樓市“迎春”，尚有溫差

（來源：中國經濟導報）

轉自：中國經濟導報

編者按

剛剛過去的五一假期，被不少媒體形容為樓市的“迎春”。從一線城市到強二線城市，無論是二手房的帶看量還是新房的到訪量，確實都呈現出顯著的修復態勢。然而，如果我們把觀察的鏡頭從售樓處和中介門店拉遠，投向房企的財務端口，會發現一幅充滿”溫差”的畫面：消費端信心的修復與供給端壓力的出清，正在同步發生，但節奏并不同頻。本專題報道聚焦2026年樓市”溫差”現象。三篇文章從”是什么”到”為什么”再到”怎么辦”，層層遞進，共同構成一個完整的樓市”溫差”敘事。暖意已至，但寒氣未盡。這既是當前樓市的真實寫照，也是我們審視這個行業時必須保持的理性姿態。

本報記者 | 張守營

“成交熱、價格冷”“消費端暖、供給端寒”——2026年行至中局，中國樓市交出的是一份充滿“溫差”的復雜答卷。五一假期，一線城市二手房成交同比上漲40%，深圳門店簽約量創近6年新高；但另一端，百強房企前4月銷售總額同比仍下降21.3%，百城二手房價格環比下跌城市高達93個。核心資產的暖意真實可感，然而更廣袤的市場仍在漫長的筑底中。

消費端：局部回暖與全局溫差

一線城市是本輪樓市修復的絕對主角。上海4月二手房網簽量達28742套，創近十年同期新高，同比增長約22%，新建商品住宅成交同比上漲14.14%，核心區價格環比連續兩個月微漲。北京4月二手房成交17893套，同比增長15%，環比增長59%，同樣創下近五年4月單月新高。深圳受4月29日新政提振，五一假期表現尤為突出，樂有家數據顯示，5月1日至4日南山一手住宅簽約量同比上漲106%，福田、寶安區也明顯增長，深圳住建局統計，4月30日至5月5日商品住房累計網簽829套，同比增長62.5%。廣州五一期間貝殼平臺累計成交新房1078套，二手住宅日均認購量同比增長63.4%，中心區改善客看房量顯著增加。

強二線城市同樣可圈可點，但內部分化更為明顯。武漢在“漢七條”政策刺激下，5月1日至4日新建商品房銷售面積同比增長92.8%，部分項目到訪量暴增200%以上；蘇州、南京、杭州4月新房成交同比均實現增長，但前4月累計銷售面積仍低于去年同期；成都、重慶、天津表現平穩，改善型項目去化較好，遠郊項目去化壓力依然較大。據中指研究院數據，4月20個重點城市二手房成交15.6萬套，同比增長13.4%，北京、上海單月成交均創近年同期新高。

將視野擴大到全國百城，結構性分化則更加觸目。中指研究院百城價格指數報告顯示，2026年4月，百城新建住宅均價17129元/平方米，環比上漲0.08%，同比上漲2.18%，但房價環比上漲的城市僅23個，下跌城市72個。二手住宅方面，均價12733元/平方米，環比下跌0.46%，同比下跌8.34%，房價環比上漲的城市僅7個，下跌城市高達93個。一線城市新建住宅價格環比上漲0.39%，同比上漲6.21%，而三四線城市環比下跌0.23%，同比下跌2.57%。核心城市核心資產的暖意，與低能級城市的寒意，構成當前市場最鮮明的溫差。

供給端：房企業績分化與風險出清

消費端的暖流，并未及時傳導至房企的財務報表。據中指研究院數據，2026年1至4月，TOP100房企銷售總額9004.5億元，同比下降21.3%，不過4月單月銷售額同比降幅較3月縮小14.5個百分點，降幅收窄態勢初顯。百億房企僅20家，較去年同期減少5家。頭部房企表現相對穩健，保利發展以777億元銷售額位居榜首，中海地產757.2億元位列第二，華潤置地700億元排名第三，保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、中國金茂等頭部企業前4月銷售總額同比增長明顯。然而中小房企的處境依然艱難，47家TOP50房企中，有22家銷售額同比跌幅超過30%，占比接近一半。實現單月銷售正增長的企業僅占四成，行業普漲遠未到來。

融資市場的分化同樣堪稱冰火兩重天。央企、國企及財務穩健的混合所有制房企融資渠道暢通，越秀地產、華潤置地、保利發展等持續獲得金融機構支持，拿地金額位居前列。但高杠桿房企資金鏈緊張的局面尚未根本改觀，部分房企即便銷售額有所增長，回款也主要用于償還債務，可用于新項目開發的資金十分有限。2026年1至4月，拿地金額前一百房企拿地總額僅1923.1億元，同比大幅下降46.7%，房企在投資端保持克制，“提質縮量”特征愈發突出。

交付端則是信心修復的關鍵一環。過去兩年，交付問題嚴重壓制購房者信心。進入2026年，隨著“保交樓”政策持續推進，情況有所好轉。58安居客研究院數據顯示，央企、國企及深耕區域的優質民企，憑借交付能力與品牌信譽，更容易獲得購房者信任。行業競爭邏輯正從過去的規模擴張，轉向產品力、服務力和財務穩健性的綜合比拼。

政策托底與趨勢研判

4月28日，中央政治局會議明確提出“努力穩定房地產市場”，將房地產置于“防范化解重點領域風險”框架下，從“著力穩定”到“努力穩定”的表述變化，傳遞出更加積極的政策信號。五一假期前后，一線及強二線城市進入新政集中落地窗口期，呈現出精準發力、多維協同的特征。

天津全面取消住房限購和二手房限售年限，商業貸款首付比例最低降至15%，公積金首套最高可貸120萬元，多子女家庭額度上浮20%，契稅140平方米以內首套二套統一為1%。蘇州將公積金貸款個人最高額度提至150萬元、家庭最高200萬元，購買“兩智一全”住宅或現房額度再上浮50%，首套二套公積金貸款首付統一降至15%，同步取消限購限售。深圳松綁核心區限購，福田區、南山區、寶安區新安街道范圍內深戶家庭可購3套，公積金個人最高70萬元、家庭最高130萬元，多子女家庭最高可貸351萬元，持居住證非深戶無需社保可購1套。廣州則推出公積金單人最高100萬元、家庭最高200萬元、符合條件最高360萬元的貸款額度，并給予“賣舊買新”最高3萬元補貼，房票可跨區使用、全市通用。武漢“漢七條”明確跨區購買按首套認定，新城區購房補貼首套1.5%、二套1%，公積金異地貸款擴圍至全國，商辦類房屋購買補貼1%。

58安居客研究院院長張波指出，本輪政策邏輯已從過去的“大水漫灌式松綁”轉向“精準滴灌、多維協同”。公積金提額、定向補貼、限購優化、賣舊換新稅費減免等工具組合發力，精準對接剛性與改善需求，這也是五一前后成交放量的直接推手。

然而，當前的回暖究竟是階段性修復還是趨勢反轉，各方研判仍存分歧。支持階段性修復的論據包括：政策紅利具有明顯的脈沖特征，五一前后成交放量與政策出臺時間高度吻合；過去兩年被抑制的剛需和改善需求在窗口期集中釋放；一線及強二線城市憑借人口流入和產業基礎率先企穩。制約趨勢反轉的因素同樣不容忽視：百城二手房價格仍在下跌，93個城市環比下跌，“以價換量”仍是市場主流；居民收入預期改善尚需時間，人口結構變化制約長期需求；高杠桿房企債務問題尚未完全化解，供給端擾動可能持續；三四線城市庫存去化周期長達30個月以上，房價下行壓力不減。

機構研判整體持謹慎樂觀態度。中指研究院認為，核心城市在“好房子”項目入市帶動下，5月新房市場量價預計整體保持平穩，二手房市場受季節性教育需求逐步消退影響，成交量可能出現自然回落。中信證券研報指出，一線城市銷售端筑底信號初顯，有望于2027年企穩，其中上海可能率先回升。上海易居研究院副院長嚴躍進表示，短期政策紅利已有效撬動看房量與成交預期，市場情緒迎來階段性修復，但中長期企穩的基石仍在于居民收入預期的實質改善和二手房置換鏈條的順暢運轉。

2026年樓市步入“中局”，呈現的是一幅復雜的分化圖景：核心城市核心資產的暖意真實可感，但更廣袤的市場仍在漫長的筑底過程中。成交量的修復先于價格，價格的修復先于房企財務狀況的根本好轉。這是一個需要耐心和分化的市場，“迎春”已至，但真正的春天或許還在路上。