2.04億起拍！南沙百萬葵園，終于還是被擺上貨架

承載無數(shù)老廣周末記憶的百萬葵園，終于還是被擺上了法拍貨架。

這次拍賣的資產(chǎn)清單，五處標(biāo)的擰在一起，涵蓋住宿餐飲、商業(yè)、酒店等多種用途的土地使用權(quán)和地面建筑，一處在建，其余均已辦理抵押登記。

起拍價(jià)約2.04億元，市場評估價(jià)約2.92億元，相當(dāng)于打了7折。

它能順利找到買家嗎？

PART.01

逐一拆解這次的拍賣標(biāo)的，先看占地面積最大的一塊核心資產(chǎn)，也就是新港大道100號主建筑。

它的真實(shí)身份就是當(dāng)年豪擲重金打造的“花之戀城堡酒店”主體，用地面積約1.53萬㎡，建筑面積接近3.56萬㎡，共6層（含地下1層），室內(nèi)有部分裝修，按照法拍材料里給出的評估數(shù)據(jù)，這座主樓的成新率約74%。

這個(gè)酒店曾經(jīng)被視為百萬葵園的希望，本來想的是“總投資10億元”建奢華的城堡酒店，請日本設(shè)計(jì)師來做方案，在當(dāng)年的4A景區(qū)里，這十億級的酒店砸下去，確實(shí)一舉提升了百萬葵園的硬件水平。

然而結(jié)局卻是自信釀成了苦果，由于項(xiàng)目方缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致巨額虧損，把整個(gè)景區(qū)的積累幾乎耗盡。

另一大塊是新港大道100號自編3至9棟，加上自編1、2棟，前者建筑面積2.16萬㎡，地下車庫和地上商業(yè)混搭；后者三層帶地下一層，建筑面積0.38萬㎡。自編1、2棟部分室內(nèi)已裝修，兩處成新率大概在75%附近。這三棟里面，自編3—8棟幾乎是原始毛坯，成新率約67%，自編9棟稍微裝過，成新率約74%。

此外還有新港大道80號，單層廚房用房，占地1679㎡，看上去像是非核心的配套空間，但其實(shí)去年年中就有入局者在談合作。

最后一個(gè)看點(diǎn)，花之戀婚慶村D5棟在建工程，用地面積1.29萬㎡，建筑面積僅708㎡，地下1層、地上3層。

這個(gè)物業(yè)目前沒有辦理權(quán)屬登記，只拿到一張施工許可證，至今沒有完成竣工驗(yàn)收，也沒有轉(zhuǎn)到房產(chǎn)證階段，對買家來說，相當(dāng)于額外接盤了一個(gè)“半拉子”工程，后續(xù)補(bǔ)證、調(diào)規(guī)、補(bǔ)繳土地出讓金都可能要掰扯。

五大資產(chǎn)加起來，總建筑面積超6萬㎡。

PART.02

百萬葵園走到今天的局面，十分讓人唏噓，這曾是南沙萬頃沙鎮(zhèn)最靚的風(fēng)景線，中國首個(gè)以向日葵為主題的4A級公園。

2002年，創(chuàng)始人譚偉興拿下26萬㎡荒地，6個(gè)月后開出百萬株向日葵，松鼠樂園、螞蟻王國依次落成，巔峰時(shí)期年客流超200萬人次。

△圖片來源：大眾點(diǎn)評

故事的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2014年，那一年，百萬葵園拿到4A景區(qū)這塊牌匾，意氣風(fēng)發(fā)的團(tuán)隊(duì)決定搞一票大的，砸下大手筆，做全國第一個(gè)超大型葵花主題公園的度假區(qū)綜合改造，于是建了一座號稱投資10億元的花之戀城堡酒店。

然而經(jīng)營一座奢華酒店的現(xiàn)金回報(bào)率，跟做主題景區(qū)的現(xiàn)金流模型完全是兩回事，酒店業(yè)對品牌運(yùn)營能力的高要求、前期重資產(chǎn)投入的巨大財(cái)務(wù)壓力，在百萬葵園這個(gè)案例里暴露得淋漓盡致，資金鏈很快繃不住了。

再加上2019年公司易主，門票翻臉?biāo)频臐q價(jià)，園內(nèi)項(xiàng)目還要二次購票，游客吐槽 “花百元只看雜草”“什么項(xiàng)目都要收費(fèi)”，口碑一路崩塌。

與此同時(shí)，景區(qū)的土地租金和基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)費(fèi)從2018年起就開始持續(xù)拖欠，構(gòu)成嚴(yán)重違約，2023年法院判決運(yùn)營公司歸還土地并支付相關(guān)費(fèi)用，但至今沒有履行。

到了2024年8月27日，項(xiàng)目發(fā)出閉園公告，宣稱“為迎接地鐵十八號線延伸段和全運(yùn)會而全面升級改造”，從那時(shí)起就閉園至今。

PART.03

單看資產(chǎn)本身，2.04億元的起拍價(jià)確實(shí)不算離譜。

六萬多㎡的建筑體量，外加核心地段的多宗國有出讓用地，土地使用年限從2013年9月算起，商業(yè)40年、其他50年，目前還剩下足夠長的運(yùn)營窗口期。

△圖源小紅書用戶 @桜本某喵

再加上南沙萬頃沙這個(gè)區(qū)位，實(shí)在是當(dāng)下大灣區(qū)的流量風(fēng)暴眼，深中通道已經(jīng)通車，萬頃沙支線、南中高速拉通了南沙與深圳前海的半小時(shí)生活圈，周邊全民文化體育綜合體等項(xiàng)目陸續(xù)上馬，這里正在從廣州的邊緣，變成大灣區(qū)的幾何路口。

不過，值錢的只是地皮，地皮上的租約，才是最棘手的問題。

五處不動產(chǎn)中，目前新港大道80號廢棄無人使用，空置中的酒店主建筑也沒運(yùn)營。但自編1、2棟、3至9棟，以及花之戀D5棟，都被案外人主張長達(dá)20年的租賃權(quán)，部分還被用作辦公、工人宿舍和食堂。

法拍公告寫得很清楚，法院“不負(fù)責(zé)清場交付”，這意味著買家拍下資產(chǎn)后，還得自行與這些租賃人逐一交涉，清退、確權(quán)、賠款等，又是一筆不可忽略的時(shí)間和資金成本。

值得一提的是，就在這個(gè)法拍公告掛網(wǎng)次日，南沙區(qū)萬頃沙鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村技術(shù)服務(wù)中心就發(fā)布了一則《關(guān)于謹(jǐn)慎承租廣州百萬葵園生態(tài)發(fā)展有限公司物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)提示》，針對性極強(qiáng)。

公告里提到，百萬葵園的核心地塊已經(jīng)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，交給了萬頃沙鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村技術(shù)服務(wù)中心接管，土地權(quán)屬已經(jīng)跟原公司再無關(guān)系。

但地面上的那些物業(yè)，目前仍然登記在“廣州百萬葵園酒店管理有限公司”名下，而且正處在司法拍賣期間。

官方挑明：如果你現(xiàn)在貪便宜去租這些房子，交了幾十萬甚至上百萬的租金，做完裝修剛開業(yè)，法院一紙文書下來，你馬上得卷鋪蓋走人，之前的租金和裝修款，幾乎不可能追回來。

這份風(fēng)險(xiǎn)提示從側(cè)面也印證了，這些資產(chǎn)包里的建筑物，目前的實(shí)際占有狀態(tài)非常混亂，甚至可能有人正在利用拍賣前的“信息差”進(jìn)行違規(guī)招租。

事實(shí)上，對于這樣的億級大宗拍賣，市場總是很謹(jǐn)慎的，一季度就錄得兩單成交，總交易額2.5億元。

如今，迎接百萬葵園的結(jié)局其實(shí)無非就兩種，如果足夠幸運(yùn)的話，是被有實(shí)力的專業(yè)文旅運(yùn)營商，按照破繭重生的思路全盤接盤，長期持有改造，迎接萬頃沙交通樞紐催動的游客紅利。

△圖片來源：大眾點(diǎn)評

而更大的概率是，在經(jīng)歷漫長的流拍、降價(jià)、再流拍的循環(huán)，最終由某個(gè)更愿意算土地價(jià)值賬的開發(fā)商拍走樓宇，把核心地塊拿來轉(zhuǎn)商業(yè)開發(fā)和盤活。

那一大片的向日葵，以及美味的葵花雞，很可能真的只會存在于記憶里了。