房子明明已經(jīng)過剩，為什么開發(fā)商還在建房？溫鐵軍一句話講明白了

房子都過剩了，為啥還在蓋？后來翻到溫鐵軍教授的一段訪談，他那一句話，把這個事兒點透了。

先看數(shù)字，國家統(tǒng)計局公布：2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，該數(shù)據(jù)在連續(xù)52個月之后首次實現(xiàn)同比下降。

庫存這座山，總算開始往下挪了一點。但量級還是嚇人。

另一邊的壓力更直接。2025年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資63514億元，下降16.3%。投資在縮水，新樓卻還在長。

普通人看著不解，老房子掛半年沒人問，新房一棟接一棟封頂。城市之間，差距大得讓人發(fā)愣。

2026年3月，北上廣深四個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比全部止跌。上海3月二手房成交量突破3.1萬套，創(chuàng)近五年同期新高。

可兩千公里外的鶴崗，房子單價跌到兩千出頭。同一個國家，兩個市場溫度。按常理推，庫存壓頂，開發(fā)商該收手。

賣完手里的存貨，再想下一步。可現(xiàn)實里，土拍現(xiàn)場依然有人舉牌，新地塊上挖掘機依然轟隆作響，這就是溫鐵軍教授要回答的問題。

溫教授研究三農(nóng)和宏觀經(jīng)濟很多年了，他給的答案很直白：買房的人，相當(dāng)一部分并非真正的剛需。

他在一次演講里講過，過去55%以上的居民借貸投向了房地產(chǎn)，50%以上的企業(yè)借貸也投向了房地產(chǎn)，幾乎所有的頭部地產(chǎn)公司都在做金融、都在加杠桿。

順著這條線再看就清楚了。開發(fā)商蓋新盤，主要瞄準(zhǔn)的是兜里有閑錢、想給資產(chǎn)找去處的投資客。年輕人攢首付的速度，遠遠跟不上房價跑的速度。

溫鐵軍把城市房地產(chǎn)稱作＂第二資產(chǎn)池＂，它是搭著基本建設(shè)便車起來的。金融屬性蓋過居住屬性，是這二十年繞不過的話題。

行業(yè)本身的周期也壓著人。蓋房子從拿地到交付，少則三五年，多則七八年。開發(fā)商心里都有桿秤——眼下行情冷，地價相對便宜。

手里要是沒地、沒項目，等下一輪回暖那天，連入場資格都沒了。所以咬牙也得囤點貨。18億畝耕地紅線，誰都不敢碰。

城市建設(shè)用地越往后越緊，今天看著便宜的地塊，過個三五年很可能就成稀缺資源。開發(fā)商比誰都門兒清。

這種賭性，背后藏著對中國城市化還有空間的判斷。判斷有數(shù)據(jù)撐。

中央財辦前不久指出：2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等＂新市民＂的剛性住房需求有待持續(xù)釋放。中間這十幾個點的缺口，對應(yīng)幾千萬乃至上億的潛在買家。

開發(fā)商和銀行的捆綁也躲不開。土地是抵押物，沒地就沒貸款，沒貸款現(xiàn)金流就斷。一旦停了拿地，整條資金鏈子懸在半空。

哪怕項目薄利，先把地拿到手、把抵押物鎖住，企業(yè)才能撐過這一程。身不由己，四個字。蓋房子從來不只是蓋房子。

鋼筋、水泥、玻璃、電纜、家電、裝修、物流、廣告，一條產(chǎn)業(yè)鏈能拉動幾十個行業(yè)。每個工地后面是幾千個工人，每個工人后面是一家老小的飯碗。

停建容易，停了之后那些人去哪兒，是更難答的題。政策這邊給了底。

2024年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。會議還點了名：推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

加力實施城中村和危舊房改造，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房。不讓市場硬著陸，但也不再走老路加杠桿。

今年一季度，熱點城市確實回暖了一陣。深圳新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比增長超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增幅均超20%。

但這股勁到四月就泄了。1～4月份，新建商品房銷售額同比下降3.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降10.3%，這就是當(dāng)下的真實溫度。

溫鐵軍在2023年的一段演講里講過一句話，挺值得回味。他說房地產(chǎn)作為極富投機性、特別是極富金融組合投資和提高杠桿率的領(lǐng)域，大量吸納了社會上的各方面資金，所以相當(dāng)長時間里CPI沒出現(xiàn)明顯上漲。

池子大了能穩(wěn)物價，可一旦膨脹過頭，金融泡沫和地方債務(wù)跟著冒頭。調(diào)整就成了必選項。溫教授給的下一步答案，叫＂第三資產(chǎn)池＂。

他主張通過推動縣域＂生態(tài)產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)生態(tài)化＂發(fā)展，使鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略成為吸納投資的新空間。意思很清楚——房地產(chǎn)不會消失，但它獨占資金的時代正在收尾。

今天開發(fā)商還在建房，是路徑依賴，也是過渡期里沒辦法的動作。聊回我們自己，要不要上車，要不要再等等？

城市分化已經(jīng)擺在面上。一線和強二線靠人口和產(chǎn)業(yè)撐著，三四線靠預(yù)期撐著——預(yù)期偏偏最不穩(wěn)。

住進去自己用，量力而行就好；想著炒一把翻倍走，那個年頭過去了。房子先是房子，再談資產(chǎn)。

房子明明過剩，開發(fā)商為什么還在蓋？溫鐵軍一句話點得很透：買房的人，不全是剛需。

土地的緊俏、產(chǎn)業(yè)鏈的牽扯、信貸的捆綁，再加上對長線人口的預(yù)判，幾股力擰成了今天這股勁。看明白這些，再路過工地，心里多少能踏實點。