暴跌1095%！華發股份上市首虧致歉

《星島》記者鐘凱廣州報道

2025年，國內房地產行業持續深度調整，房企普遍面臨業績下滑、盈利收縮、資產減值等多重經營挑戰。在如此行業大環境下，珠海國資房企華發股份（600325.SH）披露的年度成績單卻呈現出極大的反差。

4月24日晚間，華發股份正式發布2025年年報。數據顯示，公司全年實現營收834.26億元，同比增長38.85%；盈利端卻迎來劇烈反轉，全年歸母凈利潤轉虧至-94.96億元，同比大幅下降1095.54%，創下2004年上市以來首次年度虧損，單次虧損規模更是超過2021-2024年四年歸母凈利潤之和。

大額虧損進一步引發了公司資產負債表顯著收縮。截至2025年末，華發股份總資產規模約3558.42億元，同比下降15.35%；歸母凈資產遭遇“腰斬”，同比大跌52.21%，僅余94.45億元，創下2014年以來最低值。

面對這份史上最差年度成績單，華發股份破天荒地發布致股東函公開致歉。其坦言，雖然對嚴峻形勢早有預判和籌謀，但市場的周期震蕩仍然給公司的經營造成巨大沖擊，公司出現了上市以來的首次經營虧損。“這份未能延續盈利的成績單，讓我們深感壓力千鈞、責任如山。”

基本面利空落地后，資本市場迅速對華發股份給出負面定價反饋。4月27日，即年報披露后首個交易日，華發股份開盤持續走弱，盤內下探觸及52周新低3.33元/股。截至當日收盤，個股跌幅2.87%，報收3.38元/股，對應市值僅93.02億元，市凈率0.98倍已處于“破凈”狀態。

▲華發股份股價走勢

不過據相關信源向《星島》透露，華發股份2025年度業績面臨較大壓力，實際虧損規模較此前外界所知更顯著，其后續相關財務信息值得跟蹤關注。

基本盤遇挫：毛利走低，存貨減值爆發

從利潤表來看，2025年，得益于房地產結轉規模的增加，華發股份仍實現營業收入834.26億元，創下公司歷史最高水平。按主營業務分，期內房地產開發業務收入達到727.64億元，同比增長30.59%。

但盈利表現卻是另一種情形。作為業績“基本盤”的房地產開發業務，全年毛利率同比減少4.26個百分點至10.05%。相比之下，該項業務在2021年毛利率仍高達25.61%，短短四年間已收縮至不足4成。

▲數據來源：企業公告，星島新聞整理

房地產毛利率持續下行之外，大額資產減值計提，是導致企業年度巨虧的核心推手。2025年，華發股份計提資產減值合計64.66億元，同比增長228.75%，創下近年新高；其中存貨減值占比將近9成。僅此一項，公司歸母凈利潤就直接減少了45.15億元。

進一步拆解不難發現，華發股份的減值壓力高度集中于已完工待出售項目。截至2025年末，公司的開發產品（即已完工待售項目）賬面余額739.50億元，對應存貨跌價準備54.03億元，計提比例7.31%；開發成本（即在建項目）賬面余額1227.83億元，存貨跌價準備5.67億元，計提比例僅0.46%。

整體來看，華發股份存貨綜合計提跌價準備比例3.30%，顯著高于招商蛇口（001979.SZ）的2.12%、保利發展（600048.SH）的1.67%等國央企房企。

▲數據來源：企業公告，星島新聞整理

由于房地產常規住宅項目的開發周期普遍為2-3年，由此不難看出，竣工項目淪為減值計提的重災區，本質仍是華發2022年前后逆周期冒進拿地的“后遺癥”。

在過往，華發股份一度是房企逆周期擴儲的典型代表。克而瑞數據顯示，2021年公司新增貨值仍僅有292.8億元，位列房企第88位；而2022-2023年，公司分別新增貨值717.6億元、682.4億元，排名迅速攀升至第12位。規模擴張階段后，公司主動收縮戰略，2025年新增貨值回落至130.5億元，但早年高位拿地埋下的成本隱患，最終仍在行業下行期集中兌現。

多元業務增收不增利，費用化利息激增

據《星島》了解，與往年不同，2025年華發股份首次對非房地產開發業務進行了業績披露。

期內，公司物業服務收入19.33億元，同比增長9.36%；其他業務（包括土地收儲）收入87.30億元，同比大幅增長235.91%。非開發業務收入貢獻比例從2024年的7.12%提升至2025年的12.78%，導致公司整體營收增速跑贏房地產業務。

不過，上述業務在盈利端同樣承壓。期內，華發股份物業服務毛利率減少0.77個百分點，降至15.64%；其他業務則大幅減少16.36個百分點，降至僅有-3.62%，單項業務產生了3.16億元的毛利虧損。

▲華發股份主營業務分行業情況

其他業務尤其是土地收儲業務產生虧損，與華發股份存量盤活策略直接相關。2025年，華發通過推進土儲專項債、商改住、土地性質調規及以地換地等存量盤活工作，累計回籠資金約57億元。其中，深圳前海冰雪世界7宗商業用地作為深圳單筆最大金額的專項債收儲項目，公司預計產生虧損超過2024年經審計凈利潤的50%。

除此之外，早年規模擴張累積的債務成本，在行業下行周期徹底失去緩沖空間。2025年，華發股份財務費用錄得16.43億元，同比暴增221.02%，主要源于利息支出的大幅攀升。

▲數據來源：同花順iFinD

市場分析指出，隨著前期拿地項目集中竣工，疊加新開工投資全面收縮，華發股份能夠支撐利息資本化的在建項目體量也大幅縮減。數據顯示，公司利息資本化金額已從2023年的81.49億元降至51.47億元，意味著大量借款利息無法計入項目開發成本，只能費用化計入當期損益，持續侵蝕利潤空間。

負債結構穩定，短期償債暗藏隱憂

華發股份在年報中表示，盡管短期利潤承壓，但公司持續推進現金流管理與資產結構優化，為應對行業下行提供“充足緩沖”。

現金流層面，2025年華發股份經營活動產生的現金流量凈額約198.89億元，同比增長25.04%，自上市以來一直保持正向流入。

這背后實則是“節流”的結果。一方面，受銷售規模下滑影響，華發股份銷售商品、提供勞務收到的現金同比減少24.92%，降至375.24億元，即便公司保持100%回款率也未能逆轉流入收縮；另一方面，公司通過大幅壓降拿地與建安支出，實現了現金流出的更大幅度收縮，當期購買商品、接受勞務支付的現金流出同比減少39.88%，僅為151.66億元。

融資端優勢也為公司穩定債務基本面提供支撐。期內，華發股份先后獲得100億中票、78.2億元公司債等大額融資批文，3年期信用債最低發行利率降至2.9%。截至期末，公司有息負債總額約1418.01億元，同比微增1.87億元，債務規模整體平穩；平均融資成本4.88%，較上年下降0.34個百分點，處于近年來低位。

▲數據來源：企業公告，星島新聞整理

即便如此，華發股份的平均融資成本，仍顯著高于行業前15名房企的平均水平（3.5%左右）。橫向對比，華潤置地（01109.HK）平均加權融資成本僅為2.72%，越秀地產（00123.HK）也僅有3.05%。

短期償債壓力，則是華發股份當前不可忽視的風險點。截至2025年末，公司短期借款、一年內到期的非流動負債合計350.31億元，同比大增48.93%；同期公司現金及現金等價物余額276.26億元，對應現金短債比僅0.79倍，短期債務覆蓋能力偏弱。

為緩解資金壓力、優化資產負債結構，2026年華發股份股東啟動馳援舉措。2月3日，華發股份披露定增預案，擬向控股股東華發集團定向增發募資不超過30億元，資金主要投向珠海、紹興、成都、杭州等核心在建住宅項目，同時補充流動資金、優化資產負債結構。

編輯︱梁景琴