福建
每年都要被全國各大商場年銷售額刷屏。強對比的是：2025年度全國TOP20，門檻是100億+，南京的德基廣場以260億+的超強吸金力領銜。而你我身處的福州城，單個商場戰力天花板也就是堪堪30億+，是別人家吊車尾般的存在。
最有希望的當屬傳統核心商圈大東街口商圈。不過，該說不說，大東街口早已出現主街道界面的“斷裂帶”，緣于兩個窘境：
南北差距，北強南弱，八一七北路中軸，甚至還不用過吉庇巷、津泰路，就是另一個世界，要多扎心就有多扎心；
東西失衡，西強東弱，八一七北路中軸，西側，即左半邊人頭攢動，東側，即右半邊長期圍擋清冷。
是為大東街口商圈“陰陽臉”，單邊熱鬧、半邊沉寂，完整環形商圈不再。
百億是衡量商圈商業價值和運營能力的重要指標，核心商圈東街口何日百億商圈？在福州城市觀察者“說商道市”看來，東街口商業“斷裂帶”亟需填平，而這取決于曾經頂流的大小商家能否眾神歸位，兩個失衡變平衡。
NO.1｜東街口三萬里與不得不的改變
向南！誰人開槍？
不妨讓我們短暫憶往昔，曾經的大東街口，也是充盈著力量、大寫著個性、流淌著才華的“長安三萬里，群星璀璨時”：
津泰路及安泰夜市（代表潮流，一度是福州人眼里最賺錢的商業街）、南街（各路品牌專賣店）、東街大洋（流行百貨）、大洋晶典（奢侈品三大門神）……構筑成了大東街口商圈最福州最頂流最圈粉的模樣。
而現下，大東街口商圈呈現出的南北差距+東西失衡窘境，是不爭事實，商業“斷裂帶”需要填平。
最亟需的是破釜沉舟般的商業實力+商業智慧下的改變。
有人開槍了！
“說商道市”在走訪市場中注意到，福州曾經的商業高度代表，擁有三大重奢門神的大洋晶典正放下身段，啟動轉型，一半的鋪面正圍擋，其中一半已標注新進品牌。
看得出來，此番的轉型，不是簡單煥新些許品牌，更像是骨子里的打亂再重來，從“賣貨場”的傳統百貨向“文商旅融合生活方式聚場”的全面躍升。
根據5月15日以“聚力餐飲業態 共話商業新局”為主題的大洋晶典品牌交流會上公布的規劃，大洋晶典未來將適度壓縮傳統服裝零售，重點提升餐飲、休閑體驗、社交等業態比重，以餐飲為引擎，強化“全時段、多場景、強社交”的美食體驗矩陣。
未來將在B1層打造“社交空間”、1層構建“時尚空間”、2層布局“潮玩空間”、3層升級“親子空間”、4層聚焦“休閑空間”、5層形成“美食空間”的規劃。
在尤為重要的B1層與1層，引入特色流量餐飲，主打聚餐、社交與深夜食堂氛圍，以及布局國際美妝、珠寶、3C數碼、輕食茶飲、生活雜貨及潮流集合店，塑造項目形象主力層。
交流會上，來自霸王茶姬、麥記牛奶公司、陳文鼎珍珠奶茶、ITEAMO茶、鴻姐老火鍋、蔡瀾點心、煲仔皇、難得怪味、四方桌、德克士、康師傅牛肉面、凡塔斯牛排、和府撈面等知名餐飲品牌的代表，結合自身對福州消費市場的洞察，圍繞大洋晶典的轉型調整提出了諸多建設性意見，并對落位表達出了濃厚的興趣。
大洋晶典方面表示，將以此次品牌交流會為契機，持續深化與優質餐飲、體驗、主理人品牌的戰略合作，加速推動項目從“經營品牌”向“經營場景與業態”轉變，力爭將大洋晶典打造為福州老城核心區最具人文氣質與商業活力的“新人文生活方式聚場”。
不得不說，這打破了大洋晶典長久以來帶給福州人的傳統高端百貨認知。似是正啟動自成立以來，也就是20年來的最大規模業態升級與招商。
NO.2｜曾經的頂流們，接連開槍！
核心景區外溢客流亟待高品質商業承接
為什么關注大洋晶典轉型？因為事關大東街口商業“斷裂帶”與南北平衡！
事實上，東街口三萬里，回到群星璀璨時，不止大洋晶典，曾經的頂流們，接連開槍！
福州人熟知的大洋商業東街店與300+小業主的經濟博弈，以大洋商業東街店今年5·1重開1-3樓而顯得異常耀眼。
不大的福州商業圈，打聽上一圈，正在進行中的還有冠亞廣場。同樣受困于產權分散、小業主眾多，但整合與整體盤活并非沒有可能。劇透一下，已經有企業介入。
在福州城市觀察者“說商道市”看來，改變，一定得是結合當下大形勢下的放下身段再重啟。
當下的大形勢是什么？
平心而論，盡管福州早在2000年就入選第二批中國優秀旅游城市，但在相當長一段時間里，當人們提及傳統意義上的旅游城市時，福州未獲一席之地。這樣的窘況，隨著這一兩年福州文旅的頻頻出圈而被打破。
尤其是福州市目前唯一的5A景區三坊七巷，自晉代發軔，于唐五代形成，到明清鼎盛，白瓦青檐馬鞍墻，春風直入中軸長街，三坊、七巷分立兩廂，氣象博大而不華贍。
福州文旅熱度持續攀升，三坊七巷等核心景區外溢客流亟待高品質商業承接。
正如大洋晶典集團業務部華南片區總經理兼福州市大洋晶典商業有限公司總經理李飛所闡述的。項目將以“烏塔新場”為精神原點，構建文化聚場、精致餐飲與社交、美學零售、風物消費四大核心板塊，打造兼具公共性、在地性與傳播力的新型生活方式空間，實現商業模式由“經營品牌”向“經營場景與業態”轉變。
在他看來，作為閩都中軸線上串聯烏山、烏塔、三坊七巷三大文化IP的唯一商業載體，大洋晶典惟有緊扣福州建設“國際文旅消費中心城市”的戰略機遇，依托南門兜雙地鐵樞紐與周邊高濃度文旅資源，推動項目從傳統購物場所向“城市文旅生活目的地”全面轉型，方能翻紅。
李飛還重點闡釋了福州大洋晶典連廊平臺、旋轉樓梯、藝術策展街區、下沉式活動廣場等公共空間的改造設想。
據悉，大洋晶典將同步啟動外廣場及沿街街區改造工程，緊鄰冠亞廣場的外廣場將全面煥新，通過增設多個主題藝術裝置、光影互動場景及沉浸式打卡點，加碼打造福州“商業+文旅”網紅打卡地。改造后的外廣場將集休閑娛樂、社交打卡、夜間經濟于一體， 成為市民與游客必到的城市新名片。
NO.3｜鼓臺都市級商業中心
傳奇借勢再度翻紅可能
商業本質在于借勢而起，順勢而為。
“說商道市”甚是篤定：近兩年很出圈的福州文旅，給了大東街口商圈曾經的頂流們，一個再度翻紅的“勢”與可能性。
來自福州地鐵的官方數據：東街口與南門兜站匯聚了福州地鐵全網約14%的客流。依2025年福州地鐵客流3.15億計，光地鐵就輸送大東街口商圈至少12萬+的日客流。
包括大洋晶典蝶變轉型、冠亞廣場醞釀中的整合，其商業邏輯也正基于此：
位處福州市中心最繁華的大東街口商圈，獨占福州地鐵1號線與2號線唯一交匯點——南門兜站，每日輸送十余萬高品質客流，項目 5-10分鐘步行可達國家5A級旅游景區“三坊七巷”、福州地標“烏塔”與“白塔”。
福州城，少許道路被傳奇眷顧。福州市區南北向主干道之一的八一七路，其名得于1950年，但規模形制早在唐末王審知時期就奠定了基礎。它是福州城市傳統的歷史文化中軸線。
它同時還是福州現代商業的初代傳奇。它與衍生出的大東街口，幾乎就是福州市中心地標的代名詞。
根據新近發布的《福州市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》，提及落實福州市城市商業網點規劃，協同推進批發零售載體發展，構建中心城區新型消費載體體系。
無疑，中心城區6大重點商業中心，鼓臺都市級商業中心層級最高。
提升東街口、萬象城、蘇萬寶等現有商業載體功能品質，整體打造集國際品牌消費引領、時尚品質生活體驗、城市歷史文化尋蹤、夜間休閑娛樂等功能于一體的都市級商業中心。
你看，依舊是東街口領銜，當仁不讓的“南波1”。
續寫大東街口傳奇，已迫在眉睫！
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