只因忽略一個(gè)小細(xì)節(jié), 澳洲房主損失$19萬! 大部分人都會(huì)犯這個(gè)常見錯(cuò)誤

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//前言//

因?yàn)檫@個(gè)常見錯(cuò)誤，

大部分需要貸款的澳洲房主，

將會(huì)損失一大筆！

這個(gè)細(xì)節(jié)千萬注意

一不小心損失19萬

在澳洲買房、置換房產(chǎn)的過程中，絕大多數(shù)房主都會(huì)專注于利率、還款周期、首付金額等顯性問題，卻忽略了一個(gè)零成本、高虧損的房貸細(xì)節(jié)。

資深金融專家Ben Nash提醒：澳洲房貸圈藏著一個(gè)極其普遍的隱形陷阱，多數(shù)房主在無意識(shí)中做出的房貸儲(chǔ)蓄選擇，會(huì)讓自己永久損失近19萬澳元的稅務(wù)減免額度，且一旦出錯(cuò)，終身無法挽回。

更讓人無奈的是，這個(gè)錯(cuò)誤在房貸辦理初期完全難以察覺，賬戶余額、每月還款金額、利息節(jié)省效果看起來毫無差別。

只有當(dāng)房主置換房產(chǎn)、將自住房轉(zhuǎn)為投資房時(shí)，巨額虧損才會(huì)暴露，而此時(shí)早已無法補(bǔ)救，成為貫穿整個(gè)貸款周期的遺憾。

圖片來源：themercury.com.au

很多澳洲房主都有閑置資金提前還貸、減少利息支出的習(xí)慣，而核心陷阱就藏在多余儲(chǔ)蓄的存放方式上：存入房貸對(duì)沖賬戶，或是直接存入房貸還款賬戶，兩種操作肉眼無差異，稅務(wù)結(jié)局卻截然不同。

假設(shè)你購入一套自住房，原始房貸總額90萬澳元，多年打拼后攢下30萬澳元閑置資金。

后續(xù)你計(jì)劃置換房產(chǎn)，把現(xiàn)有住房轉(zhuǎn)為投資出租，再入手一套新房自住，這時(shí)就需要?jiǎng)佑眠@30萬澳元存款支付新房相關(guān)費(fèi)用。

第一種正確方式：30萬存入對(duì)沖賬戶

如果這30萬澳元放在對(duì)沖賬戶里，你原始的貸款余額一直維持在90萬澳元。

這種情況下，當(dāng)你搬出并將房產(chǎn)出租時(shí)，整筆90萬澳元貸款產(chǎn)生的利息都可以申請(qǐng)稅務(wù)減免。

與此同時(shí)，你還有30萬澳元現(xiàn)金可用于購買新房，這樣新房的抵押貸款（不可抵稅）就會(huì)更低。

第二種錯(cuò)誤方式：30萬直接存入房貸賬戶

但如果你一直把多余的30萬澳元直接存入房貸賬戶，情況就大不相同了。如果這樣做，你依然可以動(dòng)用這30萬澳元，但這筆錢現(xiàn)在是通過提取貸款的方式提取，而不是通過對(duì)沖賬戶提取，這是一個(gè)重要的區(qū)別。

若將閑置資金直接存入房貸賬戶，會(huì)直接抵扣房貸本金，你的貸款余額會(huì)從90萬澳元降至60萬澳元。

存款總額沒變，凈資產(chǎn)頭寸沒變，但稅務(wù)結(jié)果卻截然不同——而且這種影響是永久性的。

統(tǒng)計(jì)局關(guān)于債務(wù)稅務(wù)扣除的規(guī)定非常明確：取決于借款在借出那一刻的用途。當(dāng)你為了購買房屋等個(gè)人用途進(jìn)行再提款時(shí)，這部分債務(wù)就被永久歸類為不可扣稅。

損失究竟有多大

不同階段補(bǔ)救方案

很多房主覺得只是細(xì)微差別，虧損微乎其微，但實(shí)際累計(jì)損失遠(yuǎn)超想象。依舊沿用上述案例，按照澳洲主流房貸利率6.5%、個(gè)人稅率39%、25年貸款周期測(cè)算，虧損一目了然。

30萬澳元可抵稅債務(wù)的消失，意味著每年有19500澳元的利息無法申報(bào)稅務(wù)減免。按照39%的稅率計(jì)算，每年直接損失7605澳元的稅收優(yōu)惠。

持續(xù)累積25年貸款周期，整體損失的稅務(wù)減免總額將突破19萬澳元。

最可惜的是，這筆損失完全不可逆，且錯(cuò)失的稅務(wù)優(yōu)惠本可用于償還房貸、投資理財(cái)，通過利滾利創(chuàng)造更多收益，最終的隱性虧損會(huì)遠(yuǎn)高于19萬澳元。

圖片來源：themercury.com.au

這個(gè)錯(cuò)誤之所以成為澳洲房主的“通病”，核心原因有兩點(diǎn)。

自住房階段，兩種存錢方式的利息節(jié)省效果完全一致，余額數(shù)據(jù)無差別，普通房主很難主動(dòng)察覺漏洞。絕大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)不會(huì)主動(dòng)告知兩者的稅務(wù)差異，無專業(yè)人士提醒，房主極易默認(rèn)兩種方式通用。

所有隱患都會(huì)在“自住房轉(zhuǎn)投資房”時(shí)集中爆發(fā)，可此時(shí)距離當(dāng)初的存錢操作已過去數(shù)年，既定的貸款結(jié)構(gòu)和稅務(wù)定性無法更改，徹底無力回天。

針對(duì)不同房產(chǎn)狀態(tài)的房主，對(duì)應(yīng)的補(bǔ)救方式清晰明確，建議大家及時(shí)自查調(diào)整：

1. 尚未置換房產(chǎn)（最佳補(bǔ)救時(shí)機(jī)）：立刻調(diào)整資金存放方式，所有額外還款、閑置儲(chǔ)蓄全部存入對(duì)沖賬戶，堅(jiān)決不直接抵扣房貸本金，完整保留原始貸款抵稅權(quán)益，為未來置換房產(chǎn)預(yù)留稅務(wù)空間。若無對(duì)沖賬戶，盡快咨詢專業(yè)房貸經(jīng)紀(jì)人重組貸款結(jié)構(gòu)。

2. 已使用房貸再提款，計(jì)劃置換房產(chǎn)：在搬離房屋、完成房產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)換前，務(wù)必咨詢專業(yè)稅務(wù)和房貸顧問，全面評(píng)估現(xiàn)有貸款結(jié)構(gòu)，爭取最優(yōu)解決方案，盡可能減少稅務(wù)損失。

3. 已完成自住房轉(zhuǎn)投資房：貸款稅務(wù)性質(zhì)已被永久定型，無法進(jìn)行補(bǔ)救，只能接受稅務(wù)虧損。

最后

房產(chǎn)理財(cái)?shù)暮诵膹膩聿恢褂谶€清房貸，

更在于合理規(guī)劃稅務(wù)權(quán)益。

小小的存錢方式差異，

就是十幾萬澳元的差距，

各位房主務(wù)必重視細(xì)節(jié)，

守住自己的資產(chǎn)收益。

Reference

https://www.themercury.com.au/business/opinion-analysis/ben-nash/why-using-mortgage-redraw-over-an-offset-account-could-be-your-most-expensive-error/news-story/605ea4d5605ea35593301c952c338af4?amp&nk=e29ca2f51c488f97af95c0a9efb3d984-1778807526

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