4年只賣出13套！江北電梯洋房，1.6萬(wàn)/㎡就能“撿漏”？

只要1.6萬(wàn)/㎡，就能“撿漏”南京江北精裝洋房？

這兩天，小紅書(shū)上出現(xiàn)了多個(gè)南京富園玖譽(yù)府的“打折賣房”帖，內(nèi)容高度相似：精裝現(xiàn)房、電梯洋房、總高9層，靠近地鐵站、老山，單價(jià)只要1.6萬(wàn)/㎡。

相當(dāng)于一套125㎡的房源總價(jià)200萬(wàn)出頭，一套140㎡的大三房也不過(guò)220多萬(wàn)。

要知道，富園玖譽(yù)府在2022年首次領(lǐng)取銷許時(shí)，含裝修包的均價(jià)約為3.6萬(wàn)/㎡（3300元/㎡升級(jí)裝修包）。如今起步單價(jià)降至1.6萬(wàn)/㎡，降幅近一半。

而網(wǎng)上房地產(chǎn)上的成交數(shù)據(jù)，比降價(jià)本身更觸目驚心：從2022年開(kāi)盤到如今，整整4年，這個(gè)項(xiàng)目只成交了13套房。

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富園玖譽(yù)府位于南京江北新區(qū)，共6棟9層高電梯洋房，僅有兩種戶型，分別是建面約125、140㎡，均為四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。

2022年5月開(kāi)盤，2023年交付，如今已是現(xiàn)房實(shí)景。按照當(dāng)年銷許均價(jià)3.3萬(wàn)/㎡+3300元/㎡升級(jí)包來(lái)算，約125㎡房源價(jià)格在410萬(wàn)以上，含包總價(jià)則在要450萬(wàn)+；約140㎡房源，含包總價(jià)門檻高達(dá)500萬(wàn)上下。

而如今，小區(qū)精裝現(xiàn)房單價(jià)只要1.6萬(wàn)/㎡，部分樓層較好房源也才1.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)直接降至200萬(wàn)出頭，相當(dāng)于上車門檻直接打了半價(jià)折扣。

用當(dāng)年銷許價(jià)格的一半拿下精裝電梯洋房，實(shí)景現(xiàn)房、即買即住，這個(gè)噱頭足夠吸引人。然而，這不是項(xiàng)目第一次降價(jià)了。

2025年4月左右，這個(gè)項(xiàng)目就曾試圖以“骨折價(jià)”推動(dòng)房源去化，彼時(shí)中介給出的價(jià)格約為2.4萬(wàn)元/㎡，幾乎與開(kāi)發(fā)商拿地樓面價(jià)（2.34萬(wàn)/㎡）持平。

然而接連降價(jià)的富園玖譽(yù)府，并沒(méi)有達(dá)到以價(jià)換量的預(yù)期。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目共入網(wǎng)172套房源，截止到目前僅有13套成交、0套認(rèn)購(gòu)，去化率不足7.6%。

而在2023年，銳評(píng)君就曾實(shí)探過(guò)富園玖譽(yù)府，當(dāng)時(shí)總共賣出去了23套（認(rèn)購(gòu)18套+成交5套）。也就是說(shuō)，近3年來(lái)該樓盤銷售幾乎停滯不前。

02

那么問(wèn)題來(lái)了：既是低密住宅，又有實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)傍身的富園玖譽(yù)府，為何賣不動(dòng)呢？

拍攝于2023年7月

首先，是產(chǎn)品定位與地段配套之間錯(cuò)位

富園玖譽(yù)府主打低密度電梯洋房、精裝三大件、建面約125、140㎡，含包銷許總價(jià)動(dòng)輒450萬(wàn)+。

圖源：富園集團(tuán)南京城市公司公眾號(hào)

在前期宣傳中，升級(jí)精裝標(biāo)準(zhǔn)為日立中央空調(diào)、曼瑞德新風(fēng)、博世地暖；廚房配備博世灶具、油煙機(jī)、洗碗機(jī)、弗蘭卡水槽+龍頭；主衛(wèi)是高儀花灑、杜拉維特面盆、主衛(wèi)科勒智能馬桶。

玄關(guān)柜、走廊收納柜以及主臥衣櫥都在交付當(dāng)中，單從配置上來(lái)看，規(guī)格并不算低，采用的也多為知名品牌。

在當(dāng)時(shí)多以高層為主的新房市場(chǎng)上，這顯然是面向改善客群的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

然而，富園玖譽(yù)府雖然宣傳自己位于江核或國(guó)際健康城，但實(shí)際位置處于核心區(qū)靠外位置，周邊缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)校、大型商業(yè)體，地鐵四號(hào)線二期尚未兌現(xiàn)。

產(chǎn)品本身不差，但地段不足以吸引改善客群，剛需面對(duì)450萬(wàn)+的門檻，也屬實(shí)有心而無(wú)力。

其次，項(xiàng)目多次錯(cuò)失市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)

上市節(jié)奏慢。富園玖譽(yù)府2021年5月拿地，2022年5月首開(kāi)，期間歷經(jīng)整整1年時(shí)間。

而同板塊、同期拿地的萬(wàn)科首開(kāi)新悅光年，2021年11月首開(kāi)上市，2022年3月收官，速度相對(duì)較快，搶先消化一部分房票。

拍攝于2023年7月

樓市巔峰期未能及時(shí)入市。富園玖譽(yù)府拿地時(shí)恰逢市場(chǎng)火熱時(shí)期，房企拿地積極，新房市場(chǎng)“漲”勢(shì)喜人。但一年后項(xiàng)目上市，市場(chǎng)熱度開(kāi)始趨于平穩(wěn)，錯(cuò)失市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)。

前期不肯降價(jià)。富園玖譽(yù)府開(kāi)盤后沒(méi)多久，同期競(jìng)品開(kāi)始打價(jià)格戰(zhàn)搶跑，送升級(jí)包、打“骨折”、特價(jià)工抵房等優(yōu)惠層出不窮。

但當(dāng)時(shí)的富園玖譽(yù)府沒(méi)能緊隨其后——2023年7月，銳評(píng)君曾對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)探，彼時(shí)案場(chǎng)只有“一套減免3萬(wàn)”的優(yōu)惠，置業(yè)顧問(wèn)甚至直言“準(zhǔn)現(xiàn)房+洋房的優(yōu)勢(shì)突出，不需要降價(jià)來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)。”

另外，外來(lái)房企知名度不高

富園在南京僅有兩子，除玖譽(yù)府外，還在邁皋橋開(kāi)發(fā)有棲望府。項(xiàng)目因體量小、板塊競(jìng)品少，上市后不久便基本售罄。

可富園的知名度，卻沒(méi)能在南京樓市打響，因此買房人對(duì)這家房企缺少一定的信任度。

而一路之隔的萬(wàn)科首開(kāi)新悅光年則相反。

萬(wàn)科首開(kāi)新悅光年拍攝于2023年7月

萬(wàn)科在南京深耕多年，有多個(gè)已交付、在售項(xiàng)目，買房人對(duì)開(kāi)發(fā)房企信任度頗高。在位置相當(dāng)、產(chǎn)品定位類似的情況下，萬(wàn)科首開(kāi)新悅光年的市場(chǎng)接受度自然更高。

03

那么1.6萬(wàn)/㎡起步的富園玖譽(yù)府，如今能不能買呢？

繼去年的2.4萬(wàn)/㎡之后，1.6萬(wàn)/㎡的起步價(jià)格的確更有性價(jià)比。

富園玖譽(yù)府1.5的低容積率，是純粹的低密住宅區(qū)，電梯洋房的配置對(duì)許多買房人，都有一定的誘惑力。

同時(shí)，實(shí)景現(xiàn)房，不用擔(dān)心交付延期或貨不對(duì)板。

交通配套上，地鐵4號(hào)線二期工程正在加速推進(jìn)，開(kāi)通后，富園玖譽(yù)府將實(shí)現(xiàn)6站龍江、9站鼓樓，無(wú)論是河西還是鼓樓方向的通勤都非常便利。

整體來(lái)看，對(duì)于真正想要自住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在不考慮其他條件的情況下，200萬(wàn)出頭買一套地鐵口的電梯新洋房，性價(jià)比的確很高，可以關(guān)注一下。

但站在投資角度，銳評(píng)君建議要慎重。

雖然1.6萬(wàn)/㎡的價(jià)格比新房開(kāi)盤時(shí)低了很多，但與目前周邊二手房并沒(méi)有倒掛優(yōu)勢(shì)。比如一街之隔的萬(wàn)科首開(kāi)新悅光年，二手房最新成交單價(jià)在1.6-1.8萬(wàn)/㎡之間。

且富園玖譽(yù)府4年僅成交13套的市場(chǎng)流動(dòng)性，在當(dāng)下江核既有品牌影響力又有地段優(yōu)勢(shì)的改善項(xiàng)目面前，幾乎沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)力。