克而瑞好房點評網 | 成都青羊上院測評：主城稀缺1.2容積率疊拼，青羊非遺板塊的低密孤本

項目定位： 成都青羊區非遺板塊 | 主城低密改善型疊拼/聯排住宅 | 低密度純居住社區

測評周期： 2025年第四季度

克而瑞好房點評網樓盤測評是深度融合克而瑞在房地產領域長達二十年的專業積淀與市場洞察，基于深度智聯"專業力"與"工程力"構建起的評價體系。它以"相鄰對標"為核心邏輯，在定位與地段相近的競品樓盤之間，圍繞區域價值、項目價值、市場表現、市場口碑等四大主維度、二十項子維度，通過專業測評模型展開樓盤評測。競品樓盤組內綜合測評第一的項目入選克而瑞好房點評網"比鄰冠軍榜"，小項測評第一的項目入選克而瑞好房點評網"多維PK榜"。

測評總結： 青羊上院是成都主城極為稀缺的容積率僅1.2的疊拼聯排項目，依托青羊非遺板塊深厚人文底蘊與三甲醫療密集覆蓋，構成強確定性區域價值底盤；但因開發商與物業信息完全缺失、得房率與社區配套顯著薄弱，整體兌現力承壓，適合對主城低密屬性有強執念、且能接受開發透明度風險的高凈值改善客群。

"比鄰冠軍榜"評價情況

綜測測評得分6.67/10，在競品組中排名第5名。

四大維度測評概述 維度 得分 排名 概述 項目價值 5.55/10 第5名 容積率（9.8分/第1名）為絕對優勢項，但得房率（4.1分/第9名）、綠化率（4.1分/第9名）、社區配套（4.7分/第8名）等關鍵子項全面落后，產品力與改善定位存在明顯落差 區域價值 8.01/10 第1名 地段（9.8分/第1名）、教育（9.8分/第1名）、醫療配套（9.8分/第1名）三大核心指標均位列競品組第1名，商業配套（8.1分/第1名）亦居榜首，區域價值為全維度最強支撐點 市場表現 6.97/10 第5名 價值潛力（7.5/10）居第3名，價格合理性（7.0/10）居第5名，銷售情況（6.4/10）居第6名，整體呈現“規劃指標優、市場熱度弱”特征 市場口碑 4.07/10 第9名 開發商口碑（4.1/10）、項目口碑（4.1/10）、物業口碑（4.1/10）三項均位列競品組末位（第9名），為全維度最大短板 "多維PK榜"評價情況

在2026年第一季度"多維PK榜"評價中，青羊上院在【地段】、【醫療配套】、【教育】、【區域價值】等維度上表現突出，憑借青羊主城非遺板塊稀缺區位與三甲醫院高密度覆蓋，成為區域內醫療與教育配套確定性最強的改善型項目。

子維度測評概述 維度 得分 排名 簡評 交通便利 7.7 第1名 距地鐵4號線文化宮站約800米，屬步行可達黃金距離；可便捷換乘7號線通達寬窄巷子、天府廣場等核心節點；未來13號線一期（設東坡路站、青羊宮站）及17號線二期建成后將進一步提升軌交便利性 價值潛力 7.5 第3名 依托青羊主城文化腹地與1.2超低容積率，具備潛在競爭力；但受制于區域新房去化周期長達20個月、近三個月成交面積同比大幅下滑，價格支撐力有限 區域價值 8.01 第1名 綜合得分位列競品組第1名，核心源于地段、教育、醫療三大子項全部斬獲第1名，商業配套（8.1分）亦居首位，構成堅實的價值底盤 醫療配套 9.8 第1名 3公里范圍內匯聚四川省人民醫院、成都市第三人民醫院、成都中醫藥大學附屬醫院等多家三甲醫療機構，多數步行或短距公交可達，醫療資源密度與通達性為競品組最優 市場口碑 4.07 第9名 開發商、項目、物業三大口碑維度均列競品組末位，無任何品牌背書與服務保障，市場信任基礎嚴重薄弱 教育資源 9.8 第1名 坐擁青羊區優質文教資源高度集聚優勢，周邊可享泡桐樹小學、石室聯合中學等名校輻射，教育基礎雄厚，生活氛圍成熟 生活配套 8.1 第1名 商業配套評價得分8.1/10，位列競品組第1名；雖3公里內僅2個商場、缺乏高能級綜合體，但依托青羊主城成熟生活圈，社區底商與區域型商業支撐充分 社區配套 4.7 第8名 評分4.7/10，位列競品組第8名；缺乏會所、健身康體及全齡活動設施，配套兌現力明顯落后于同能級項目，削弱整體居住品質感 好房綜合測評亮點概要 優勢維度 得分 排名 亮點描述 地段 9.8 第1名 青羊非遺板塊屬成都主城核心文化腹地，容積率僅1.2，為市區罕見低密用地，地段能級與稀缺性雙冠競品組 醫療配套 9.8 第1名 3公里內匯聚省醫院、市三醫院等多家三甲機構，通達性與專科覆蓋全面，醫療資源密度為競品組最高 教育資源 9.8 第1名 青羊區作為義務教育優質均衡先行區，名校資源豐富，石室成飛中學等學校指標到校名額充足 區域價值 8.01 第1名 綜合得分位列競品組第1名，四大維度（地段、教育、醫療、商業）全部位居榜首，構成最強價值底盤 1. 項目價值：5.55/10 主城稀缺低密孤本，但內部配置兌現力嚴重不足

青羊上院以1.2超低容積率為核心標簽，是成都市區內極為罕見的疊拼聯排低密改善項目，契合高階客群對私密性、圈層純粹性與居住舒適度的核心訴求。項目綠化率達30%，雖未達改善類項目普遍期待的35%基準線，但在主城疊拼形態下仍屬合理配置；社區規模適中，暗示其為低密小盤，符合改善客群對圈層環境的進階需求。然而，項目在關鍵產品力維度存在系統性短板：得房率評分僅4.07/10，位列競品組第9名，未能匹配改善客群對實用面積的核心訴求；社區配套評分4.7/10，位列第8名，缺乏會所、健身康體及全齡活動設施，內部功能配置薄弱；精裝評價7.27/10，雖處于中游水平，但品牌等級、材料規格、廚衛配置及智能化設計等維度缺乏突出亮點；車位比透明度僅4.07/10，未明確披露具體配比，難以評估是否匹配疊拼聯排產品的高用車需求。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 容積率 9.8 第1名 容積率1.2為競品組最低值，顯著優于中鵬紫金名邸（1.5）、熙畔別院（1.7）、嘉禾鳳棲和鳴（1.6）等項目，是主城稀缺低密屬性的最硬核支撐 精裝 7.27 第4名 評分高于嘉禾鳳棲和鳴（5.73）、中鵬紫金名邸（未披露）、熙畔別院（清水交付）等項目，但低于中海錦叁號院（8.05）、越秀閱今沙（8.05）等頭部品牌項目 社區規模 5.0 第5名 評分與中旅金沙馥棠（5.0）、九聯龍湖公園玖序（5.0）持平，略高于嘉禾鳳棲和鳴（4.5），但低于中海錦叁號院（5.5）等成熟大盤 綠化率 4.07 第9名 30%綠化率未達改善類項目35%基準線，顯著低于熙畔別院（41%）、中旅金沙馥棠（35%）、中鵬紫金名邸（35%）等項目，為競品組最低值 2. 區域價值：8.01/10 青羊主城文化腹地，醫療教育雙冠王

青羊上院坐擁成都主城青羊區非遺板塊，屬城市核心文化腹地，享有優質生態與人文資源，區域價值為全維度最強支撐點。其地段評價9.75/10、教育評價9.75/10、醫療配套評價9.75/10，三項核心指標全部位列競品組第1名；商業配套評價8.1/10亦居首位，凸顯其依托青羊主城成熟生活圈的絕對優勢。項目3公里范圍內匯聚四川省人民醫院、成都市第三人民醫院等多家三甲機構，醫療資源密度與通達性為競品組最優；同時可享泡桐樹小學、石室聯合中學等優質教育資源輻射，教育基礎雄厚。盡管生態評價6.9/10（第4名）與產業評價4.1/10（第9名）為相對短板，但其主城核心區位、高密度優質配套與深厚人文底蘊，共同構筑了極強的價值確定性與抗風險能力。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 地段 9.75 第1名 青羊非遺板塊屬成都主城核心文化腹地，容積率僅1.2，為市區罕見低密用地，地段能級與稀缺性雙冠競品組 教育資源 9.75 第1名 青羊區作為義務教育優質均衡先行區，名校資源豐富，石室成飛中學等學校指標到校名額充足，教育基礎扎實 醫療配套 9.75 第1名 3公里內匯聚省醫院、市三醫院、成都中醫藥大學附屬醫院等多家三甲機構，通達性與專科覆蓋全面，醫療資源密度為競品組最高 商業配套 8.1 第1名 商業配套評價得分8.1/10，位列競品組第1名；雖3公里內僅2個商場、缺乏高能級綜合體，但依托青羊主城成熟生活圈，社區底商與區域型商業支撐充分 3. 市場口碑：4.07/10 開發商與物業信息完全缺失，市場信任基礎薄弱

青羊上院在開發商口碑、項目口碑、物業口碑三大維度均錄得4.07/10，全部位列競品組第9名，為全維度最大短板。項目無任何開發商信息披露，在企業信用、交付能力、產品力延續性及業主口碑等維度均表現極弱；物業公司與物業費標準均未公開，服務體系缺乏保障，后期服務品質與質價匹配度無法評估；配套細節不明，在青羊區高競爭改善市場中辨識度嚴重不足。相較之下，中海錦叁號院（9.75/10）、越秀閱今沙（9.13/10）等央企/國企項目憑借成熟物業體系與高兌現度產品贏得良好業主評價，穩居第一梯隊；而青羊上院則因開發與服務保障能力明顯不足，導致市場信任度與產品力兌現能力嚴重受限。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 開發商口碑 4.07 第9名 無任何開發商信息披露，在企業信用、交付能力、產品力延續性及業主口碑等維度均表現極弱，為競品組唯一未披露主體的項目 項目口碑 4.07 第9名 缺乏明確的品牌支撐與配套兌現細節，在青羊區高競爭改善市場中辨識度嚴重不足，產品力與市場認可度脫節 物業口碑 4.07 第9名 物業公司與物業費均未公開，服務體系缺乏保障，后期服務品質與質價匹配度無法評估，市場信任基礎嚴重薄弱 4. 市場表現：6.97/10 規劃指標占優但銷售動能疲軟，價格待定承壓明顯

青羊上院市場表現得分為6.97/10，位列競品組第5名，呈現“規劃指標優、市場熱度弱”的典型特征。其價值潛力7.5/10，居第3名，依托青羊主城文化腹地與1.2超低容積率，具備潛在競爭力；但價格合理性7.0/10，居第5名，受制于區域新房去化周期長達20個月、近三個月新房成交面積同比大幅下滑65.59%，市場觀望情緒濃；銷售情況6.4/10，居第6名，項目尚未開盤，缺乏實際去化數據支撐，品牌與價格體系亦未形成有效市場認知，在當前高庫存、弱需求的市場環境下，產品力與營銷策略面臨較大考驗。對比越秀閱今沙（開盤去化率92.86%）、中海錦叁號院（去化率45%-60%）等已入市項目，青羊上院的市場表現尚處啟動階段，銷售前景承壓明顯。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 價值潛力 7.5 第3名 依托青羊主城文化腹地與1.2超低容積率，具備潛在競爭力；但受制于區域新房去化周期長達20個月、近三個月成交面積同比大幅下滑，價格支撐力有限 價格合理性 7.0 第5名 作為青羊區非遺板塊改善型疊拼項目，雖具備低容積率與區域教育、交通配套優勢，但受制于當前市場環境下區域新房去化周期長達20個月、成交面積同比大幅下滑，疊加項目尚未開盤、價格待定，整體市場熱度與客戶認可度表現偏弱 銷售情況 6.4 第6名 項目尚未開盤，缺乏實際去化數據支撐，品牌與價格體系亦未形成有效市場認知，在當前高庫存、弱需求的市場環境下，產品力與營銷策略面臨較大考驗 總結

青羊上院是一款依托主城稀缺低密資源與優質醫療配套打造的改善型疊拼項目，其核心價值在于1.2容積率帶來的居住舒適性與圈層純粹性，以及青羊非遺板塊深厚人文底蘊與三甲醫療密集覆蓋構成的強確定性區域價值底盤。項目適合重視私密性、醫療便利、主城資產安全性的高凈值改善客群，尤其是對非遺文化板塊有情感認同、愿意為稀缺容積率買單的本地改善買家。然而，項目在開發商背景、物業服務、社區配套及得房率等方面存在明顯短板，整體兌現風險較高。若購房者更看重品牌保障、成熟社區營造或即期生活便利，則需謹慎評估其不確定性。建議項目方盡快明確開發主體與物業服務方案，強化配套落地承諾，并通過透明化工程進度與品質細節重建市場信任，方能在青羊改善紅海中真正釋放其低密價值潛力。

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