樓市回暖，還差關鍵一步

看樓市數據，恍惚穿越了兩個平行世界。

一邊是杭州蕭山市北地塊溢價率沖到近60%，上海徐匯長橋地塊82輪競價才落槌，廣州天河馬場地塊以236億刷新地價紀錄——核心城市核心地塊，十幾家央企搶破頭。

另一邊，百強房企前5個月拿地總額預計與1-4月趨勢一致，同比跌幅超過45%，近五年最低。超過70%的百強房企，今年一塊地都沒拿過。

房企不跟，因為他們不傻。

來看前5個月銷售端的前置數據：1-4月百強房企銷售額僅9004.5億元，同比降幅雖然連續收窄，但絕對值仍在下滑。賣不動房，回不來款，憑什么拿地？

那為什么核心地塊還能搶破頭？邏輯很簡單——四代宅。

2025年被行業稱為“第四代住宅爆發年”。武漢、南京等重點城市四代宅去化率高達89%，而普通住宅僅17%。帶露臺、有空中花園的新產品，吃掉了市場里所有改善需求。

吃完了，就沒了。2025年一年，把未來兩三年有能力換房的人全部收割掉。今年就算再建一模一樣的四代宅，買家在哪里？

結果就是：今年小陽春確實來了，但全是300萬以內剛需盤撐的。上海4月二手房成交28742套，創近10年同月新高；北京4月二手住宅網簽17893套，創近5年同期新高——仔細看結構，這些成交里超過70%都是300萬以下的房源。年輕人買老破小，是來上車的，不是來置換的。

真正讓鏈條轉動起來的500-1000萬中端改善盤，掛牌10-12個月還賣不掉，降價10%-15%依然困難。鏈條的傳動軸，徹底卡死了。

鏈條轉不起來的直接體現：沒人敢加杠桿。一季度末個人住房貸款余額同比下降3.1%。剛需買房只敢高首付，賣舊房換新房的又扛不起高杠桿。居民中長期貸款繼續萎縮。

市場修復的成色，一眼看穿。

普通人怎么辦？

如果你是實打實的剛需，重點城市房價確實在相對的底部區域，有合適房源、能承受月供，可以入手。不用追求絕對的“底”。

如果你是改善置換或資產配置，不妨再等等。等兩個信號：一是500-1000萬的中端二手房成交量占比持續拉升，二是居民中長期貸款連續幾個月同比多增。這兩個信號亮了，再造市不遲。

樓市的不確定性，今天買單的風險，比賺差價的風險大多了。普通人買房，“穩”比什么都重要。