取消區(qū)域之后，招商蛇口城市合并倒計時

來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)一品塘）

近三年，房企回歸二級管控體系，已從趨勢演變?yōu)楣沧R。回歸城市深耕語境下，各大房企通過調(diào)整組織實現(xiàn)更加精細化運營，向更高質(zhì)量的經(jīng)營管理要未來。

央企陣營中，中國金茂率先開動，通過憑借集團強管控下的產(chǎn)品驅(qū)動戰(zhàn)略，短短一年時間直接扭虧為盈，成為央企中的逆襲典范。

緊接著，華潤置地、招商蛇口、中海發(fā)展三大巨頭紛紛響應。

減少大區(qū)平臺組織，強化集團直管，城市深耕戰(zhàn)略與強化經(jīng)營賽道齊頭并進，也讓三大巨頭增添穿越周期籌碼。

隨著大區(qū)平臺的撤裁，城市合并成為央企巨頭必須直面的核心命題。如何實現(xiàn)真正城市深耕，如何做到產(chǎn)品強化落地，正是二級管控時代下房企最根本的戰(zhàn)略錨點。

取消區(qū)域，成立城市群：

在這一輪組織重塑下，華潤置地與中海發(fā)展率先進行了一波城市合并，其大致方向仍然還是"老帶新"，大城市吞并小城市，業(yè)績?yōu)橥酢?/p>

從當前城市公司分布來看，2000億級大央企陣營中，華潤置地已相對精簡，中海發(fā)展仍在醞釀調(diào)整，保利發(fā)展格局初定。

招商蛇口作為四大頭部央企之一，一直以來都是秉持低調(diào)策略，也是現(xiàn)階段城市公司數(shù)量最多的，在集團大戰(zhàn)略驅(qū)動下，城市合并動作已開啟倒計時。

招商蛇口組織構(gòu)架圖

在今年招商蛇口管理會議上，集團總部已經(jīng)非常明確了2026年的整體投資策略，定調(diào)為”4+6“原則，簡單來說就是4大一線城市+6大核心重點投資城市。

如果按照這種戰(zhàn)略實施，招商蛇口現(xiàn)有多達24個城市公司平臺，很顯然已經(jīng)不符合集團整體布局策略，城市精簡已經(jīng)刻不容緩。

在早期規(guī)模為王時代，在很多三四線城市，大部分房企都會直接設(shè)立城市公司平臺，編制情況也都是根據(jù)當下的城市規(guī)模而設(shè)立，大區(qū)層面也只是監(jiān)督為主。

但在二級管控時代，任何城市公司編制都必須集團把關(guān)，崗位設(shè)置都是以精簡為核心原則，加速回款，提升一線業(yè)務能力成為這一時期城市公司核心命題。

在去年招商蛇口調(diào)整組織構(gòu)架以來，很多原本的區(qū)域總都回歸業(yè)務一線，最值得關(guān)注是，招商蛇口又玩了一出新花樣。

招商蛇口新設(shè)立了五大城市群，并且新任命了一批城市群組長。

五大城市群分別是：東部，西部，南部，中部，北部，看起來類似之前的區(qū)域公司，實際上更加微妙。

從目前招商蛇口的最新戰(zhàn)略來看，深圳公司與上海公司已經(jīng)成為集團兩大核心王牌，早已位列A級序列。

上海與深圳兩大城市公司，在2025年幾乎貢獻了招商蛇口接近40%的業(yè)績體量，未來超級城市公司在行業(yè)內(nèi)會非常普遍。

余下的五個城市群實際上就是未來城市合并的一個過渡體，最核心的看點，正是五位城市群組長的人選——背后的深意，遠遠超出一紙任命。

城市合并倒計時：

首先說到東部城市群，隨著上海公司位居集團老大，布局大華東的城市公司有蘇南，南京，浙江，徐州，合肥。

很顯然東部城市群從牌面上看，仍然是最有可能城市合并的區(qū)域，相對比其他同等體量的央企，城市公司數(shù)量明顯過多。

東部城市群組長任命也有點意外，來自原招商蛇口浙江公司總經(jīng)理趙海峰。

除去上海公司以外，在2025年華東地區(qū)城市公司中，招商蛇口浙江公司確實業(yè)績搶眼，在杭州業(yè)績?nèi)趶浇咏?70億元，也是在公司開發(fā)歷史上權(quán)益業(yè)績首次進入當?shù)厍八摹?/p>

扎實的業(yè)績完成率，加上本身招商蛇口在這一輪拿地動作中，杭州市場已經(jīng)成為核心，趙海峰牽頭東部城市群組長，還是相當服眾。

趙海峰，80后，2002年本科畢業(yè)于清華大學，也是萬科這一時期重點培養(yǎng)的萬科新動力之一。

在萬科任職15年的時間內(nèi)，從普通員工進階到溫州城市總，從東北一直在浙江，作為這一時期萬科優(yōu)秀的高管代表。

2019年，趙海峰選擇離開舒適區(qū)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)招商蛇口華東區(qū)域，擔任杭州城市總，開啟央企職業(yè)生涯。

招商蛇口浙江公司總經(jīng)理趙海峰

短短6年時間左右，招商蛇口從杭州公司升級為浙江公司，在集團內(nèi)部已經(jīng)形成了一定影響力，出圈的項目更是不少。

五大城市群中，中部與西北兩大群主最有話題度，分別是招商蛇口武漢總經(jīng)理冷瑩與招商蛇口西安總經(jīng)理?李丹誼。

目前?總部城市格局來看，在華中三省，武漢，鄭州，長沙都屬于招商蛇口戰(zhàn)略要地，未來是否合并，從目前來看，還真不好說。

但是從冷瑩的任命或許也會看出一些端倪，招商蛇口正在大武漢下一盤大棋，也關(guān)乎到招商蛇口未來整體戰(zhàn)略的實施與變革。

大家應該知道，在重資產(chǎn)投資逐步減少的情況下，房企如何經(jīng)營，如何破局，特別是在很多早期存量較多的城市，打破常規(guī)才是城市總的硬核競爭力。

地產(chǎn)下半場，賽道早已回歸產(chǎn)品與服務，招商蛇口在武漢這幾年在未動用集團大資金的情況下，實現(xiàn)了6大全新項目的逆勢擴張狀態(tài)。

一個方面狠抓存量變現(xiàn)，與地方政府進行有效資產(chǎn)置換，另外一個方面進行規(guī)模化城市更新，實現(xiàn)精細化產(chǎn)城結(jié)合。

最絕的是，招商蛇口武漢公司已經(jīng)成為當下社區(qū)營造變革的示范級城市，招商蛇口已經(jīng)從開發(fā)商完全進化到城市運營商角色，社區(qū)運營絕對是值得深耕的精準入口。

這背后的轉(zhuǎn)變離不開這位女性掌舵人全情投入，招商蛇口武漢公司極具辨識度，各項業(yè)務齊頭并進，在武漢市場口碑與號召力也持續(xù)領(lǐng)先。

招商蛇口武漢總經(jīng)理冷瑩，2008年碩士畢業(yè)于華中師范大學，妥妥的“武漢通”。

冷瑩在投資拓展與政府關(guān)系維護方面具備強突破能力，招商蛇口在短短3年之內(nèi)在武漢迎來脫胎換骨的變化。

與中部城市群一樣，招商蛇口西部城市群組長也是一位高顏值女性高管。

更絕的是，招商蛇口西安總經(jīng)理李丹誼本身就是銷售出身，并且是從置業(yè)顧問一直做到了如今城市總級別，更牽頭整個西北城市群。

在整個西安地產(chǎn)圈，李丹誼一直都是極少數(shù)具備個人IP的高管之一，早在擔任招商蛇口西安總助期間，就曾經(jīng)是《誼刻一席談》欄目主理人，妥妥的自帶流量。

招商蛇口西安公司總經(jīng)理李丹誼

因此，在擔任招商蛇口西安城市總幾年時間內(nèi)，招商蛇口在西安整體發(fā)聲量非常高，屬于無論是同行還是客戶都持續(xù)關(guān)注的房企之一。

招商蛇口西安“出圈”，主要體現(xiàn)在其通過?深度社區(qū)運營、業(yè)主共創(chuàng)、文化賦能與產(chǎn)品力兌現(xiàn)?，在西安房地產(chǎn)市場乃至城市生活方式層面形成廣泛影響力。

作為公司發(fā)言人，李丹誼多次對外演講，在整個招商蛇口體系內(nèi)都頗有威望，屬于對客戶研究頗深，既懂產(chǎn)品又懂經(jīng)營的全面性高手。

招商蛇口在西部如今布局了西安，成都，重慶，云南四大城市公司，未來合并的可能性仍然很大。

最后，把目光拉回大灣區(qū)，目前南部城市群數(shù)量最為廣泛，覆蓋佛山，廣州，海南，福建，東莞。

這里面的關(guān)鍵點是作為一線城市的廣州，招商蛇口這幾年一直處于被動，未來南部城市群是最有可能城市合并的區(qū)域，特別是廣佛兩大城市。

令人玩味的是，體量不大的佛山，反倒成了南部的一抹亮色。憑借兩個超級項目“璽序系”火爆大灣區(qū)，并且業(yè)內(nèi)口碑與產(chǎn)品營造都處于一線水準。

本次南部城市群組長迎來一個新面孔，正是招商蛇口佛山總經(jīng)理張智武。

張智武，80后，工程專業(yè)出身，前部分職業(yè)生涯一直在施工單位，加入招商蛇口超過10年以上，妥妥的基層提拔起來的核心干將。

早在2018年就擔任招商蛇口廣州總助，分管大生產(chǎn)，后續(xù)調(diào)入廣西公司擔任副總多年，2023年之后回歸大灣區(qū)，接替之前領(lǐng)導擔任招商蛇口佛山公司總經(jīng)理。

招商蛇口佛山公司總經(jīng)理張智武

張智武作為工程專業(yè)高管，之所以能夠脫穎而出，與其常年關(guān)注營銷與服務不無關(guān)系，與佛山市場其他房企的營銷操盤手幾乎都有過交流。

在整個佛山市場，招商蛇口也正在打開局面，存量盤活方面做到極致，張智武也是少有的工程范，但是對產(chǎn)品細節(jié)與政府關(guān)系極其敏感的高管類型。

接下來，在整個大華南，深圳公司穩(wěn)坐一哥，南部城市群必然會迎來一波城市合并動作，廣佛+東莞會不會成為第一波，也值得觀望。

堅定主業(yè)，服務轉(zhuǎn)型：

近兩年，招商蛇口的變化有目共睹。

如果說輕資產(chǎn)業(yè)務是招商蛇口轉(zhuǎn)型的“突破口”，那么“開發(fā)+運營+服務”三位一體的生態(tài)，則是其長期高質(zhì)量發(fā)展的壓艙石。

招商蛇口這幾年總能給到一些意外驚喜，從產(chǎn)品驅(qū)動轉(zhuǎn)型的“產(chǎn)品經(jīng)理制”開始，這家房企正在建立一套真正符合自身發(fā)展戰(zhàn)略的可持續(xù)基因。

在這場深刻的組織重塑中，招商蛇口沒有秘密，它只是在用最笨卻最正確的方法，回答一個行業(yè)的終極命題：當規(guī)模的神話落幕，只有那些在每一個“城市單元”里把產(chǎn)品和服務做到極致的人，才有資格與未來對賭。

行業(yè)的榮光，將不再屬于跑得最快的人，而屬于扎得最深的人。

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