房?jī)r(jià)何時(shí)上漲？就盯住這三個(gè)跡象

最近朋友圈都在傳房產(chǎn)復(fù)蘇。甚至還有社交平臺(tái)稱南京有樓盤連夜排隊(duì)搶房，而且還說(shuō)的有鼻子有眼的。說(shuō)售樓處外頭馬路兩邊停滿了車，每隔幾十米就站一個(gè)保安維持秩序，開(kāi)發(fā)商怕大家熬夜太辛苦，特地把選房時(shí)間挪到下午。結(jié)果呢？還是有七八十組客戶頭天晚上就抱著被子來(lái)排隊(duì)，勸都勸不走。

這種故事最近特別多，甚至我身邊好幾個(gè)朋友也都在傳“一季度房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始漲了”。

其實(shí)且不說(shuō)是不是真漲，單看這種一邊倒的想象就不難說(shuō)明一件事：有太多人希望房?jī)r(jià)上漲了。正是這種心情，才讓“連夜排隊(duì)搶房”隔三差五上熱搜。

那房?jī)r(jià)真實(shí)的情況到底咋樣？咱們拿數(shù)據(jù)說(shuō)話，比如一季度的金融數(shù)據(jù)，和3月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，從其中的數(shù)據(jù)就能看出問(wèn)題。

數(shù)據(jù)上一目了然，部分城市房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)企穩(wěn)了，但遠(yuǎn)沒(méi)到漲的地步。就拿南京來(lái)說(shuō)，不管是新房還是二手房，跟去年同期相比，價(jià)格還在跌。這個(gè)和前幾天出來(lái)的金融信貸數(shù)據(jù)也能對(duì)上號(hào)——居民中長(zhǎng)期貸款一直在縮水，說(shuō)明大家借錢買房的動(dòng)力還是不足。貸款起不來(lái)，就算幾個(gè)城市房?jī)r(jià)暫時(shí)穩(wěn)住了，底氣也明顯不夠。

那房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)漲，需要滿足哪些必要條件呢？我個(gè)人覺(jué)得，得看這三個(gè)必要條件，缺一個(gè)都難。

01.先看成交量，而不是價(jià)格。

咱們投資圈里有句話行話，叫“量在價(jià)先”。意思是，成交量是價(jià)格的“偵察兵”。如果是縮量下跌那就是最可怕的，而且只要成交量還在一路下滑，價(jià)格就還沒(méi)見(jiàn)底。但什么時(shí)候成交量不再跌了，開(kāi)始橫盤調(diào)整，甚至慢慢穩(wěn)住，那離房?jī)r(jià)見(jiàn)底就不遠(yuǎn)了。

你看國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，成交量往往比價(jià)格提前兩到三年見(jiàn)底。所以現(xiàn)在這個(gè)階段，咱們最該盯的先行指標(biāo)不是價(jià)格，而是成交量，因?yàn)閮r(jià)格永遠(yuǎn)是最后才變的變量。

比方說(shuō)你家小區(qū)樓下的水果店，平時(shí)一天賣100斤蘋果，最近突然只賣20斤，老板肯定會(huì)降價(jià)甩貨。如果連著幾個(gè)月一天就賣20斤，價(jià)錢還繃著，那肯定不正常。只有哪天發(fā)現(xiàn)買的人不再變少，開(kāi)始每天穩(wěn)定賣出二三十斤，老板才敢琢磨恢復(fù)原價(jià)。房子也是一個(gè)道理，所以別被掛牌價(jià)晃了眼，先看有沒(méi)有人真正掏錢。

02.看待售商品房面積，也就是房屋庫(kù)存

這跟咱平時(shí)看啥東西會(huì)不會(huì)漲價(jià)一個(gè)道理：貨堆得滿坑滿谷，哪還能漲價(jià)？房子也有個(gè)專門的指標(biāo)，叫“去化周期”，這個(gè)指標(biāo)是衡量房產(chǎn)庫(kù)存壓力的核心指標(biāo)，指的是把現(xiàn)在蓋好沒(méi)賣掉的房子全賣光，需要多長(zhǎng)時(shí)間。

目前全國(guó)新房整體去化周期仍在20個(gè)月以上，遠(yuǎn)高于12—16個(gè)月的合理區(qū)間，三四線城市的去化周期約120.7個(gè)月，相當(dāng)于十年才能賣完。這種地方，房?jī)r(jià)想漲，真的是想都不用想。未來(lái)能漲的城市基本還是一線和強(qiáng)二線城市。

03.也是最致命的一點(diǎn)：大家的收入預(yù)期。

這個(gè)才是決定房?jī)r(jià)能不能真正上漲的根核心，如果各行業(yè)不賺錢，年輕人找不到工作，大家的工資也橫著不動(dòng)，這種情況下哪怕房子再便宜，敢出手的人也有限。這時(shí)候，房?jī)r(jià)頂多就是個(gè)“反彈”，談不上反轉(zhuǎn)。

只有當(dāng)大家覺(jué)得收入會(huì)越來(lái)越好，對(duì)未來(lái)的信心恢復(fù)了，愿意借錢，敢背30年房貸，房?jī)r(jià)的觸底反彈才有真正的底氣。

那么咱們就問(wèn)問(wèn)你了，最近你工資漲了嗎？你對(duì)將來(lái)的預(yù)期是不是明顯比前兩年更樂(lè)觀了呢？如果你自己和身邊朋友的答案都是模模糊糊的，那些所謂的“連夜排隊(duì)搶房”的故事，聽(tīng)完笑一笑就行了。