香港之后，輪到誰了

最近，樓市出現了兩大最新變化：一個是香港樓市率先回暖，一個是國際投行和主要的投資機構對內地樓市的看法發(fā)生了新變化。

先看香港。

2026年一季度，香港一手住宅實際新房成交約6300宗，創(chuàng)2013年以來新高；一手住宅買賣登記錄得5373宗，總金額628億港元，同比分別大漲38%和94%。

就連“逃頂之王”李嘉誠也高調回歸，長實主席李澤鉅在業(yè)績會上明確表示，地產仍然是集團本業(yè)，只要回報合理，長實一定會參與投地。而香港2026/27年度賣地計劃中，正好包含9幅住宅用地。

而在香港之后，內地樓市的預期也在發(fā)生變化。

高盛判斷，上海、深圳有望率先引領中國房地產市場復蘇，預計到2026年底觸底，并在2028年底前具備約15%的反彈空間。

摩根大通表示，中國房地產市場在經歷五年的調整后，可能正迎來轉折點。香港樓市的復蘇正蔓延至內地主要城市，加上中國股市反彈帶來的財富效應，有助于改善住房需求。

瑞銀偏謹慎，但也認為底部正在靠近，內地房地產市場將在2026年下半年見底，預計2026年香港樓價有望上漲5%—10%。摩根士丹利也預計香港住宅價格今年有望上漲約10%。

香港已經先熱起來，那么內地誰最有可能接棒？

答案大概率是深圳。

今年1-3月，深圳實際使用外資約170億元，同比增長超47%，全國同比下降7.3%。深圳新設外商投資企業(yè)超2700家，占全國的19.3%。

在全國外資承壓的背景下，深圳反而成為全球資本加倉中國的重要入口。

但對于投資者而言，能夠以低價買入深圳核心資產的機會，越來越少了。

01

還有“撿漏”機會？

一線城市核心資產價格的修復，已經悄悄展開！

從去年至今，北京、上海、廣州、深圳，核心區(qū)豪宅的價格正在不斷沖高，新房一個比一個貴。

在深圳一線板塊，10萬/m2以下的價格突然消失不見了。

上周，前海招商海晏府開盤，備案均價約14.2萬/㎡，折后均價達13.3萬/㎡，官宣去化9成。

寶中觀潮府備案均價約15.09萬/㎡，創(chuàng)片區(qū)新高。此前的中海深灣玖序、后海招商璽均價不低于13萬/㎡，深圳灣澐璽備案價更是高達16.88萬/㎡。

前海寶中、深圳灣，這些板塊無一例外，都地處深圳核心資源圈，不僅扛住了此前的市場調整，更是在行情回暖的第一時間，率先引領價格上行。

在隔壁廣州，核心資產價格的沖高，比深圳來得更兇猛。

“珠金琶”是今天廣州真正的核心資產坐標。它把金融、總部、科技、平臺、新消費與新財富，串聯(lián)成一個高密度聚合的黃金三角。

位于珠江新城的凱旋新世界·廣粵觀邸，網簽均價達到22.1萬/㎡，位居2025年全國第一。

金融城的廣州保利玥璽灣，備案均價約17萬/㎡。今年3月，該項目成交了一套約670平方米的頂層復式，總價1.87億元，折合單價 28萬元/㎡，直接刷新了廣州一手豪宅單價紀錄。

就連廣州地價也不斷上探，珠江新城馬場地塊歷經243輪競價，最終以236.04億元成交，折合住宅樓面價超過8.5萬元/㎡，刷新廣州樓面地價新高。

而在北京、上海這些老錢聚集地，豪宅市場更是如此。

現實就是：2026年還想在一線城市核心區(qū)“撿漏”，沒啥機會了！

我們整理了一份價格表，將一線城市同級別核心地段的最新新房成交價做了一個橫向對比，如下圖所示：

在這份滿屏皆是15萬+、20萬+的榜單中，我們驚訝地發(fā)現了一個極其“突兀”的數字：位于前海寶中區(qū)位的中鐵·能建·閱臻府，均價竟然只要約8.86萬/㎡。

在這個地段，8.86萬/㎡是什么概念？

周邊新房均價已經去到12-15萬/㎡，二手房前海時代二期CEO公館成交價在12萬/㎡左右；寶中壹方中心玖譽最新成交價在13萬/㎡上下。

為什么在豪宅全面沖高的大趨勢下，還有這樣的倒掛？

原因就是限價，該地塊出讓于2023年，當時附帶了“商品房限價”條件，早年定下的硬性紅線，把閱臻府的價格鎖死在了8.86萬/㎡的價格線。

它不僅是一線城市里極其罕見的限價紅利，更是深圳前海寶中區(qū)位、黃金岸線上最后的限價盤、現房銷售項目。

對于購房者來說，這確實是一個千載難逢的機會。

02

超級鄰居決定資產上限

投資的真理就是，在正確的時機，用正確的價格，買入正確的資產。

從時機來看，聰明資金的流向，就是最精準的風向標。

2025年，全國千萬級以上一手豪宅成交突破4萬套。其中，5000萬以上頂豪成交同比暴增超60%，億元級一手豪宅更是成交了102套，同比增長31%。2025年末，單單深圳灣三個豪宅項目就攬金超300億。

2026年一季度，香港一手住宅實際成交創(chuàng)2013年以來新高。一次性買多套的“大手買賣”錄得265宗，創(chuàng)下2008年以來的極值。二手市場同樣在3月創(chuàng)下近56個月的新高。

財富的法則是向下傳導的，春江水暖永遠是塔尖先知。

從價格來看，沒有只漲不跌的神話，也沒有只跌不漲的深淵。

縱觀全球核心城市的房地產發(fā)展史，幾乎無一例外，都是在經濟周期的震蕩中完成價值回升。

美國在2008年次貸危機后，核心城市迎來長達十余年的大牛市；

日本東京等核心區(qū)域，房價早已走出陰霾，甚至屢創(chuàng)歷史新高；

中國香港也是如此，最近房地產市場再度升溫，中原地產創(chuàng)始人施永青判斷要連漲6年，漲幅85%。

反觀當下的中國一線城市，盡管大眾的悲觀情緒或許還有慣性，但租金回報率的攀升、國央企的重倉、豪宅的火爆成交、PPI的歷史性回暖……都是市場觸底的信號。

當同等核心地段的新盤都在向15萬+甚至20萬+的天花板發(fā)起沖擊時，身處前海寶中的閱臻府，卻拋出了一個8.86萬的價格。

當年的商品房限價政策，如今卻變成了買房人資產的“護城河”。

從資產來看，你的鄰居，往往決定你的資產上限。

你的資產價值，很大程度上取決于你的鄰居。尤其當這個鄰居，是能不斷制造財富的超級企業(yè)。

這個邏輯，在全球都成立。

谷歌總部所在的Mountain View，蘋果總部所在的Cupertino，英偉達總部所在的Santa Clara，今天住宅價格都處在極高水平：截至2026年1月，Mountain View平均房價約197萬美元，Cupertino約304萬美元，Santa Clara約170萬美元。

如果有機會和中國市值最高的互聯(lián)網企業(yè)之一的騰訊做鄰居，你愿意嗎？

騰訊目前市值約4萬億元人民幣，體量已經超過很多強二線城市全部上市公司的總市值。

閱臻府和騰訊全球總部對望，直線距離約1km。

當騰訊“企鵝島”即將全面啟動，能與這樣一個富可敵城的“超級企業(yè)”做長期的鄰居，這直接決定了資產價格的上限。

03

決定長期價值的是土地

或許有人喜歡8.86萬/m2的價格，但糾結于“新規(guī)產品”。

事實上，房地產市場有一個很殘酷、也很真實的規(guī)律：普通地段拼產品，核心地段拼土地。

在普通板塊，產品力強弱往往直接決定去化；但在核心板塊，產品更多決定短期熱度，真正決定長期價值底座的，還是土地稀缺性、資源占位和生活方式承載力。

紐約740 Park Avenue，這是一棟建于1930年前后的老牌公寓樓，但放在今天，它依然是曼哈頓最受追捧的頂級地址之一。

真正支撐這類物業(yè)價格的，從來不只是房子本身，而是它所占據的土地、視野、身份象征和城市資源。

因為產品會老，審美會變，戶型會迭代，規(guī)則會更新。但真正稀缺的城市中心、超級企業(yè)鄰近、成熟配套、生活方式，這些東西是很難復制的。

用8.86萬/m2的均價，買入閱臻府的土地稟賦，這個機會極為珍貴。

打個比方，今年一季度前海桂灣上新的04-01-01地塊，你用8.86萬/m2的價格都不一定買得起這塊地的樓面價。

擁有了閱臻府，就擁有了世界級的城市會客廳資源。

項目到11號線寶安站直線距離約800米，鄰近地鐵1/5/11號線/28號線(規(guī)劃）/15號線首條“環(huán)形”地鐵（建設中），同時享受4城軌+3高速+2碼頭+1機場+1樞紐多維交通。

128米高的“灣區(qū)之光”摩天輪，不僅以國內首個回旋式大轎廂的姿態(tài)，重新定義了大灣區(qū)天際線，更化作了這片海灣日夜流轉的溫柔坐標。

摩天輪之下，歡樂港灣與濱海文化公園，讓這片高樓林立的CBD之上，依然保有一線向海而開的舒展空間。

全國最大的戶外水上舞臺——歡樂劇場，讓演出、燈光與潮聲在夜色中自然交匯，把公共生活推向了更開闊的維度。

全球最大單體書城——灣區(qū)書城，則讓這片海岸在商業(yè)與潮流的喧囂之外，依然保有一處安頓精神、沉淀審美的靜謐所在。

濱海藝術中心，以持續(xù)上演的高規(guī)格劇目，把高水準的藝術現場帶入日常，也讓寶安中心擁有了不輸國際一線核心城區(qū)的審美濃度。

再向城市內部延展，寶安圖書館、寶安青少年宮、寶安體育館，依次鋪陳出另一重豐盛。

今天的寶安中心，最珍貴的早已不是某一個孤立地標，而是這些高能級配套彼此交織之后，共同構成的一種生活質地。

示意圖

從繁華CBD走進閱臻府，你會發(fā)現它在生活質感上營造的動人之處。

遠遠眺望閱臻府，大面積的玻璃幕墻，倒映著寶中海灣的晚霞和城市的燈火，整個建筑顯得輕盈而通透，安靜地矗立在海岸線上。

效果圖

車子緩緩駛入地庫，迎接你的不是以往那種昏暗冷硬的水泥通道，而是一片柔和的“星空穹頂”。

穿過大堂步入園林，你會感受到一種奢侈的“浪費”。

在寸土寸金的核心CBD，把空間大面積地讓渡給自然，走在隱于綠意中的森境會客廳，有“浣溪疊石”間隱約的流水聲，或是路過倒映著云影的天際泳池，空氣里彌漫著如同高定度假酒店般的松弛感。

實景圖

因為整個小區(qū)做的是純粹的108-143m2純四房，天然過濾了圈層。

樓棟之間錯落排布，當你端著一杯威士忌，站在主臥的巨幅飄窗前，毫無遮擋的270°環(huán)幕海景無聲的鋪展在眼前。

你不需要去刻意尋找風景，因為你已經站在了風景的中心。

實景圖，以實際交付為準

位于前海寶中極核，黃金岸線上最后的限價盤——中鐵·能建·閱臻府，南向一線海景，純粹四居，無保障/回遷，現房銷售。

現在不到900萬，就能占據這樣的土地，和騰訊全球總部做鄰居，這種機會錯過真的沒有了。