西岸中環：這里未來會成為上海的新市中心

在過去十年，中國商業地產經歷了一輪劇烈的范式轉移。從以坪效為核心的購物中心時代，到強調“內容運營”的綜合體階段，再到今天，越來越多開發商開始意識到——商業地產不再是空間的生意，而是時間與體驗的生意。

消費者的行為正在發生結構性變化。他們不再只是去買東西，而是尋找一種可以停留、參與和分享，甚至表達自我的場景。與此同時，一線城市核心區域趨于飽和，傳統CBD逐漸顯現出單一功能的局限，這些地方既有高密度，也有高效率，但同時也帶給人低松弛感。

在這樣的背景下，新的城市空間模型出現了。它們既不是傳統意義上的商業中心，也不是單一功能的商務區，而是一種試圖整合工作、生活、文化與自然的“復合型城市單元”。徐匯濱江，正是在這一周期中逐漸成形的樣本。

西岸中環全項目效果圖

圖片來源：香港置地西岸中環

從工業棕地到文化地標，這片區域在過去十余年完成了城市更新的第一階段，引入美術館、藝術中心、公共濱水空間，形成上海地區知名的文化基礎設施。如今，隨著商業與居住體系的逐步補全，它開始進入第二階段：從一個文化目的地，轉向成為城市居民和游客喜愛的可持續的生活系統。

剛剛開幕的西岸中環二期，正是這一轉變的核心節點。上海西岸中環行政總裁關仕榮（Stuart Grant）認為，西岸中環所提倡的“Enjoy Life”這一理念背后，其真實含義并不是口號，而是一套由空間、內容與運營共同作用所帶來的結果。它所嘗試的，是另一種城市邏輯——不是更快，而是更可持續。

自然方面，西岸中環擁有1.4公里的濱水岸線，這一得天獨厚的自然資源在開發中得到了進一步利用。作為香港置地在上海最重要的項目之一，西岸中環并未沿用傳統商業地產的開發邏輯，而是試圖回答一個更宏觀的問題：在一個已經高度成熟的城市中，我們是否還能重新“設計”一種新的生活方式？

上海西岸中環行政總裁關仕榮（Stuart Grant）

圖片來源：香港置地西岸中環

Yi：YiMagazine

G：上海西岸中環行政總裁關仕榮（Stuart Grant）

Yi：你曾在黑石集團管理龐大投資組合，現在轉向操盤西岸中環這一超長周期持有型項目。這種從專注資本效率到運營的轉變，帶給你最大的感悟和收獲是什么？

G：沒錯，我在黑石工作了超過18年，已經做到了合伙人。黑石既是全球最優秀的房地產投資機構之一，也是頂級的資產管理公司之一。我的職責主要是資產管理，也就是通過提升、出租、再開發和重新定位等方式，為資產創造價值。所以從背景上來說，我一直在做“運營”。轉到香港置地，其實是一個非常自然的過程。我已經習慣管理大型團隊，也習慣圍繞資產本身去提升價值。

真正的差異在于資本屬性。黑石的資本周期通常更短，而香港置地已經有137年的歷史，是一個以代際為單位來做投資的機構。我們開發項目、投入資源，是為了長期持有，并以高標準來完成。從這個角度來看，兩者既有相似之處，也有一些不同。

Yi：西岸正在成為世界級文化濱水區。你如何看待西岸中環在這一敘事中的角色？我們是否正在見證類似倫敦南岸（Southbank）那樣的“超級中央活動區”的誕生？

G：我在世界不同地方工作過，也看過很多大型綜合體項目。在我看來，這個項目是目前最出色的。上海政府在這里展現了非常強的前瞻性。他們有一個長期愿景——把原本的工業棕地轉型為一個更現代、更未來導向，也更以創新為核心的社區。我們在其中開發了一個約170萬方的地塊，在這里打造辦公、酒店、住宅和零售區域。我們所做的，其實就像是在一個城市里再創造一個“微型城市”。所以它的成功誕生其實是幾個因素的結合——有優秀的總體規劃，有美麗的自然環境，比如水和綠化，以及像我們這樣的開發商的持續投入。的確，我認為，這里會成為上海新的市中心。

Yi：西岸中環提出“Enjoy Life”作為品牌主張。它與傳統購物中心“以坪效為導向”的商業邏輯區別在哪些地方？

G：我們的思路確實不同。我們不是在做一個以銷售為核心的商業中心，而是在創造一種生活方式。你可以在這里工作、生活、娛樂，也可以購物。同時我們非常強調健康，比如沿河跑步、騎行，還可以在這里打網球。相比陸家嘴、靜安或外灘，這些區域更偏向工作，也更繁忙。我們在西岸想做的是讓人放松、減少壓力，實現工作與生活的平衡。你可以住在這里、步行或騎行上班，也可以在這里停留、社交，以及娛樂。這是一個相當獨特的模式。另外一點比較特別的是它的文化。政府在這里布局了大量畫廊和博物館，這些都是已經存在的資源。所以我們的“文化、自然與健康”，不是人為拼接，而是天然形成的。

圖片來源：香港置地西岸中環

Yi：項目有1.4公里濱水岸線，除去環境好以外，也能承載很高的客流，這些對開發來說都是稟賦。能否分享一下，你們如何把游客流量轉化為真實的消費流量？

G：在這種規模的項目中，最重要的是“停留時間”，而停留時間來自體驗。

你必須精心設計一個完整的體驗體系，比如優質的零售、餐飲和空間設計，以及大量景觀投入。關鍵是從人的角度出發，而不是從建筑出發。比如，傳統商業語境里，一層往往是最稀缺的資源，進入二層后，客流和品牌能級會開始衰減——最核心的資源集中在最少數的位置。我們想打破的，正是這種分配方式。比如，我們將地面層重構為一條可以持續展開的界面，讓不同風格與價格帶的品牌在同一動線中并置，形成從生活方式到旗艦空間的連續過渡。在這里，景觀與水景不再是點綴，而是情緒的引導者。快閃內容與藝術裝置也不再只是孤立的陳列，而是可以構成驚喜的敘事節點。

也就是說，我們用“街區邏輯”取代了“樓層邏輯”，讓消費從一條被組織的路徑，轉變為一種在行走中自然發生的過程。當空間的意義不再是承載交易的容器，而是成為可以被反復使用的日常場景時，就會有再次到訪，人們自然而然地會在這里停留、社交、工作與生活。當然，這一切都不是自然發生的。你必須設計它、管理它，并不斷調整，讓它持續演變。

圖片來源：香港置地西岸中環

Yi：西岸中環沒有一開始就引入大量奢侈品牌，而是先布局lululemon等零售品牌，這背后的邏輯是什么？

G：我們的策略是先建立人群，再導入消費；先形成社群，再承載旗艦。所以，我們首先專注于構建生活方式和健康的生態，之后的開發再引入奢侈品牌，大約會在2028年左右完成。目前我們引入了Adidas、lululemon、三宅一生等品牌，因為它們與上海這座城市的氣質高度契合。這里的人們熱愛生活，也關注健康，他們非常重視設計與個人表達。

Yi：同時，我們也可以看到，在招商上，西岸中環引入了像handhandhand、RAIVE等強主理人色彩的品牌，這是基于對未來哪些生活方式趨勢的預判？

G：消費者越來越關注“真實感”。他們希望品牌有故事、有創始人，而不是完全標準化的產品。現在的人更有選擇性，他們希望找到一些不同的東西。如果能夠與品牌建立情感連接，這種吸引力會更強。當然，大品牌仍然重要。但消費者希望組合——既有知名品牌，也有細分且獨特的品牌。

Yi：在西岸中環，我們是如何通過“生態系統思維”，將看似不產生直接租金的公共藝術空間（如The Orbit）和濱水岸線，轉化為提升周邊寫字樓與商業租金溢價的核心資產的？

G：核心是“場所營造”。包括景觀、座椅、植物、水景、活動和音樂等等元素。這是一整套能力。我們在這里非常重視綠化投入，不只是地面，還有61個露臺空間，很多都有餐飲功能。我們希望人們來到這里，會想到“自然”。如果未來你看到人們在樹下野餐、遛狗、聊天，那說明我們成功了。

Yi：可以看到，項目也匯聚像Leica之家這樣的高能級首店或者旗艦店，你怎么看這種獨家內容所帶來的作用？

G：我們認為差異化至關重要，做一些獨特、不同以及出乎意料的事情非常重要。所以在招商上，我們會定位超高端，也專注設計和生活方式。這也是為什么我們引入了一些在中國首次出現的品牌，它們會引發消費者的興趣。未來這里將有600家零售店和180家餐廳。我們現在能看到的，還只是第二階段的一部分。

Yi：未來商業地產要做得出彩，是否更像是在做一個“內容平臺”？

G：沒錯，我們的思路是：重點不在建筑，而在內容和場所。如果要做好這一點，就能形成差異。同時也必須做好本地化。我們的團隊來自本地，我們要做符合本地需求的內容，這同時包括線上和線下。

圖片來源：香港置地西岸中環

Yi：你怎么看，西岸中環正在給出怎樣的中國解法？

G：它最獨特的地方是它的規模。這里是亞太最大的綜合體之一，所以很稀有。你可以在這里完成工作、生活和娛樂等一系列活動，甚至不需要離開這一片區域。無論如何，我們最重要的主張仍然是“Enjoy Life”。

Yi：面對地產行業的存量博弈與當下的消費周期調整，你對同行有什么想分享的？比如，你認為當前最應關注的趨勢是什么？

G：我想說的是，我看到的消費趨勢是，人們正在從購買轉向體驗。人們希望獲得可以分享、可以感知的體驗，而不僅僅是商品。現代人很忙，壓力也很大，因此他們更需要一個可以放松和恢復自我的空間。另外還有一點，現在很多企業都很關注員工健康與體驗，這也會幫助企業獲得更高效率和更穩定的人才。

Yi：拋開商業數據不談，你希望未來5-10年，西岸中環在上海的城市記憶中扮演怎樣的角色？這個項目未來會留下什么？

G：我認為這是亞太最好的綜合體之一，也會成為上海的新市中心。它會吸引來自全球的關注。香港置地一直堅持長期主義，我們是為代際去做投資的，而不是短周期的回報。如果50年后再來看，我們仍然會在這里，這一點對我們來說非常重要。

我們更在意的是它是否會被放進城市發展的某一條脈絡里去理解。上海是一座不斷向前生長的城市，每一個階段都會有新的中心出現，但真正留下來的，往往不是規模最大或者最繁忙的地方，而是那些重新定義了城市與人的關系的空間。我們希望西岸中環也能成為這樣的一個案例。

也許再過一段時間回看，這里會被理解為一個轉折點——城市不再只是圍繞效率和功能組織自身，而去回應更復雜的需求，比如對時間的分配，空間的使用方式，以及人們如何在城市中找到一種更可持續的狀態。甚至為類似城市提供一種可以被參考的路徑，那這一切將變得很有意義。