美國(guó)二手房銷售微增0.2%，高利率持續(xù)壓制樓市

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)微妙的拉鋸戰(zhàn)。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）周一發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月二手房銷售環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的年化銷量為402萬套。這一數(shù)字低于路透社調(diào)查經(jīng)濟(jì)學(xué)家此前預(yù)測(cè)的405萬套，顯示出樓市復(fù)蘇動(dòng)能仍顯疲軟。

銷售數(shù)據(jù)背后藏著時(shí)間差。二手房銷售以合同成交為統(tǒng)計(jì)節(jié)點(diǎn)，這意味著4月的銷量實(shí)際上反映的是2月和3月簽訂的購房合約。房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)顯示，30年期固定房貸利率在2月底一度降至5.98%的低點(diǎn)，吸引了一批買家入場(chǎng)；但到3月底，利率已反彈至6.38%，4月初更是攀升至6.46%。上周該利率平均為6.37%，仍處于高位區(qū)間。

利率飆升的推手是通脹壓力。3月消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)創(chuàng)下近兩年最大同比漲幅，市場(chǎng)普遍預(yù)期周二公布的4月CPI同比漲幅將達(dá)到3.7%，為2023年9月以來最高水平。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun指出，盡管宏觀信號(hào)復(fù)雜交織——股市創(chuàng)下歷史新高，消費(fèi)者信心卻處于歷史低位——但住房 affordability 的持續(xù)改善仍為銷售提供了溫和支撐。

價(jià)格與可負(fù)擔(dān)性呈現(xiàn)分化走勢(shì)。4月二手房中位數(shù)價(jià)格同比上漲0.9%至41.77萬美元，而NAR住房可負(fù)擔(dān)指數(shù)從一年前的101.4升至110.6。庫存方面，待售房源環(huán)比增長(zhǎng)5.8%至147萬套，但仍遠(yuǎn)低于疫情前水平；按當(dāng)前銷售速度計(jì)算，消化庫存需4.4個(gè)月，略高于去年同期的4.3個(gè)月。

區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)參差不齊。南部和中西部地區(qū)銷量實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，西部則出現(xiàn)下滑，東北部與去年同期持平。房源掛牌天數(shù)中位數(shù)從29天延長(zhǎng)至32天，Yun分析稱，"庫存依然緊張，多重報(bào)價(jià)現(xiàn)象雖不如幾年前激烈，但仍在發(fā)生；與此同時(shí)，市場(chǎng)停留時(shí)間拉長(zhǎng)，表明消費(fèi)者在決策前更加謹(jǐn)慎。"

購房者結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)揭示深層壓力。首次購房者占比33%，低于去年同期的34%，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要這一比例達(dá)到40%。全現(xiàn)金交易占比維持在25%，與一年前持平；包括法拍房在內(nèi)的 distressed sales 占比2%，同樣保持穩(wěn)定。