那些長期滯留境外的房企老板們

前幾天，當(dāng)年那個花200億買下萬達(dá)所有酒店的地產(chǎn)老板出境時被邊控了。一時間又把房地產(chǎn)老板們推上了風(fēng)口浪尖。今天我們就來扒一扒那些長期滯留境外的房企老板們。

要論第一個跑到境外的房企老板，當(dāng)屬潘石屹了。他是舉家卷款移民美國，根本不是什么滯留了。對潘石屹的評價，曹德旺老爺子說得最精準(zhǔn)：他們兩口子鬼精鬼精的！“鬼精”實(shí)在太到位。今天重點(diǎn)不是聊他，一切隨他去吧。

1、富力地產(chǎn)

前幾天爆出被邊控的老板是富力地產(chǎn)的李思廉，他今后怕是只能老老實(shí)實(shí)待在國內(nèi)了。不過富力的另一個老板張力，去年就已經(jīng)跑到香港去了，對外說的是處理富力地產(chǎn)境外50億美金的債務(wù)重組。不管真假，反正張力是滯留香港，不會回來了吧，盡管他暫時還沒有被任何司法機(jī)關(guān)實(shí)施任何限制。

為何我說張力也不會回來了，看看富力地產(chǎn)的債務(wù)就明白了。截至去年底，富力地產(chǎn)總債務(wù)2643.79億元，逾期債務(wù)本金368.1億，而富力如今賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不足7億。你說，出不去的還能出去嗎？已經(jīng)出去的還會回來嗎？

2、建業(yè)地產(chǎn)

最近媒體報道較多的一個滯留香港的房企老板是河南建業(yè)的胡葆森。老胡當(dāng)年也是河南各地政府的座上賓，后期經(jīng)常穿個唐裝，一副布道者的模樣。在房企一窩蜂的時代，建業(yè)樹立了另一條發(fā)展模板。不像其他房企做大后迅速全國擴(kuò)張，老胡則帶著建業(yè)反其道而行之，扎根在河南，始終不出河南，成為中原大地當(dāng)之無愧的霸主。

建業(yè)地產(chǎn)因此成就了一段佳話，老胡也從穿西裝改為唐裝，頻頻出席各種商業(yè)論壇，闡述著建業(yè)的道與理。老胡既是中國企業(yè)家俱樂部的理事，也是亞布力中國企業(yè)家論壇的理事。亞布力論壇那句著名的發(fā)展口號“中國的達(dá)沃斯，世界的亞布力”就源于老胡的創(chuàng)意。

老胡另一句名言：聚是一團(tuán)火，散是滿天星。放到現(xiàn)在來看也挺滑稽的，房地產(chǎn)黃金時代，他們聚在一起何止是一團(tuán)火？可謂火山噴發(fā)，而如今散落在各處，別說是星星了，可能有些連粒沙都不如了。

3、龍湖地產(chǎn)

龍湖地產(chǎn)的老板吳亞軍長期滯留美國，很多人并不知道。她出去得很早，2022年就去了美國。

龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)其實(shí)是很健康的，目前總負(fù)債3800多億，但有息負(fù)債只有1700億左右，短期有息負(fù)債只有256億，而龍湖賬上的現(xiàn)金及等價物有446.7億。所以龍湖地產(chǎn)的負(fù)債指標(biāo)是綠檔、低杠桿、高現(xiàn)金覆蓋、無逾期，財務(wù)韌性極強(qiáng)，償債壓力可控。

吳亞軍長期滯留美國的主要原因是陪伴她的雙胞胎兒子以及她個人的健康問題。所以，她很早就帶領(lǐng)龍湖地產(chǎn)完成了職業(yè)經(jīng)理人接班，她自己轉(zhuǎn)任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問，通過離岸家族信托掌控公司44.5%的股權(quán)，保證了公司運(yùn)營的穩(wěn)定。

說起吳亞軍不得不提她在2012年的天價離婚案，當(dāng)年她與前夫離婚，分給了前夫200億港元的股權(quán)。她前夫離婚后娶了個小24歲的空姐，現(xiàn)在定居在海外。而吳亞軍截至目前，沒有消息提到她再婚。

吳亞軍雖滯留美國，但未放棄中國國籍，也未變賣龍湖資產(chǎn)，反而持續(xù)通過信托支持龍湖的發(fā)展。她跟別的房企老板滯留境外的情況是完全不一樣的。另外，吳亞軍也是中國企業(yè)家俱樂部和亞布力中國企業(yè)家論壇的理事。

4、陽光城

陽光城現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，總負(fù)債近2000億，已逾期未支付的債務(wù)本金高達(dá)656億，而其凈資產(chǎn)已經(jīng)是負(fù)的200多億。

陽光城早在2023年8月就退市了，總部大樓也被拍賣，保交樓與債務(wù)重組全面停滯。其老板林騰蛟2024年就跑到香港，不回來了，其名下有高達(dá)19條限消令。你說他還能回來干啥？

陽光城巔峰時期主打4大產(chǎn)品：

檀系：高端標(biāo)桿，只定制不復(fù)制，核心城市中心選址，主打東方美學(xué)與高端圈層，如福州檀悅、上海檀悅。

TOP系：大師級豪宅，面向塔尖人群，強(qiáng)調(diào)稀缺資源與極致品質(zhì)。

翡麗系：主流改善，城市核心區(qū)品質(zhì)住宅，高性價比、高舒適度。

悅瀾系：剛改/ 首置，高實(shí)用率、高性價比，適配主流家庭。

陽光城以快著稱，拿地后6-8個月開盤、12-18個月清盤，資金周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)超行業(yè)平均，得以從區(qū)域龍頭快速躍升至全國TOP15，成為“地產(chǎn)黑馬”！

曾經(jīng)的“最快”造成了今天的“最慘”！

當(dāng)年，泰康保險還花30億戰(zhàn)略入股陽光城，而且陳東升還派其長子加入陽光城的董事會，背后原因應(yīng)該是陽光城的高品質(zhì)貼合了泰康養(yǎng)老地產(chǎn)的高品位。然而，這一戰(zhàn)略合作未滿2年就以泰康投資腰斬巨虧離場而收尾。從陳東升清空陽光城股權(quán)的手法，看得出大佬的那種果決，巨虧割肉一點(diǎn)不拖泥帶水。

5、世貿(mào)地產(chǎn)

2000年，上海世茂濱江花園以 62 層江景豪宅矗立于陸家嘴，并花千萬請來梁朝偉代言，由此開創(chuàng)了世貿(mào)地產(chǎn)的“濱江模式”，此舉也奠定了世貿(mào) “中國豪宅教父”的地位。

其老板許榮茂祖籍福建，在1970年代，20歲時赴港，從紡織廠工人轉(zhuǎn)做證券經(jīng)紀(jì)人，抓住港股牛市完成原始積累。1987年前精準(zhǔn)逃頂，后回福建開發(fā)首個項(xiàng)目，開啟了世貿(mào)地產(chǎn)的元年。

世貿(mào)地產(chǎn)長期以開發(fā)高端、頂豪樓盤為主，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的 “豪宅專家”。所以過去媒體提起世貿(mào)，仿佛總是高人一等的感覺。許榮茂作為港商也享受到似乎高于國內(nèi)地產(chǎn)商的一份尊重。和許皮帶一樣，新中國成立 70 周年、建黨 100 周年，兩次受邀登上天安門城樓觀禮，榮耀至極。

但大潮退去后，不管是港商還是本地土鱉，都一樣被打回原形。

世貿(mào)地產(chǎn)如今已資不抵債，總資產(chǎn)不足以抵消總負(fù)債。2018年花160億巨資，從李超人手中接下中環(huán)中心，何其風(fēng)光！如今卻不得不將此物業(yè)拆分為多個小單元出售，拆小也只能骨折價。

2004年，世茂股份被上交所摘牌，成為當(dāng)年首家退市 A 股房企。同年，其港股被清盤呈請，股價長期低于1元，成了名副其實(shí)的仙股。

許榮茂將個人在香港山頂施勛道的兩幢洋房掛牌7.2億港元出售，持續(xù)變賣個人名下各類資產(chǎn)為公司輸血。港商的光環(huán)早就褪去，個中滋味無法訴說。相比之下，世人又不得不感嘆：論做生意，李超人真乃一等一的高手。

許榮茂已經(jīng)74歲了，仍滯留在香港處理債務(wù)談判、資產(chǎn)處置及債權(quán)人溝通。還有4000多億的債務(wù)，也不知道能否在余生還完？

6、海倫堡地產(chǎn)

海倫堡地產(chǎn)1998 年創(chuàng)立于廣東，在珠三角項(xiàng)目密集、口碑與資源積累強(qiáng)。不在廣東的人聽過這個地產(chǎn)的應(yīng)該很少。海倫堡的特色是搞了一堆所謂的“健康+”概念，還形成了十大健康體驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、69 個價值點(diǎn)、200+項(xiàng)細(xì)節(jié)，主打健康高效空間、友好氛圍、智慧科技等。

其老板黃熾恒低調(diào)、重產(chǎn)品、極少公開露面、不熱衷資本運(yùn)作與行業(yè)曝光，更像產(chǎn)品型老板，所以海倫堡過去給人的感覺是很穩(wěn)的，聚焦華南，不看重全國性擴(kuò)張。

海倫堡看似 “擴(kuò)張不激進(jìn)”，卻最終債務(wù)壓頂、流動性枯竭，核心是高成本非標(biāo)融資 + 土儲質(zhì)量差 + 銷售回款弱 + 融資渠道鎖死的疊加，形成 “借新還舊→利息滾雪球→現(xiàn)金流斷裂” 的惡性循環(huán)。

2016~2018年，海倫堡借款快速翻番，且高度依賴信托 / 資管融資，加權(quán)平均利率8.6%-8.8%，部分信托利率達(dá)12%-14%。信托多為1-3 年短期，而地產(chǎn)開發(fā)周期長，形成 “短債長投”，到期集中兌付壓力巨大。并且海倫堡的土儲集中在三四線城市，市場下行時去化困難、回款慢、資產(chǎn)貶值。

總結(jié)起來就是用最貴的錢、加最高的杠桿、拿最差的地、賣最慢的房，在行業(yè)上行期尚能勉強(qiáng)維持，一旦市場下行、融資收緊，高息債務(wù)立刻壓垮現(xiàn)金流。

所以現(xiàn)在海倫堡的境內(nèi)外債有很多筆已經(jīng)逾期了。其土儲貨值雖有2、3千億，但不斷在貶值，也很難去化，短期根本無力償還1300多億的債務(wù)。黃熾恒長期滯留在香港，怕是也很難再回來了。

7、奧園地產(chǎn)

奧園地產(chǎn)逾期債務(wù)本金高達(dá)420億，總負(fù)債1800多億，而賬上的現(xiàn)金僅22.9億，是嚴(yán)重資不抵債。其老板郭梓文早已完成了金蟬脫殼，累計通過分紅、減持、資產(chǎn)處置等方式套現(xiàn)約58億港元，完成個人風(fēng)險隔離，跑到香港不回來了。

2023年，郭梓文在境外重組轉(zhuǎn)讓4 億股，套現(xiàn)4.24 億港元，持股從56%降至31.8%。2024年9月又向中東 Multi Gold轉(zhuǎn)讓6.22 億股，套現(xiàn)4億港元，持股降至16.38%，放棄控股地位。

如今的奧園，可以說是全面違約、資不抵債、資產(chǎn)被接管、銷售崩盤，處于破產(chǎn)審查邊緣，僅靠保交付與資產(chǎn)處置續(xù)命，基本上無力回天了。

不過今后所有的一切都與其老板郭梓文無關(guān)了，郭老板今后只需要負(fù)責(zé)享受生活就好。

8、其他

旭輝控股的林中，中梁控股的楊劍，康橋地產(chǎn)的宋革委，正榮地產(chǎn)的歐宗榮，華宇地產(chǎn)的蔣業(yè)華，祥生控股的陳國祥等老板也長期滯留在境外。也有長期滯留境外后又回來的，像佳兆業(yè)的郭英成，花樣年的潘軍，說明他們已走出債務(wù)困境了，這是好事。

房地產(chǎn)一窩蜂的時代過去了，但老百姓也不愿看到地產(chǎn)團(tuán)滅！希望那些滯留境外的房企老板們能早日脫困，還是回到祖國懷抱的好！畢竟香港的望北樓不是養(yǎng)老之地！