北京
文/北京進深 徐迪
近日，鐵工投順義新盤青云國樾取得了建設工程規劃許可證。
總建面11.59萬㎡，其中地上計容面積為8.24萬㎡，容積率2.0。
規劃14棟9-13F洋房和小高層，共778戶。
建面79-139㎡，三居兩衛起步。
南排緊貼紅線
樓棟點狀排布，沒做中央景觀，成全了樓間距。
洋房為主的社區，最大樓間距超過60米。
斜角距離最近的也有13米之多，即使一層房源，采光也會相當不錯。
這種布局非常適合采用多核組團式的景觀策略，將原本單調的“大片空地”轉化為多個不同主題的功能性花園，呈現不同的場景體驗，增加居住的趣味性和歸屬感。
最大的問題是南排樓棟，緊貼用地紅線，最近的只有半米距離。
雖然紅線南側規劃有綠地，看似視野開闊，但別忘了，小區圍墻必須沿著紅線而建。
這就意味著，這4棟樓共計20套首層房源，未來或將面臨“開窗見墻”的窘境。
想象一下，站在自家南向窗前，距離你視線僅半米到一米的，不是郁郁蔥蔥的園林，而是一堵冰冷的小區圍墻。
這種極度壓抑的采光與隱私環境，讓這20套房源的未來價值充滿了巨大的不確定性。
社區動線
兩個地塊的大門都設在中間的花梨東巷上，錯位相對。
西區地庫出入口在北排兩棟樓之間，與消防出入口相鄰；
東區地庫出入口在東側的2#樓和5#樓之間，除了有消防出入口，還增設了一道次要人行出入口。
門庭占地開闊，預計有相當不錯的景觀設計；內接鄰里共享空間，層高8.5米。
小區沒有地面車行出入口，但卻有機動車停車位的標記。
一共68個地上停車位，掩映在大型喬木之下。
項目總共設置有946個機動車停車位，地面的比例不大，后期大概率會“退車還綠”，保證小區地面人車分流。
這樣一來，車位配比將從1:1.2降至1:1.13。
帶立體車庫的四代宅
值得一提的是，經濟技術指標顯示：
在946個機動車位中，有336個為機械車位，占比35.5%。
這里也能看出，該項目的停車位占地比較有限，需要通過機械設備（如升降橫移、垂直循環、平面移動等系統）實現多層或多列停車。
青云國樾地下只有一層，高6.3米，相較于增建地下二層，設置機械車位在工程投入與成本控制上更有優勢，實現了空間利用與建設效益的最優化。
在回復公眾反饋意見時，開發商表示，本項目機動車停車位設置多種類型車位，滿足不同車型需求，局部設置機械車位，滿足國家及地方相關政策法規等要求。
拿地回溯
青云國樾所在順義新國展三期地塊成交于2月3日，中國鐵工投資建設集團有限公司（以下簡稱“鐵工投”）以28.1億元底價摘得。
拿地當天，項目開發主體北京鐵工城市開發建設有限公司成立，注冊資本2000萬元，由鐵工投100%持股。
項目公司法人、董事、經理由袁晨亮擔任。
鐵工投為中鐵股份（601390.SH）的全資子公司，其主業聚焦于基礎設施、市政工程、生態治理等領域。
此前更多是以聯合體成員或政府類項目合作方身份參與城市更新、片區開發，如參與雄安新區、京津冀生態廊道項目。
首次在北京開發住宅項目，鐵工投拿出了一套非常務實的產品。
在北京樓市瘋狂卷公區的當下，鐵工投項目并沒在這方面花大心思。
沒有風雨連廊和架空層等常規配置，只在東區的東北角位置，規劃有一處下沉庭院可做會所。
主打一個瘋狂贈送，南北通面寬的擴容，側邊還有等進深的飄窗。
最重要的是，青云國樾的陽臺，只有主臥部分的開敞陽臺計一半建面；絕大部分是全贈送的防火挑檐 設備平臺。
引流款79㎡邊戶，使用面積超83㎡，實際使用率達到105%；
頂配139㎡，得房率98-100%；
就連主力120㎡小高層產品，得房率也在96%以上。
按照回復反饋意見時的說法是，以上空間全部不封閉。
交付驗收之后，封不封，就是產權人說了算的事。
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