樓市陷入“賣不動，買不起”怪圈，如何打破僵局？曹德旺一語道破

現在只要聊起房子，不管是手里有房想出手的業主、開發商，還是攥著首付想買房的普通剛需，全都是一肚子苦水。整個國內樓市，已經徹底陷入了一個讓人無奈的怪圈：一邊是海量的房子堆在手里賣不動，庫存越積越多；另一邊是普通老百姓看著房價，掏空錢包都買不起，只能望房興嘆。

相信每個關注樓市的朋友都有切身體會：想買房的人，看著動輒上百萬的房價，再看看自己每個月幾千塊的工資，只覺得安家的夢遙遙無期；想賣房的人，房子掛出去大半年，看房的人寥寥無幾，就算主動降價幾萬、十幾萬，還是很難成交，只能眼睜睜看著房子砸在手里。

這個死局到底該怎么解？對此，我們可以從最真實的市場現狀，到破局的核心關鍵，再到必須做好的幾件事來好好談一下。

01 樓市死局：一邊房子堆成山賣不動，一邊普通人掏空錢包買不起

咱們先看最真實的市場數據，就知道現在的樓市怪圈有多離譜了。先說說房子賣不動的現狀，已經到了什么程度。官方數據顯示，2025年末全國商品房待售面積就達到了76632萬平方米，而且住宅待售面積還在持續增加，根本沒有停下來的意思。新房市場庫存高企，二手房市場更是卷成了紅海，2026年全國二手房掛牌量已經突破了850萬套，直接創下了歷史新高。像武漢、重慶、成都這些人口大城，二手房掛牌量全都突破了20萬套，同一個小區里，同戶型的房子你降五萬、我降十萬，都想搶為數不多的買家，可就算卷成這樣，真正能成交的也沒幾套。

房子越積越多賣不動，可房價卻依然居高不下，普通老百姓想買套房，依舊是難如登天。2026年4月的最新數據顯示，全國百城新建住宅平均價格達到了17129元/平方米，二手住宅均價也有12733元/平方米。這意味著，就算在普通的二三線城市，隨便買一套100平米的房子，總價就要150萬到180萬；要是在北上深這些一線城市的中心區域，一套100平米的房子，至少要五六百萬。

這筆錢對普通家庭來說，到底意味著什么？要么是看著房價徹底望洋興嘆，連首付都湊不齊，只能一輩子租房住；要么就是掏光家里兩代人六個錢包，勉強湊夠首付，然后背上二三十年的房貸，后半輩子徹底成了房奴。每個月發了工資，先把一大半拿去還房貸，日常吃喝、孩子教育、老人養老都要精打細算，連生個病、換個工作都不敢，日子過得緊巴巴，毫無幸福感可言。一邊是天量的房子沒人買，一邊是無數剛需買不起房，這個看似無解的死局，到底根源在哪？其實早就有人一語道破了。

02 曹德旺一語道破核心：賣不動的根源，是房價高到剛需接不住了

面對這個賣不動也買不起的死局，網紅企業家曹德旺早就說過一句掏心窩的實在話，直接戳中了問題的本質。他直言，開發商和手里有多套房的業主，就應該主動降價促銷，把房子真正賣給有自住需求的剛需群體，不然這個僵局只會一直持續下去，永遠解不開。

曹德旺的話，說白了就是把最現實的問題擺到了臺面上：現在房子賣不動，根本不是大家不需要房子了，也不是沒人想買房了，而是虛高的房價，早就已經遠遠脫離了普通人的收入水平。真正有住房需求的剛需群體，根本接不住這么高的房價，就算想買房，也沒有那個經濟實力。

就像現在很多城市，一套房子動輒上百萬，可當地普通人的月工資也就三四千塊錢，夫妻倆不吃不喝干一輩子，都未必能買得起一套房，這樣的房價，剛需怎么可能接得住？如果能把虛高的房價降下來，讓房價逐步回歸到普通人能承受的范圍，讓真正有自住需求的人買得起房，那這個看似無解的死局，自然就迎刃而解了。

可現實情況是，想讓開發商和二手房業主主動大幅降價，并沒有那么容易。很多開發商和多套房業主，始終抱著僥幸心理，總覺得房價很快就會止跌反彈，寧愿房子砸在手里賣不出去，也不愿意降價出手。也正是因為如此，樓市的僵局才會一直持續下去。

03 想徹底破局，先讓老百姓的錢袋子鼓起來，收入漲上去才是根本

當然，想要徹底打破樓市“賣不動、買不起”的死局，光靠降價還遠遠不夠。除了讓房價逐步去泡沫、去投資化，最終回歸居住屬性之外，還有幾件事必須扎扎實實做好，缺一不可。

第一件必須做好的事，就是要實實在在提高居民的收入，讓老百姓的錢袋子真正鼓起來。過去這些年，國內經濟快速發展，GDP的大蛋糕越做越大，可這塊蛋糕，大部分都被企業拿走了，普通居民的收入增長，一直跟不上經濟增長的速度，更跟不上房價上漲的速度。老百姓手里沒錢，就算房價降了一些，還是買不起房，這才是樓市僵局最核心的根源。

2026年的工作報告里，也明確提出了“城鄉居民增收計劃”，核心目標就是讓居民收入增長和經濟增長保持同步。只有讓GDP的蛋糕更多地向普通居民傾斜，讓老百姓手里有了實實在在的可支配收入，才有能力買房，房價才能真正穩住，也才能從根源上打破這個“買不起也賣不動”的僵局。

04 給低收入家庭托底，加快保障房入市，建立雙軌制市場

第二件必須做好的事，就是加快保障房的建設和入市步伐，給城市里的低收入家庭做好居住托底。咱們必須承認一個現實：就算房價再降，也總有一部分城市低收入家庭，還是買不起商品房。如果強行讓房價在短期內大幅下跌，又會對整個金融體系、經濟發展和社會穩定產生不小的沖擊，這也是所有人都不想看到的。

所以當下最穩妥、最迫切的事，就是加快保障房的入市節奏，實實在在解決那些買不起商品房的低收入群體的居住需求。未來的房地產市場，應該形成兩大并行的體系：中高收入家庭，可以根據自己的需求購買商品房，滿足多樣化的居住需求；而城市里的低收入家庭，可以選擇價格更低、有政策保障的保障房，解決最基本的居住問題。

只有這樣，房地產市場的長效機制才能真正建立起來，既保障了每一個普通人“住有所居”的權利，又能讓商品房市場平穩健康發展，徹底擺脫現在“漲也不行、跌也不行”的尷尬局面。

05 穩房價是底線，不能大起大落，必須實現軟著陸

第三件必須做好的事，就是穩住房價，不能讓它大起大落，最終實現樓市的軟著陸。就像我們前面說的，讓開發商和二手房業主大幅降價，本身就有很大的難度，他們始終抱著房價反彈的僥幸心理。而從地方層面來說，也不樂見房價在短期內大幅下跌。畢竟房地產行業關聯著上下游幾十個產業，一旦房價斷崖式下跌，會對整個經濟和社會穩定造成巨大的沖擊，這是誰都不愿意看到的結果。

所以最合理的路徑，就是讓房價保持相對穩定，用時間換空間的方式，慢慢擠掉房價里的泡沫，剝離房子的投資屬性，讓它最終回歸到居住屬性，逐步和當地居民的收入水平接軌。最終讓樓市實現“軟著陸”，把它對經濟和社會的負面影響降到最低。

說到底，樓市現在的死局，核心本質就是房價和居民收入的嚴重脫節。房子是用來住的，不是用來炒的，這從來都不是一句口號。想要打破現在的僵局，降價讓剛需買得起是基礎，讓老百姓的收入漲上去是根本，用保障房給低收入群體托底是底線，穩住房價實現軟著陸是前提。只有這幾件事都扎扎實實做好了，房子才能真正回歸居住的本質，普通人才能不用再為一套房掏空半輩子的積蓄，樓市也才能真正走出僵局，迎來健康平穩的發展。