丁磊律師：民法典時(shí)代抵押房屋的自由流轉(zhuǎn)與權(quán)利平衡

抵押房產(chǎn)能否買(mǎi)賣(mài)，歷來(lái)是房地產(chǎn)交易中的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)?！睹穹ǖ洹返谒陌倭懔鶙l以“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”重構(gòu)了規(guī)則體系，在維護(hù)抵押權(quán)人利益的同時(shí)，大幅提升了抵押房產(chǎn)的流通效率。對(duì)于此種行為，北京市中恒信律師事務(wù)所丁磊律師結(jié)合現(xiàn)行法律條文及司法裁判規(guī)則，系統(tǒng)整理了抵押房屋買(mǎi)賣(mài)中的法律要點(diǎn)，以供市場(chǎng)交易各方參考。

抵押房屋買(mǎi)賣(mài)的合法性基石與追及效力

抵押房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，是交易啟動(dòng)的前提。根據(jù)《民法典》第四百零六條第一款，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)；當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。據(jù)此，買(mǎi)賣(mài)合同不因抵押權(quán)的存在而當(dāng)然無(wú)效，其效力取決于合同本身是否符合民法典第一百四十三條關(guān)于民事法律行為有效的規(guī)定，并遵循區(qū)分原則——合同效力與物權(quán)變動(dòng)效力相分離。抵押權(quán)具有追及效力，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物并不當(dāng)然導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，抵押權(quán)人仍得追及抵押物之所在行使權(quán)利。

抵押權(quán)具有追及效力，即抵押權(quán)設(shè)立后，無(wú)論抵押物輾轉(zhuǎn)至何人之手，抵押權(quán)人均得追及物之所在，行使變價(jià)優(yōu)先受償權(quán)。買(mǎi)受人取得的是附有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的物權(quán)，抵押權(quán)人仍可對(duì)受讓人主張權(quán)利。但是在受讓人自愿接受抵押負(fù)擔(dān)并履行相關(guān)義務(wù)以消滅抵押權(quán)的情形下，抵押權(quán)追及效力亦存在可調(diào)和的空間，并非絕對(duì)排除買(mǎi)受人的物權(quán)期待。

當(dāng)事人約定的法律空間與登記對(duì)抗規(guī)則

抵押當(dāng)事人可在抵押合同中約定禁止或限制抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第四十三條作出了區(qū)分規(guī)定：若該約定未辦理登記，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，人民法院不予支持；抵押財(cái)產(chǎn)已交付或登記的，抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)不發(fā)生物權(quán)效力的，不予支持，但抵押權(quán)人可舉證受讓人知情的除外；抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。若該約定已辦理登記，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓且抵押財(cái)產(chǎn)已交付或登記的，抵押權(quán)人主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的，人民法院予以支持，但受讓人代為清償債務(wù)導(dǎo)致抵押權(quán)消滅的除外。此種區(qū)分安排既尊重了意思自治，又通過(guò)登記制度維護(hù)了交易安全與第三人信賴(lài)?yán)妗?/p>

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。若抵押權(quán)人能夠證明轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可請(qǐng)求抵押人以轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存；價(jià)款超出債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人繼續(xù)清償。

結(jié)合上述法律規(guī)則與司法實(shí)踐，丁磊律師建議：1. 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)前，應(yīng)仔細(xì)核查抵押合同中是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓的特別約定及該約定是否已辦理登記，避免因未履行通知義務(wù)或違反約定而引發(fā)違約責(zé)任甚至物權(quán)效力爭(zhēng)議。2. 抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同中明確約定轉(zhuǎn)讓限制條款并辦理登記，以增強(qiáng)對(duì)抗效力；一旦發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)，應(yīng)及時(shí)行使提前清償或提存的請(qǐng)求權(quán)，在訴訟中積極運(yùn)用抵押權(quán)的追及效力以保障優(yōu)先受償權(quán)。3. 買(mǎi)受人應(yīng)于簽約前通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)抵押狀態(tài)及相關(guān)禁止轉(zhuǎn)讓約定的登記信息，依法行使滌除權(quán)代為清償債務(wù)以消滅抵押權(quán)，并在合同中將解押義務(wù)、違約責(zé)任及資金監(jiān)管等事項(xiàng)予以明確約定，從而有效降低后續(xù)履行及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的潛在糾紛風(fēng)險(xiǎn)。