“軟新”旁地塊、低容地塊、西工大新校區(qū)旁地塊！西咸出招！

各大城市、各大區(qū)域?qū)⒛贸鰤合涞准?jí)別的地塊進(jìn)行供應(yīng)，以此來(lái)提升房企拿地積極性以及土地市場(chǎng)的熱度。

這是此前我們對(duì)于今年土地市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷。

從現(xiàn)在來(lái)看，果然如此。

高新區(qū)時(shí)隔2年多再次拿出了高新31小、11初學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的住宅地塊，引發(fā)四大央企爭(zhēng)搶，最終溢價(jià)成交，成為2026年西安第一宗溢價(jià)成交的地塊。

曲江新區(qū)，則拿出了容積率1.2的地塊，這在近十年主城區(qū)土地市場(chǎng)都是極其罕見，最終被金茂拿下。

幸福林帶片區(qū)、團(tuán)結(jié)片區(qū)，新供應(yīng)的地塊容積率也低于此前已成交地塊的容積率……

就在這幾天，西咸新區(qū)也放出大招，五大新城及能金區(qū)均拿出了各自壓箱底級(jí)別的地塊進(jìn)行推介，引發(fā)了各大企業(yè)高度關(guān)注！

01

西咸新區(qū)的機(jī)會(huì)

關(guān)于西咸新區(qū)未來(lái)的發(fā)展，有人看好，有人就存在擔(dān)憂。

特別是西安市“十五五”規(guī)劃中關(guān)于深化開發(fā)區(qū)改革相關(guān)信息出來(lái)后，西咸新區(qū)的命運(yùn)更是引發(fā)了各界的猜想。

實(shí)際上，仔細(xì)翻閱西安市“十五五”規(guī)劃的原文，給西咸新區(qū)的方向是：西咸新區(qū)深化新區(qū)、新城、鎮(zhèn)街、國(guó)企綜合改革，新區(qū)加強(qiáng)行政管理，新城突出園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鎮(zhèn)（街道）強(qiáng)化項(xiàng)目服務(wù)和基層社會(huì)治理，國(guó)企發(fā)揮市場(chǎng)化支撐作用，完善新區(qū)行政區(qū)+開發(fā)區(qū)的管理運(yùn)行機(jī)制。

圈重點(diǎn)：加強(qiáng)行政管理。

其它幾個(gè)開發(fā)區(qū)中，明確“增強(qiáng)行政管理能力”的是高新區(qū)。

西咸新區(qū)、高新區(qū)加強(qiáng)、增強(qiáng)行政管理，這也不難理解，畢竟這兩大開發(fā)區(qū)的GDP合計(jì)占到西安全市的1/3，并且西安的科創(chuàng)資源也主要集中在這兩大開發(fā)區(qū)，由此可見其在西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展中的重要性。

從目前來(lái)看，西咸新區(qū)未來(lái)的方向，如今天的天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)，懂得朋友自然懂。

同時(shí)，在陜西省、西安市層面，很明顯也將更多的資源在向西咸新區(qū)傾斜。

目前，西安市共計(jì)謀劃了48個(gè)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，作為未來(lái)一段時(shí)間高質(zhì)量發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。在這48個(gè)重點(diǎn)片區(qū)中，有18個(gè)位于西咸新區(qū)，占到西安全市的1/3。

其中包括灃東高新融合東片區(qū)、灃東高新融合西片區(qū)、三航科技園片區(qū)、涇河南岸現(xiàn)代服務(wù)片區(qū)等城市綜合功能片區(qū)，以及建章路現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)片區(qū)、科技統(tǒng)籌高新技術(shù)片區(qū)、西部科技創(chuàng)新港片區(qū)等產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)。

也就是說(shuō)，不管是從城市發(fā)展層面，還是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面，西咸新區(qū)都是西安的主戰(zhàn)場(chǎng)。

另外，陜西、西安還將更多的科創(chuàng)資源布局在西咸新區(qū)，西安交通大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)、空軍軍醫(yī)大學(xué)等高校新校區(qū)均已經(jīng)落戶西咸新區(qū)。

2024年7月，西安市人民政府印發(fā)《支持中國(guó)西部科技創(chuàng)新港打造教育科技人才一體化發(fā)展示范區(qū)若干措施》；2026年4月發(fā)布的西安市“十五五”規(guī)劃中明確提到“支持重點(diǎn)高校院所在西咸新區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新平臺(tái)”。

所以，西咸新區(qū)也是未來(lái)陜西的科創(chuàng)高地。

科技創(chuàng)新在哪里，人才就在哪里，產(chǎn)業(yè)就在哪里……這里也代表著一座城市的希望。

02

壓箱底級(jí)別優(yōu)質(zhì)地塊將推出

明確了城市、產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之后，西咸新區(qū)將把資源、資金重點(diǎn)投入到這18個(gè)片區(qū)之中。

而西咸新區(qū)五大新城及能金區(qū)推介的優(yōu)質(zhì)地塊，均位于這18個(gè)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)中，其中不乏壓箱底級(jí)別的優(yōu)質(zhì)地塊，可以說(shuō)是重點(diǎn)片區(qū)中的優(yōu)質(zhì)地塊。

作為緊鄰西安主城區(qū)的區(qū)域，也是目前五大新城中經(jīng)濟(jì)體量最大、常住人口最多的新城，灃東新城重點(diǎn)發(fā)展灃東高新融合片區(qū)、建章路現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)片區(qū)、科技統(tǒng)籌高新技術(shù)片區(qū)。

這其中，最受關(guān)注的地塊當(dāng)屬灃東高新融合區(qū)的地塊。2024年底以來(lái)，這個(gè)板塊先后吸引了保利、越秀&高科等房企進(jìn)駐，其中保利云谷和著成為西安市場(chǎng)上的熱門盤之一。

灃東高新融合區(qū)將有多宗優(yōu)質(zhì)地塊推出，已經(jīng)有新的房企意向進(jìn)駐拿地。

灃西新城，引發(fā)各界重點(diǎn)關(guān)注的是總規(guī)劃面積約9.36平方公里的三航科技園片區(qū)，包含校區(qū)（西北工業(yè)大學(xué)）、社區(qū)、園區(qū)“三區(qū)融合”的思路進(jìn)行發(fā)展。

依托于西北工業(yè)大學(xué)，以及創(chuàng)新港第二學(xué)校、規(guī)劃中的12年一貫制學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源，再加上地鐵5號(hào)線、絲路歡樂(lè)世界、灃西綠廊等交通、公園、文旅資源，這個(gè)片區(qū)成為各大房企重點(diǎn)關(guān)注的片區(qū)。

按照計(jì)劃，三航科技園片區(qū)有8宗住宅用地計(jì)劃供應(yīng)，單宗地塊體量從36.04畝到117.54畝不等，容積率在2.5。

秦漢新城，則是西安北跨的第一站，機(jī)場(chǎng)高速、正陽(yáng)大橋、草灘八路渭河橫橋、地鐵14號(hào)線等，將秦漢新城與西安主城區(qū)連為一體。

大秦文明園文旅體融合產(chǎn)業(yè)片區(qū)、正陽(yáng)現(xiàn)代服務(wù)片區(qū)、大健康先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)片區(qū)、周陵先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)片區(qū)是秦漢新城目前重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)。

與大健康先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)片區(qū)、周陵先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)片區(qū)與西安主城區(qū)尚有一定距離，采用的是產(chǎn)城融合發(fā)展不同的是，大秦文明園文旅體融合產(chǎn)業(yè)片區(qū)、正陽(yáng)現(xiàn)代服務(wù)片區(qū)與西安高鐵新城則僅有一河之隔，并且具有豐富的生態(tài)、文化、教育資源。

這兩大片區(qū)正在成為西安低密高端住區(qū)，萬(wàn)科、招商、星河灣、保利等品牌房企在這里已經(jīng)有項(xiàng)目落地，并且清華附中秦漢學(xué)校、西咸燕園高級(jí)中學(xué)（規(guī)劃中）等優(yōu)質(zhì)教育資源，進(jìn)一步提升了這兩大片區(qū)的價(jià)值。

按照計(jì)劃，渭河北岸的大秦文明園文旅體融合產(chǎn)業(yè)片區(qū)、正陽(yáng)現(xiàn)代服務(wù)片區(qū)將有8宗住宅地塊計(jì)劃供應(yīng)，其中大秦文明園旁2宗地塊容積率1.3、限高13米，可以說(shuō)是非常稀缺的低密住宅地塊，可以規(guī)劃建設(shè)更加純粹的低密產(chǎn)品。

涇河新城、空港新城，也分別拿出了其核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行推介。

涇河新城秦創(chuàng)原科創(chuàng)片區(qū)涇河新城第一中學(xué)東側(cè)75畝地塊計(jì)劃供應(yīng)，涇河南岸現(xiàn)代服務(wù)片區(qū)黃岡學(xué)府城西側(cè)197畝地塊、文瀾府西側(cè)78畝地塊計(jì)劃供應(yīng)，容積率均為2.5，這幾塊地最大的優(yōu)勢(shì)是教育資源，分別緊鄰涇河新城第一中學(xué)、涇河新城第四學(xué)校、黃岡學(xué)校、涇河三小等。

空港新城的商品房開發(fā)用地主要集中在西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)東南向的都市生活片區(qū)，此前金地、地建嘉信、綠地、綠城、龍湖、悅達(dá)、中梁等房企在這個(gè)板塊已經(jīng)有項(xiàng)目布局，這個(gè)片區(qū)有2宗住宅用地計(jì)劃供應(yīng)，分別為金地格林云上西側(cè)123畝地塊、空港云熙港西側(cè)88畝地塊，容積率均為1.5-2.0，這兩塊地均為交大附中空港實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)。

當(dāng)然，作為整個(gè)西咸新區(qū)“中心”，能金區(qū)拿出的地塊更是堪稱核心中的核心。

其中，在金灣文化公園以南，鑫苑知光集南側(cè)74畝地塊、桂語(yǔ)灃漾南側(cè)36畝地塊，建議有實(shí)力拿地的房企都可以拍一拍，畢竟手握鐵一中金灣小學(xué)、鐵一中金灣中學(xué)教育資源，并且這個(gè)板塊的新房去化情況已經(jīng)經(jīng)歷了市場(chǎng)的考驗(yàn)，價(jià)格也始終堅(jiān)挺。

綜合來(lái)講，西咸新區(qū)此次推介的地塊中，我們認(rèn)為最優(yōu)質(zhì)的當(dāng)屬能金片區(qū)的2宗地，以及灃東高新融合區(qū)的地塊、秦漢新城大秦文明園旁容積率1.3的地塊。

很多時(shí)候，在西咸新區(qū)拿地，需要的是正確的時(shí)間在正確的板塊拿地。同一家房企，在不同的板塊拿地可能結(jié)果就不同；同一個(gè)板塊、同一家房企，不同的時(shí)間拿地，結(jié)果可能就不同。

我們可以看到，去年到今年，當(dāng)西安很多區(qū)域新房?jī)r(jià)格回調(diào)、去化難度加大的情況之下，西咸新區(qū)依然誕生了地建嘉信臻境、中國(guó)鐵建西派瀾庭、邦泰悅九章、鑫苑知光集等熱銷盤，并且價(jià)格始終堅(jiān)挺，在市場(chǎng)中走出了獨(dú)立行情，這背后的原因值得思考！