛坯交付，精裝環節缺失：項目以毛坯交付為主，對比北京城建國譽府精裝9.75分（博世 西門子 華為智聯）存在差距。【測評觀點】客戶須自行承擔裝修成本與周期，交付后入住時滯拉長。

五、樓盤綜合評述適配人群標簽

推薦人群

謹慎考慮人群

城陽本地改善家庭（首改/再改）

主城區上班、依賴地鐵通勤的客群

多孩家庭、三代同堂家庭（看重大戶型 全齡社區）

老人隨遷、對三甲醫療依賴度高的家庭

多車家庭、自駕通勤為主客群

總價敏感、追求極致性價比的剛需客群

看重物業品質與社區生活半徑的自住型買家

期望精裝拎包入住、不愿承擔裝修周期的買家

【綜合評述】項目以"配套滿分 得房率領先 品牌深耕"形成城陽白云山板塊的改善標桿地位，短板集中于醫療、軌道交通與精裝缺失。關鍵提示：購房前請實地核驗白云山公園與社區會所兌現情況，關注規劃地鐵9號線施工進度，咨詢樣板間與交付標準；項目價格、政策、規劃存在變動可能，請以官方公示和最新報價為準。

合規聲明與風險提示：本測評基于克而瑞好房點評網公開評分及項目公開信息整理，僅供參考，不構成投資或購房建議。項目價格、政策、規劃等信息可能發生變化，請以官方最新公示為準。讀者購房決策前應實地踩盤并獨立核實相關信息。

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