最高院：土地實際權利人能否排除名義所有人的債權人的強制執行?

作者：周軍律師.

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執行異議之訴糾紛案件中，經常會出現土地使用權登記在一方名下，但另一方基于合作開發、出資建設等事實主張為實際權利人，在土地被名義所有人的債權人申請強制執行時，實際權利人提起執行異議，要求排除強制執行的情形。

那么，土地實際權利人能否排除名義所有人的債權人的強制執行？

最高院在《廈門市卓富商貿有限公司、陜西興慶熙園物業管理有限公司再審案》中明確：

土地使用權登記僅具有權利推定效力，并非絕對依據。案外人能夠證明其為土地實際權利人、支付全部對價、實際占有控制且對未辦理過戶無過錯的，其享有的實體權利足以排除普通金錢債權人的強制執行。

本案焦點問題為，陜西興慶熙園物業管理有限公司作為土地實際權利人，能否排除名義權利人陜西功德置業發展有限責任公司的債權人廈門市卓富商貿有限公司的強制執行。

根據本案查明事實，案涉土地使用權登記在功德公司名下，但熙園公司與功德公司存在合作開發關系，熙園公司實際支付案涉土地及項目全部開發建設費用，實際占有、管理、使用案涉土地及項目，系真實、合法的實際權利人。卓富公司作為功德公司的普通金錢債權人，申請法院查封執行登記在功德公司名下的案涉土地，熙園公司提起執行異議之訴，主張排除強制執行。卓富公司則以土地登記在功德公司名下、應保護公示公信力為由，請求繼續執行。

從以上事實及法律規定可以得出以下結論：不動產登記僅為物權推定依據，并非絕對確權依據。實際權利人能夠證明其真實出資、合法占有、實際享有土地權益，且對未辦理過戶登記不存在過錯的，其權利優先于名義權利人的普通金錢債權，有權排除強制執行。

據此應當認定，本案熙園公司為案涉土地的真實實際權利人，其權利合法、真實、足以排除卓富公司的普通金錢債權執行，有權阻卻法院對案涉土地的強制執行。

周軍律師提醒，土地實際權利人排除強制執行，需同時滿足“真實出資、合法占有、權利合法、無過錯未過戶”等條件，并非僅憑內部約定即可對抗外部債權人。涉及土地合作開發、借名登記、執行異議等糾紛，應及時固定出資、占有、建設等關鍵證據。遇到執行異議、確權、排除強制執行相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。。

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