民主實(shí)踐·民主、妥協(xié)與共識(shí)

一、

關(guān)于這篇文章的主題，我已經(jīng)思考了很久，針對(duì)小區(qū)所存在的問題，從不同的角度思考，試圖尋找到一種妥善解決的策略。

二、

4月26日，陽光上城如期召開選聘物業(yè)的業(yè)主大會(huì)。鴻園物業(yè)于4月20日離場(chǎng)之后，小區(qū)業(yè)主生活陷入了短暫的混亂，諸如自來水欠費(fèi)所帶來的生活不便，或是小區(qū)生活垃圾未及時(shí)清運(yùn)而造成的環(huán)境下降。于是，當(dāng)業(yè)主感受到切膚之痛的生活危機(jī)之后，對(duì)參與業(yè)主大會(huì)的熱情也是空前高漲。

截至4月28日，00:00:00，在不核驗(yàn)前提下，業(yè)主大會(huì)的投票情況是：戶數(shù)696戶 ；面積合計(jì)：95,663.73㎡。

4月26日，17:00，在業(yè)主大會(huì)議題說明結(jié)束之后，大會(huì)就進(jìn)入了業(yè)主投票表決階段。在不到36小時(shí)的時(shí)間里，近700名小區(qū)業(yè)主能主動(dòng)投票，這的確反映了業(yè)主對(duì)大會(huì)召開的支持與認(rèn)可，以及物業(yè)對(duì)維護(hù)小區(qū)秩序重要性的肯定。

陽光上城的住戶總數(shù)為1249戶（總票權(quán)），專有面積總數(shù)為211417（M2）。目前，業(yè)主大會(huì)住戶參與合格數(shù)還差133人，專有面積參與數(shù)還差115754（M2）。在此后一段時(shí)間里，大會(huì)投票會(huì)陷入一種緩慢增長的狀態(tài)，而這種狀態(tài)本質(zhì)的卻是小區(qū)深層結(jié)構(gòu)的矛盾與利益沖突。

二、

陽光上城位于曲靖南片區(qū)，屬于陽光地產(chǎn)開發(fā)的樓盤，并于2103年左右建成，迄今已有13余年的時(shí)間了。

根據(jù)業(yè)主大會(huì)投票議事規(guī)則，陽光上城的樓盤結(jié)構(gòu)，基本決定了票權(quán)結(jié)構(gòu)分布。具體而言，高層住戶1138戶（票權(quán)），占比91%；面積143059m2，占比64%。陽光地產(chǎn)占1個(gè)票權(quán)，占比0.1%；面積22741m2，占比11%。聯(lián)排別墅商鋪?zhàn)?2戶（票權(quán)），占比1.76%；面積1718m2，占比0.81 %。小區(qū)別墅住戶88戶（票權(quán)），占比7 %；面積43759 m2，占比21 %。業(yè)主大會(huì)參與率的“雙2/3”是833人（票權(quán)）及140945m2，過半同意率是417人（票權(quán)）及70472m2。

高層、別墅及地產(chǎn)，就像是三股勢(shì)力。高層票權(quán)占絕對(duì)多數(shù)，但專有面積卻無法單獨(dú)過2/3；別墅區(qū)百余票權(quán)，但專有面積卻占21%；地產(chǎn)僅有1個(gè)票權(quán)，但專有面積卻占比11%。高層、別墅及地產(chǎn)均有自己的利益訴求，而三方不同的利益訴求又決定了各自的投票態(tài)度。

時(shí)至今日，鴻園物業(yè)離場(chǎng)的局面，不過是多重矛盾疊加的結(jié)果，若小區(qū)各方缺乏妥協(xié)與共識(shí)，那此次業(yè)主大會(huì)從一開始，就注定了其必然失敗的結(jié)局。在業(yè)主大會(huì)召開的前夜，我獨(dú)自在黑暗里沉思了許久，整個(gè)人就像陷入了無盡的深淵，無法掙扎、無法呼吸、無法逃避。雖然如此，但我還得準(zhǔn)備第二天的業(yè)主大會(huì)，仿佛要把希望之光僅僅拽在手里，唯有抓住了手里這一縷光亮，才能走出這無盡的黑暗深淵。

三、

陽光上城開盤于2013年，樓盤由陽光地產(chǎn)公司開發(fā)，與周邊的陽光系列樓盤，同屬于東電的職工福利房。因此，陽光上城有近百戶業(yè)主，其本人或親屬是東電系統(tǒng)的職工。在滿足本系統(tǒng)職工住房需求的同時(shí)，陽光地產(chǎn)又將樓盤作為商品房出售。于是，在陽光上城里就有了兩個(gè)群體。

坦誠而言，從2013—2019年，陽光上城的物業(yè)服務(wù)還可以。2018年3月，國務(wù)院住建部廢止了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，該舉措直接取消了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。于是，在2019年的時(shí)候，小區(qū)部分業(yè)主組織了一場(chǎng)，旨在更換前期物業(yè)的維權(quán)行動(dòng)，其首要步驟就是成立業(yè)委會(huì)。然而，在地產(chǎn)、物業(yè)、社區(qū)及東電的幕后操作下，業(yè)主大會(huì)召開及業(yè)委會(huì)成立，最終中途夭折不了了之。

此次事件的性質(zhì)比較復(fù)雜，既有小區(qū)業(yè)主維權(quán)的正當(dāng)性，又有部分業(yè)主企圖自肥的私欲。雖然，其最終被多方勢(shì)力悄然撲滅，但卻對(duì)小區(qū)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。它不僅成為小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下滑的轉(zhuǎn)折，而且還成為了部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。

2022年6月，云南省委以黨建引領(lǐng)物業(yè)管理為抓手，積極推動(dòng)社區(qū)協(xié)商落實(shí)落地，并要求在未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)先行成立物委會(huì)。這本是一件小區(qū)善治的好事，然而該舉措在實(shí)際執(zhí)行過程中，陽光地產(chǎn)及瑞豐物業(yè)為進(jìn)一步控制小區(qū)，將物委會(huì)幾乎清一色你內(nèi)定為職工業(yè)主，而這些物委會(huì)成員基本又毫無作為，這不僅造成了業(yè)主之間的進(jìn)一步分裂，并且堵死了業(yè)主與物業(yè)協(xié)商對(duì)話的渠道，使雙方的矛盾與沖突在不斷在積累。

陽光上城高層業(yè)主群體，大致就分為了四種類型。東電系統(tǒng)的職工業(yè)主，他們幾乎是地產(chǎn)及物業(yè)的忠實(shí)擁護(hù)。成立業(yè)委會(huì)失敗的業(yè)主，自然對(duì)物業(yè)及地產(chǎn)心生不滿，同樣對(duì)小區(qū)物業(yè)不滿的還有其他業(yè)主，這些業(yè)主最終形成了拒繳物業(yè)費(fèi)的群體。拒繳物業(yè)費(fèi)以對(duì)抗物業(yè)公司，這種行為猶如會(huì)擴(kuò)撒的癌癥，但在腫瘤惡化為癌癥并奪取生命之前，小區(qū)里仍有一部分業(yè)主是在繳納物業(yè)費(fèi)的。迄今為止，小區(qū)里仍還有一些未裝修的房屋。

因此，對(duì)于召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)而言，雖然高層、別墅及地產(chǎn)為三股勢(shì)力，但高層業(yè)主內(nèi)部大致又分為四個(gè)群體，每個(gè)群體對(duì)召開業(yè)主大會(huì)的態(tài)度也各有不一。最積極莫過于一直繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主；東電的職工業(yè)主對(duì)此是有抵觸情緒的，在其內(nèi)心深處一直認(rèn)為是物委會(huì)作亂，最終才將鴻園物業(yè)逼離退場(chǎng)的；不繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主對(duì)此是漠視的，薅羊毛、占便宜并不分具體的物業(yè)公司，但若物業(yè)選聘程序存在違法行為，那又將是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的最好理由。此外，未居住、未專修的那小部分業(yè)主，畢竟沒有切身利益大多也是不關(guān)心的。

四、

拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也是有理由的，至少也給自己找了個(gè)冠冕堂皇的理由。比如，房屋質(zhì)量問題多次向物業(yè)反映，但物業(yè)公司對(duì)此不予解決；比如小區(qū)物業(yè)費(fèi)按照房屋面積計(jì)算，包括了套內(nèi)面積及公攤面積，這種計(jì)算方式不合理，僅應(yīng)按公攤面積繳納物業(yè)費(fèi)，如此種種不勝枚舉。

先說第一個(gè)理由。房屋作為一種特殊商品，在質(zhì)保期間房屋質(zhì)量問題，由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)維修，在質(zhì)保期結(jié)束之后，房屋質(zhì)量問題由其性質(zhì)所決定，屬于公共部分的就用專項(xiàng)維修資金修繕，若屬于私有部分的就只能是業(yè)主自行承擔(dān)了。

再說一下高層物業(yè)收費(fèi)。于微觀層面而言，高層業(yè)主所居住的百余平米的套房，基本是出入有電梯，居家生活水電氣齊備，衛(wèi)生間在房間內(nèi)，這極大的提升了生活的舒適度；于宏觀層面而言，如此生活便利能得以實(shí)現(xiàn)，這需要電梯系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的維保。此外，小區(qū)日常運(yùn)行又產(chǎn)生了其它的費(fèi)用，諸如人工成本、材料費(fèi)、能耗費(fèi)等，這些費(fèi)用共計(jì)形成了小區(qū)物業(yè)費(fèi)的總額，并據(jù)此以業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積分由個(gè)人承擔(dān)。

高層業(yè)主所負(fù)擔(dān)的物業(yè)費(fèi)，它是小區(qū)物業(yè)供給系統(tǒng)的價(jià)值體現(xiàn)，而非簡單的保潔阿姨有沒有打掃你家，既然接受了高層生活的舒適感，也要承擔(dān)這種舒適保障的運(yùn)營費(fèi)用。

此外，經(jīng)營成本、物業(yè)服務(wù)價(jià)格及小區(qū)服務(wù)質(zhì)量，這三者要素都是息息相關(guān)的，缺乏前提條件而討論物業(yè)費(fèi)用是沒有意義的。

五、

如果，此次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)最終以失敗而告終，那么失敗的原因可追溯至2024年10月16日。

2024年10月16日，陽光上城再度爆發(fā)大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)事件，這是繼2019年業(yè)主要求成立業(yè)委會(huì)之后，小區(qū)爆發(fā)的第二次大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)事件。

此次業(yè)主維權(quán)起因很簡單，但演變過程卻是非常復(fù)雜。陽光上城建成之后，地下車庫就未曾出售，而是由地產(chǎn)公司向業(yè)主出租，并委托瑞豐物業(yè)代為管理。當(dāng)時(shí)，關(guān)于地下車庫收費(fèi)，按5元/天/車計(jì)算，全年共計(jì)1800元。大部分業(yè)主的確也是按約繳費(fèi)了，但小部分業(yè)主未繳納停車費(fèi)，每次都以強(qiáng)橫態(tài)勢(shì)讓門衛(wèi)放行，這種違規(guī)行為不僅未能得到及時(shí)制止，反而還不斷受到效仿與默認(rèn)。

2024年10月，鴻園物業(yè)更換了智能收費(fèi)系統(tǒng)，并打算以強(qiáng)硬粗暴手段收取停車費(fèi)，結(jié)果卻掀起了部分業(yè)主的強(qiáng)硬反彈。確切而言，最先站出來抵制地下車庫停車收費(fèi)的業(yè)主，并非是一直繳納停車費(fèi)的業(yè)主，恰恰是那些一直未繳納停車費(fèi)的業(yè)主。就如同欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，為何要參與業(yè)主大會(huì)一樣？！這部分業(yè)主七八年都不交停車費(fèi)，現(xiàn)在物業(yè)公司突然要規(guī)范停車收費(fèi)了，你認(rèn)為這部分業(yè)主他愿意嗎？

關(guān)于該事件爆發(fā)的原因，鴻園物業(yè)的責(zé)任首當(dāng)其沖。在與物業(yè)、地產(chǎn)、街道、區(qū)住建局等部門協(xié)商過程中，又涉及到了物業(yè)公司的不作為，以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下滑等問題。于是，召開業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)公司，成立業(yè)委會(huì)代替物委會(huì)等，又成了小區(qū)業(yè)主熱議的話題。在此背景下，小區(qū)物委會(huì)實(shí)現(xiàn)了委員的集體更換，這也是該次業(yè)主維權(quán)的成果之一。

如何解決地下車庫車位收費(fèi)問題，其本質(zhì)是地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，而產(chǎn)權(quán)歸屬爭議又引發(fā)后續(xù)“6·24”業(yè)主維權(quán)。對(duì)于“6·24”業(yè)主維權(quán)，雙方的爭議焦點(diǎn)圍繞地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬。陽光地產(chǎn)認(rèn)為，地下車庫產(chǎn)權(quán)屬于地產(chǎn)所有且屬于國有資產(chǎn)；高層業(yè)主認(rèn)為，陽光地產(chǎn)未出示地下車位的土地增值稅，其產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)由小區(qū)全體業(yè)主共同所有。

最終，在區(qū)委、區(qū)政府的主持下，那場(chǎng)業(yè)主維權(quán)事件得以迅速平息，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬亦懸而未決。概而言之，兩次成功的小區(qū)業(yè)主維權(quán)，在打破物業(yè)公司秩序權(quán)威的同時(shí)，亦對(duì)物業(yè)公司造成了許多負(fù)面影響，似乎業(yè)主維權(quán)勝利的結(jié)果就是更換原物業(yè)公司，這種錯(cuò)覺又進(jìn)一步加劇了欠費(fèi)收繳率。

與此同時(shí)，地下車庫懸而未決的狀態(tài)，對(duì)于陽光地產(chǎn)的敘事方式而言，高層業(yè)主利用社會(huì)輿論向政府施壓，貪得無厭的霸占了陽光地產(chǎn)的國有資產(chǎn)，地產(chǎn)公司為避免國有資產(chǎn)的流失，絕不與高層業(yè)主做任何形式的協(xié)商。

六、

在很長一段時(shí)間里，對(duì)于小區(qū)高層的業(yè)主維權(quán)，別墅區(qū)始終處于觀望狀態(tài)，而在重新選聘物業(yè)公司的問題，高層與別墅區(qū)終于產(chǎn)生了交集。

曾經(jīng)，陽光上城也算是南片區(qū)的高檔小區(qū)，住在陽光上城別墅區(qū)的業(yè)主，大多都是非富即貴的主。我曾親眼見識(shí)過，某業(yè)主買了兩套雙拼別墅，然后把兩套雙拼拆了原地重建獨(dú)棟別墅，也曾親眼看到某別墅庭院里，擺放著三、四輛價(jià)格千萬的豪車。別墅區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是2元/m2月，隨便一套別墅的面積就是四、五百平米，全年的物業(yè)費(fèi)也是上萬元了。

據(jù)說，部分別墅區(qū)的業(yè)主，自從裝修入住之后，就一直沒繳納過物業(yè)費(fèi)。2024年10月，在更換小區(qū)原物委會(huì)過程中，本想留給別墅區(qū)一位委員名額，但卻找不出未欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。在鴻園物業(yè)離場(chǎng)之前，對(duì)別墅區(qū)進(jìn)行了債務(wù)追討，經(jīng)雙方協(xié)商以1.5元/m2月，對(duì)之前所欠物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了清償。

在此次業(yè)主大會(huì)材料起草過程中，關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)費(fèi)的價(jià)格，物委會(huì)根據(jù)鴻園物業(yè)的價(jià)格備案，將2元/m2月定為別墅區(qū)的攔標(biāo)價(jià)，但別墅區(qū)仍認(rèn)為這個(gè)費(fèi)用還是高了。曲靖南片區(qū)的別墅區(qū)比較多，諸如公務(wù)員小區(qū)、金麟灣、坤城及金元尚居等，反觀周圍這些別墅區(qū)的價(jià)格，物業(yè)服務(wù)費(fèi)大多在1元/m2月左右。

如果拋開任何的前提條件，僅用物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格做比較，那么這樣的比較沒有任何意義！

別墅是商品房發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是社會(huì)財(cái)富積累到一定階段的產(chǎn)物，它在一定程度上代表了業(yè)主的身份與地位。獨(dú)棟別墅作為的高端住宅類型，它所消費(fèi)的土地資源比較大。從2003年開始，國土資源部明確表示，將對(duì)別墅及高爾夫項(xiàng)目進(jìn)行限制，此舉被稱為是“限墅令”。在當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，“限墅令”將別墅人為變成了稀缺產(chǎn)品，這反而刺激了有錢人的消費(fèi)欲，特別是交通便利的城市別墅區(qū)。

在2012年之前，中央在9年間，下發(fā)了4次“限墅令”。2012年6月，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文,明確規(guī)定“住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0”,雖然從操作層面逐漸將純別墅擋在門外，但也產(chǎn)生了高層與別墅混建的小區(qū)。

正是基于如此房地產(chǎn)開發(fā)背景，才有了陽光上城的樓盤格局。或者說，它是用高層的容積率，置換出了別墅區(qū)的空間，這也是兩塊區(qū)域共生的原因。同時(shí)，對(duì)于物業(yè)公司而言，小區(qū)物業(yè)費(fèi)服務(wù)的總體費(fèi)用，自然也就比例分配到了別墅區(qū)。

因此，別墅區(qū)業(yè)主所負(fù)擔(dān)的物業(yè)費(fèi)，它是小區(qū)總體物業(yè)費(fèi)用的比例承擔(dān)，而并非物業(yè)未提供任何服務(wù)的簡單認(rèn)知。于是，或許別墅的業(yè)主，就承擔(dān)了電梯維保等費(fèi)用，而這些都是他不曾享受過的物業(yè)服務(wù)。

一般而言，小區(qū)的綠化率不得低于30%。 根據(jù)《民法典》第274條之規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外”。反觀別墅區(qū)，個(gè)別業(yè)主存在跑馬占荒、硬化綠地及加蓋附屬建筑等現(xiàn)象。基于法律而言，這些行為是否涉嫌侵害小區(qū)公共利益有待商榷；基于情理而言，既然自己出錢買的別墅，這也是未嘗不可的行為。

當(dāng)然，我并不認(rèn)同殺富濟(jì)貧的行為，但合舟共濟(jì)共克時(shí)艱的理念，還是應(yīng)當(dāng)成為彼此妥協(xié)的共識(shí)。不論是高層的業(yè)主、或是別墅區(qū)的業(yè)主，其利益都應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬嘏c保護(hù)。

七、

文行至此，我又陷入了沉思。

觀念分歧與利益沖突的現(xiàn)實(shí)性，真實(shí)反應(yīng)了業(yè)主大會(huì)的參與率。然而，這種觀念的分歧涉及小區(qū)業(yè)主缺乏共識(shí)，處理個(gè)人與小區(qū)問題的基本共識(shí)；而利益的沖突更多是深層的結(jié)構(gòu)性矛盾，從小區(qū)設(shè)計(jì)、規(guī)劃或售賣的時(shí)候，就被人為埋下了沖突的根源，只不過是現(xiàn)在才爆發(fā)罷了！

如何構(gòu)建小區(qū)的共識(shí)，需要雙方或多方的溝通協(xié)商；如何解決各方的利益沖突，這需要各方的智慧與妥協(xié)。若缺乏妥協(xié)與共識(shí)，決定業(yè)主大會(huì)成敗的關(guān)鍵，就不再是業(yè)主大會(huì)的合法、公開與透明，而是背后各方利益極端自私化的沖突與對(duì)抗。那時(shí)，陽光上城勢(shì)必被撕扯的支離破碎，或因此而陷入無盡的紛爭與沖突糾葛中。

若小區(qū)最終出現(xiàn)支離破碎的局面，那這一切的根源，或是高層業(yè)主民主意識(shí)的覺醒，或是別墅區(qū)債務(wù)清償協(xié)商談判的成功，或是“10·16”業(yè)主維權(quán)的首次勝利，或是云南省電力系統(tǒng)的后勤體制改革。如果這一切都未曾發(fā)生的話，那瑞豐物業(yè)還是小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，陽光地產(chǎn)也早已收取了地下停車費(fèi)，瑞豐物業(yè)也以訴訟方式順利追回了物業(yè)欠費(fèi)。

閉目凝神，從業(yè)主大會(huì)參與投票陷入的僵局，你能看到陽光上城過往的種種經(jīng)歷，它仿佛就像是一股橫跨天際，無有始終的滾滾洪流，你我不過是這股洪流里的一粒沙塵。你我雖是這洪流里的一枚沙粒，但沙粒的業(yè)力與共愿決定了洪流的方向。

陳浩記于知止堂上

2026年4月29日凌晨