從對(duì)手到隊(duì)友 綠城、濱江聯(lián)手杭州溢價(jià)奪地記

觀點(diǎn)網(wǎng) 4月30日，杭州蕭山區(qū)市北地塊成功出讓，由綠城與濱江兩家房企聯(lián)合競(jìng)得。

該地塊出讓面積32789平方米，容積率2.2，可建面積72136平方米，起始總價(jià)16.59億元，起始樓面價(jià)23000元/平方米。

本次出讓共吸引14家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，包括大家房產(chǎn)、濱江&綠城、保利發(fā)展、金帝房產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、興耀、中天&海威、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等。

經(jīng)過43輪競(jìng)價(jià)后，綠城與濱江組成的聯(lián)合體以26.09億元總價(jià)競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)36170元/平方米，溢價(jià)率57.26%。

據(jù)悉，這個(gè)成交樓面價(jià)超過2025年綠城創(chuàng)下的35066元/平方米紀(jì)錄，刷新蕭山市北板塊樓面價(jià)新高。

資料顯示，該地塊周邊已有蕭山萬象匯、寶龍廣場(chǎng)等成熟商業(yè)綜合體，鄰近娃哈哈大樓與信息港小鎮(zhèn)，交通、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)配套完善。

本次土拍吸引了14家房企參與，競(jìng)價(jià)43輪，市場(chǎng)熱度高，主要受地塊自身?xiàng)l件以及供給環(huán)境影響。

從地塊自身?xiàng)l件來看，主要優(yōu)勢(shì)有三點(diǎn)。

其一是區(qū)位成熟度較高。這宗地塊位于市北板塊成熟區(qū)域，軌交、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套完善。在建地鐵15號(hào)線、規(guī)劃龍湖商業(yè)綜合體、信息港產(chǎn)業(yè)區(qū)共同形成組合優(yōu)勢(shì)，符合杭州高溢價(jià)地塊的典型特征。

其二是有市場(chǎng)去化的先例支撐。相鄰曉瀾玉華軒項(xiàng)目，為綠城2025年4月以35066元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得項(xiàng)目。該項(xiàng)目總房源397套，已網(wǎng)簽340套，去化率86%，成交均價(jià)約53489元/平方米。

其三是產(chǎn)品具備溢價(jià)空間。這宗地塊容積率2.2，低于周邊多數(shù)高層項(xiàng)目2.5以上的容積率水平，具備規(guī)劃高層、疊墅等產(chǎn)品的條件。

如果僅看地塊自身?xiàng)l件，尚不足以解釋57%的高溢價(jià)，另一個(gè)關(guān)鍵推力來自杭州土地市場(chǎng)的供給變化。

從市場(chǎng)供給環(huán)境來看，杭州核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供給收縮，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

數(shù)據(jù)顯示，2026年杭州全年計(jì)劃出讓經(jīng)營性用地6000畝（約400萬平方米），較2025年7000畝的計(jì)劃量下調(diào)，規(guī)模降至近十年最低水平。

2026年一季度，杭州市區(qū)僅出讓3宗涉宅用地，較2025年同期32宗大幅縮減。

4月28日，勾莊玉湖公園西地塊共吸引12家房企參與，最終以43.33%溢價(jià)率成交；同一天，蜀山、下沙等外圍地塊以底價(jià)或低溢價(jià)成交。

有分析認(rèn)為，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化格局，資金向核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊集中。

值得注意的是，綠城與濱江作為杭州本土頭部房企，兩家并非首次合作，此前已完成多次重大合作。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體粗略查詢，雙方首次合作為2006年的武林壹號(hào)項(xiàng)目，聯(lián)合拿下杭汽發(fā)地塊，總地價(jià)36.3億元，共同打造杭州頂級(jí)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目。

此后，綠城與濱江亦曾聯(lián)手完成江河鳴翠、春來雅庭、和萃攬悅園、奧映鳴翠府等項(xiàng)目，覆蓋頂豪、改善、剛需等多個(gè)品類。

2024年，建杭以總價(jià)16.44億元拿下杭州余杭區(qū)良渚白洋TOD地塊，項(xiàng)目命名為和萃攬悅園，隨后招商、濱江、綠城加入開發(fā)。

項(xiàng)目由綠城負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，濱江負(fù)責(zé)建造與物業(yè)服務(wù)，打造成為板塊內(nèi)具有代表性的項(xiàng)目。

同年，綠城與濱江還合作完成了奧映鳴翠府項(xiàng)目。

該項(xiàng)目為濱江以48186元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得的奧體博覽中心單元地塊，由綠城操盤設(shè)計(jì)及營銷，濱江負(fù)責(zé)工程建設(shè)和物業(yè)服務(wù)。

事實(shí)上，綠城與濱江在土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)“時(shí)敵時(shí)友”的典型競(jìng)合狀態(tài)。

例如4月28日的勾莊地塊競(jìng)拍中，兩家企業(yè)以獨(dú)立主體分別參拍，本次蕭山市北優(yōu)質(zhì)地塊則選擇聯(lián)合出手。

分析認(rèn)為，在供給收縮的背景下，優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪門檻正在提高。當(dāng)“好地”變得稀缺時(shí)，聯(lián)手拿地成為更理性的選擇。

另據(jù)報(bào)道，此次綠城與濱江再度聯(lián)手，是雙方自2006年9月29日的武林壹號(hào)項(xiàng)目地塊后，時(shí)隔十九年半首次以聯(lián)合體形式在公開土拍市場(chǎng)合作拿地。

回顧過往合作，綠城與濱江兩家企業(yè)具備一定的互補(bǔ)性。此次聯(lián)手，既是兩家房企在杭州高端改善市場(chǎng)的再度深耕，也是行業(yè)調(diào)整期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的務(wù)實(shí)選擇。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的2026年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，綠城2026年1-4月錄得全口徑銷售金額為549億元，位居全行業(yè)第六；濱江集團(tuán)則為243.5億元，位居第九。

對(duì)于2026年的拿地計(jì)劃，綠城中國管理層在2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，全年拿地規(guī)模初步定在1000億元左右，具體實(shí)現(xiàn)情況將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

2025年報(bào)顯示，綠城過去一年新增項(xiàng)目50個(gè)，承擔(dān)成本約511億元，預(yù)計(jì)新增貨值1355億元，較2024年多出近300億元。

濱江集團(tuán)方面，2025年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目26個(gè)，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)172.3萬平方米，總土地款487億元，權(quán)益土地款192億元。

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