開發(fā)商著急拿地了

前兩周，幾家開發(fā)商跟我們溝通前融業(yè)務(wù)時都提到了拿地的焦慮。有些開發(fā)商馬上就沒房可賣了，個別開發(fā)商甚至開始頻繁追著地方政府領(lǐng)導(dǎo)問后續(xù)土地招拍掛的安排。

這一次土地市場的巨大變化，主要源自自然資源部、國家林草局3月份聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號），該“38號文”明確規(guī)定，“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”。

自“38號文”發(fā)布以來，地方政府經(jīng)營性用地的招拍掛收縮得非常明顯，這導(dǎo)致一眾急需補(bǔ)貨（補(bǔ)充土地儲備）的開發(fā)商越來越恐慌，近兩周熱點(diǎn)城市土拍成交溢價率的明顯攀升也充分說明了這一點(diǎn)。

大家應(yīng)該有注意到，最近幾天，人民日報、新華社、央視、經(jīng)濟(jì)日報四大頂級官媒在同一節(jié)點(diǎn)統(tǒng)一口徑并集體“唱多”樓市，這在房地產(chǎn)歷史上非常罕見，背后也肯定意味著政策的重大轉(zhuǎn)向和調(diào)整。

要知道，歷史上幾大官媒同一時間節(jié)點(diǎn)對樓市發(fā)聲的情況一共也才三次，第一次是在2010年初，新華社“六連評”炮轟高房價、土地財(cái)政、投機(jī)泡沫；第二次是2018年，人民日報、新華社、經(jīng)濟(jì)日報密集發(fā)文，強(qiáng)調(diào)房住不炒，調(diào)控不會轉(zhuǎn)向；第三次是2022年，官媒持續(xù)發(fā)聲警示債務(wù)風(fēng)險、炒作風(fēng)險，支持“三道紅線”、限購限貸。

受官媒此次集體唱多地產(chǎn)的影響，最近一二線城市的樓市復(fù)蘇情緒得到了進(jìn)一步的支撐，成交量價的積極變化也變得更加明顯，因此開發(fā)商在一二線城市的拿地態(tài)度變得更加積極，尤其是“38號文”發(fā)布后，很多開發(fā)商都擔(dān)心無法補(bǔ)貨導(dǎo)致被動出局。

與一二線城市的土拍熱度存在差異的是，一些三四線城市的樓市依舊面臨很大的下行壓力，其中地方國企和城投平臺更是騎虎難下。地方政府沒錢，因此指望國企和城投平臺拿地以補(bǔ)充地方財(cái)政收入；而國企和城投平臺沒錢摘地，民營開發(fā)商也死傷殆盡，因此地方政府沒有賣地收入，也沒錢解決公共支出，最終地方政府和城投平臺的化債都變得更加艱難。

前段時間，A股創(chuàng)業(yè)板屢創(chuàng)新高，“創(chuàng)業(yè)板七姐妹”（寧德時代、中際旭創(chuàng)、新易盛、東方財(cái)富、陽光電源、勝宏科技、天孚通信）在創(chuàng)業(yè)板50指數(shù)中的總權(quán)重達(dá)到了60%以上，其中市值破萬億的中際旭創(chuàng)以及市值2500多億的天孚通信背后都是蘇州國資的投資手筆，加上蘇州國資手上還有長光華芯、盛科通信、強(qiáng)一股份、亨通光電等幾倍乃至幾十倍的“大牛股”，因此蘇州成了盛產(chǎn)牛股的第一城市，蘇州市政府也成為了今年A股最大的贏家。

截止當(dāng)前，蘇州已是全國重要的光纖通信產(chǎn)業(yè)高地，并已形成光棒——光纖——光纜——光器件——光模塊——網(wǎng)絡(luò)集成的全鏈條覆蓋。蘇州這一波踩中的全球AI風(fēng)口，為地方政府從“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)向“股權(quán)財(cái)政”打造了絕佳的樣板，蘇州今年定下的工業(yè)總產(chǎn)值沖刺5萬億元的目標(biāo)也直接挑戰(zhàn)了深圳的龍頭地位。

值得注意的是，在這一波科創(chuàng)熱潮下異軍突起的蘇州、杭州等城市，充分詮釋了“有產(chǎn)業(yè)才能有財(cái)政、有樓市、有基建配套”的“產(chǎn)業(yè)興城”邏輯，尤其是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢崛起為地方樓市提供的剛需市場與上漲動力，這讓市場方面更加傾向于“先有股權(quán)財(cái)政才能有土地財(cái)政”的顛覆性市場邏輯。

對比之下，大多數(shù)城市卻并沒有蘇州、杭州、深圳、合肥等創(chuàng)投城市的眼光和機(jī)遇，而且對土地財(cái)政的依賴度始終難以擺脫。因此，“38號文”發(fā)布之后，一些弱二線和三四線城市賣地的緊迫情緒絲毫未減，這也是這些區(qū)域的地方政府為何急于讓當(dāng)?shù)貒蠛统峭镀脚_托市拿地的真正原因。

盡管如此，如我們在《“借新還舊”危機(jī)》一文中所說，因上述區(qū)域的大部分國企和城投平臺目前都普遍陷入“沒錢”的尷尬處境，加上民營房企經(jīng)歷2021年至今的房地產(chǎn)爆雷潮后尚有能力拿地的已屈指可數(shù)，因此這類城市的地方財(cái)政和地方樓市還將面臨長期下行的巨大壓力。

不少同行可能認(rèn)為國企和城投可以繼續(xù)通過融資解決問題，至少中短期內(nèi)維續(xù)住“土地財(cái)政”，確保地方財(cái)政收入和民生、基建支出，但就實(shí)際情況而言，以我們目前的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)為例，因大部分信托等機(jī)構(gòu)都依舊無法做涉房融資業(yè)務(wù)，因此我們無法通過信托等產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)對國企、城投拿地項(xiàng)目的資金投放，而通過保理等融資產(chǎn)品放款，則額度等變得更加有限。事實(shí)上，如國企、城投依舊難以突破地產(chǎn)融資限制，很多城市的土地財(cái)政將岌岌可危，而股權(quán)財(cái)政卻大多“可望而不可及”。