上海房?jī)r(jià)跌回2016年，老破小房產(chǎn)還值得入手嗎？

最近在上海的很多中介門店外，常能看到滿臉愁容的房東。有個(gè)王阿姨看著自家小區(qū)的房?jī)r(jià)從三年前的6萬跌到了3萬多，直念叨“再降就虧大了”。這種“虧不起”的心態(tài)，正成為當(dāng)下二手房?jī)r(jià)格下行的最后防線。

不僅是上海，長(zhǎng)三角的格局也在悄然生變，長(zhǎng)三角小弟們開始吸引更多年輕人的目光。當(dāng)房?jī)r(jià)防線被觸及，很多人都在糾結(jié)手里的房該怎么辦。接下來的內(nèi)容將從更深層的角度展開這個(gè)話題。

畢竟房子占中國(guó)家庭資產(chǎn)的平均比例是70%，不像股票基金頂多占總資產(chǎn)的10%，跌了大不了不看，房子的漲跌直接影響家庭的大半身家。他過完年和身邊很多90后、95后聊天，尤其是老家在炒房氛圍濃的城市的，比如南京，大家說現(xiàn)在最大的變化是再也沒人提房子了。

最開始是不敢提，南京江北有些地方已經(jīng)跌了75%以上，怕說出來老人不高興，到現(xiàn)在大家直接淡忘了，假裝這件事沒發(fā)生過。這和過去的反差太大了。他從小在廣東長(zhǎng)大，以前廣東人逢年過節(jié)、周末最喜歡的娛樂活動(dòng)就是去看房，樣板間服務(wù)好，有茶水茶點(diǎn)，大家都覺得看新房是個(gè)趣事，現(xiàn)在這種情況早就遠(yuǎn)去了。

往前倒到1998年房改，上海虹橋試點(diǎn)賣千元一平的商品房，當(dāng)時(shí)大家都覺得傻子才買，房子嚴(yán)重滯銷，甚至推出了藍(lán)印戶口政策：外地人買大房最多送3個(gè)上海戶口。

當(dāng)上海的光環(huán)消退，曾經(jīng)的瘋狂也逐漸成了歷史。

甚至連開發(fā)商的老套路都沒用了。上海最近有個(gè)開發(fā)商賣不出房，租了好幾輛浙C牌照的勞斯萊斯、瑪莎拉蒂，謊稱溫州看房團(tuán)連夜來上海搶房，結(jié)果被網(wǎng)友查到車牌全是租車公司的，都是老演員了。放在2001年，溫州人是真的坐綠皮車帶現(xiàn)金來上海掃房，幾百套幾百套地買，把當(dāng)時(shí)的上海人都看傻了。現(xiàn)在再用這套騙不到人了，大家上網(wǎng)一搜就知道真假。

過去買房不止是經(jīng)濟(jì)行為，還有道德正當(dāng)性：?jiǎn)栍H戚借錢買房是正當(dāng)理由，買學(xué)區(qū)房更是名正言順。20年房?jī)r(jià)一直漲，大家對(duì)這件事毫無質(zhì)疑，現(xiàn)在全變了，大家要么不敢談要么不想談，滿是迷茫。

大家為什么迷茫？還有個(gè)很重要的原因：從小到大沒人教過人們?cè)趺唇o家庭做投資決策。長(zhǎng)輩總說“大人的事小孩少管”，和錢相關(guān)的事父母很少讓孩子參與，重大財(cái)務(wù)決定都是父母默默承擔(dān)。真到要面對(duì)的時(shí)候，大家既沒經(jīng)驗(yàn)，又怕承擔(dān)責(zé)任，理智上知道該怎么做，感情上下不了決心，往往需要第三方幫忙“背鍋”。

當(dāng)房?jī)r(jià)回歸理性，兩代人在資產(chǎn)處理上的分歧也愈發(fā)明顯。

很多年輕人都有這種經(jīng)歷：勸爸媽賣房勸不動(dòng)，眼睜睜看著家里的資產(chǎn)縮水，特別無奈。現(xiàn)在去上海的房產(chǎn)交易中心看看，最常見的排隊(duì)組合是爺爺和孫子，都是家庭內(nèi)部交易：爺爺把房產(chǎn)99%的份額賣給孫子，自己留1%。這么做的好處很明顯：爺爺有1%的份額，就有永久居住權(quán)，哪怕孫子不孝、欠了網(wǎng)貸要賣房，沒有爺爺簽字也賣不掉；將來交遺產(chǎn)稅，也只需要按1%的份額交，能省一大筆錢，這種情況在以前很少見。

改革開放40年，第一代買商品房的人大多是1962到1975年出生的，現(xiàn)在逐步進(jìn)入老年，中國(guó)正在迎來史上最大的一波財(cái)富轉(zhuǎn)移潮。未來10-20年，大量中產(chǎn)家庭的房產(chǎn)會(huì)集中繼承到85、90后手里，而且大多是獨(dú)生子女，繼承的財(cái)富規(guī)模比其他國(guó)家大得多。美國(guó)的繼承潮平均2-3個(gè)孩子分遺產(chǎn)，中國(guó)的獨(dú)生子女一個(gè)人拿，再加50、60后傳統(tǒng)觀念強(qiáng)，一切為了孩子，愿意把所有資產(chǎn)留給后輩，這波轉(zhuǎn)移的規(guī)模可想而知。

不僅是上海，在長(zhǎng)三角小弟們甚至更下沉的城市，分化同樣在上演。

當(dāng)然這種紅利分布極不均勻：大城市和小城市、南方和北方、體制內(nèi)和體制外差別非常大。有的上海拆遷戶家庭，孩子一出生就繼承12套房產(chǎn)；也有的家庭六個(gè)錢包供一套房；還有的家庭，繼承的是十八線小縣城的多套沒價(jià)值的房子。

老一輩人對(duì)房子有三個(gè)執(zhí)念：“這套房是留著養(yǎng)老的”“這套房不是給你的，是給你孩子的”“我就算死也要死在這套房里”。這些想法不只是經(jīng)濟(jì)考量，還有很多心理因素：比如換地方住覺得不吉利，虧錢賣覺得羞恥，不愿意被子女控制，再加幾十年房?jī)r(jià)上漲的慣性，總覺得房子不會(huì)放壞，比股票靠譜。

有人認(rèn)識(shí)一個(gè)華北的退休老師阿姨，手里有七八套房子，全在省內(nèi)的小縣城和鄉(xiāng)村，單價(jià)極低，根本不值錢，也住不過來，將來子女繼承了都不知道怎么處理。給普通家庭一個(gè)通用的參考標(biāo)準(zhǔn)：如果縣城的二手房均價(jià)低于5000元/平，說明當(dāng)?shù)匾呀?jīng)沒有新房開發(fā)需求了，開發(fā)商都不會(huì)進(jìn)來，這種地方的非核心房產(chǎn)要盡快出手。

對(duì)死守“虧不起”底線的賣家來說，認(rèn)清房子真實(shí)價(jià)值才是關(guān)鍵。

因?yàn)榭h城的新房庫存可能夠賣四五年，人均住房1.5-2套，除了最好的中學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房，其他房子基本沒有流動(dòng)性，賣不掉也租不出去。再給人們一個(gè)判斷方法：如果房子還能租出去，說明還有需求，等市場(chǎng)回暖還有賣出去的可能；如果連租都租不出去，基本就沒什么價(jià)值了。

賣房的難度也是逐年增加的：2022年底2023年初的時(shí)候，賣房只要三招：交鑰匙，跟店長(zhǎng)說這套房必賣，盯著跟進(jìn)就能賣掉。半年后就要發(fā)傳單、做VR、拍短視頻、假裝中介帶看才能賣出去，到2024、2025年，可能只有靠短視頻博主推廣，等人撿漏才能賣出去。

如果房子在北上廣深杭、強(qiáng)省會(huì)城市，哪怕是南京、武漢這種之前跌了很多的城市，也有基本盤，不用急著不計(jì)成本賣，可以擇時(shí)觀察。大家討論房?jī)r(jià)總吵架，因?yàn)槊總€(gè)房子情況都不一樣：城市能級(jí)、片區(qū)、產(chǎn)業(yè)、房齡、供需都不同，不能一概而論。

除了房子本身的價(jià)值，還要看它在家庭資產(chǎn)負(fù)債表里的占比。歐美國(guó)家家庭資產(chǎn)里房產(chǎn)占比只有3成甚至更低，大部分是金融資產(chǎn)，中國(guó)家庭倒過來，房產(chǎn)占比最高的時(shí)候有70%多，現(xiàn)在也有50%-60%，金融資產(chǎn)占比非常低。

即使是上海最頂尖的豪宅，同樣面臨著價(jià)格體系重構(gòu)的挑戰(zhàn)。

哪怕是上海的豪宅市場(chǎng)也有風(fēng)險(xiǎn)：上海每年3000萬以上的二手房成交只有幾百套，全國(guó)加起來不到2000套，但現(xiàn)在上海一年新發(fā)售的3000萬以上豪宅就有3000套，供給遠(yuǎn)大于需求，很快就會(huì)沒有接盤俠。之前大家說的5000萬以上的房子保值，現(xiàn)在也已經(jīng)被證偽了。因?yàn)槭袌?chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，新盤品質(zhì)越來越好，得房率越來越高，對(duì)老豪宅的殺傷力非常大，不能刻舟求劍。

80后是目前負(fù)債最高的群體，人均負(fù)債70萬，大部分是房貸和車貸，很多人在21-23年房?jī)r(jià)高點(diǎn)買了房，套得比較深。90后人均負(fù)債十幾萬，相當(dāng)一部分是消費(fèi)貸、網(wǎng)貸，00后負(fù)債更是以網(wǎng)貸為主，年輕人對(duì)錢的概念從現(xiàn)金變成了數(shù)字，花錢和借錢都更沒有顧慮。

當(dāng)上海房?jī)r(jià)跌回多年前，或許正是重新審視需求的時(shí)機(jī)。

現(xiàn)在上海二手房成交中位數(shù)已經(jīng)回到200多萬，和2010年差不多，10年間上海人均可支配收入漲了75%，藍(lán)領(lǐng)收入甚至翻倍，很多老房子價(jià)格跌回了13、14年的水平，普通藍(lán)領(lǐng)家庭第一次有能力在上海上車。這些老房子雖然沒有太大的上漲空間，但租售比已經(jīng)到了2.5%-3%，流動(dòng)性也很好，對(duì)于確定要長(zhǎng)期在上海生活、需要自住的人來說，是很好的選擇，遇到合適的不用太糾結(jié)會(huì)不會(huì)再跌，現(xiàn)在市場(chǎng)不會(huì)見底就立刻反彈，可以慢慢挑。

想換改善房的人也可以先看起來，很多板塊已經(jīng)跌了30%-50%，多看幾十套，自然就知道真實(shí)需求是什么，不用擔(dān)心錯(cuò)過上漲。

房子對(duì)中國(guó)家庭來說，不止是投資標(biāo)的，是幾十年的積累，也是安全感的來源。沒有放之四海而皆準(zhǔn)的買賣標(biāo)準(zhǔn)答案，最重要的是全家人一起面對(duì)變化，一起做決定，一起承擔(dān)后果，不要因?yàn)橐淮瓮顿Y決策的對(duì)錯(cuò)，就否定自己或者家人。

無論是上海的“虧不起”底線，還是長(zhǎng)三角多極化的沖擊，都在宣告舊時(shí)代的結(jié)束。房產(chǎn)回歸居住屬性已成必然，放下執(zhí)念，才能從容面對(duì)下一個(gè)變化。