物業(yè)公司反向篩選小區(qū)！收繳率不足50%就退場，小區(qū)失管6年？

2269天過去，楊女士還留著那張物業(yè)費收據(jù)。這是她最后一次繳費，時間定格在2020年2月1日。

淡藍色的手寫字跡正在褪色。和字跡一同“消退”的，還有收據(jù)背后的東平苑。

由于社區(qū)代管難以替代專業(yè)服務，在沒有物業(yè)的六年里，東平苑逐漸進入一種失序狀態(tài)——垃圾集中堆放在門口等待清運，樓道無人打掃，落葉越積越厚；門禁缺失，外來車輛隨意占位。

東平苑在廣州番禺，是一個單位自建小區(qū)，共有三百多戶，2003年入伙。隨著原單位職工陸續(xù)賣房離開，管理主體退出，加上部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費，原物業(yè)公司最終因無法維持運營而撤場。

楊女士告訴時代財經，當時東平苑的物業(yè)費是0.68元/平方米/月。

楊女士保留至今的收據(jù)，受訪者供圖

東平苑的情況并非孤例。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)撤場項目達173個，其中主動撤出占比64.7%。中指研究院的報告亦顯示，2024至2025年，TOP50物企在管項目主動撤場率同比增長37%，住宅項目占比超過八成。

物業(yè)公司開始主動離場，甚至打破不退出關聯(lián)地產公司項目的舊有邏輯。

“十年前，萬科物業(yè)在深圳承接一個頭部房企開發(fā)的項目，當時我很震驚，其下屬物業(yè)居然可以放棄關聯(lián)地產企業(yè)開發(fā)的項目。”萬物云董事長朱保全在2025年《致股東書》中回憶。

但去年，萬科物業(yè)在天津首次退出關聯(lián)方開發(fā)項目，“這是對歷史內部紅線的突破”，朱保全說。

物業(yè)撤退之后，誰來接住這些小區(qū)？曾經依賴規(guī)模擴張的物業(yè)企業(yè)，又將如何在出清與收縮中保持增長？

業(yè)主不滿意服務，物業(yè)收款難

“物業(yè)已經遣散了保安，現(xiàn)在外賣騎手隨便進出小區(qū)，家門口也很久沒人打掃了”，一方上和府業(yè)主伍悅（化名）說。

11天后，這個小區(qū)也將進入沒有物業(yè)的狀態(tài)。伍悅告訴時代財經，管家在業(yè)主群通知稱，由于經營收入已無法覆蓋基礎服務所需的必要成本，項目長期處于嚴重虧損狀態(tài)，萬科物業(yè)決定于4月30日正式退出。

伍悅家樓下大堂，受訪者供圖

一方上和府位于浙江金華，2023年交付，物業(yè)費3元/平方米/月。“對于我們小縣城來說，這個物業(yè)費是偏貴了”，伍悅說。

物業(yè)公司也有自己的難處。負責小區(qū)物業(yè)服務的萬科物業(yè)表示，“自入駐以來，項目收入與支出嚴重不對等，盡管采取了多種措施仍難以為繼”。

時代財經了解到，由于精裝問題未能及時解決引發(fā)業(yè)主不滿，最終轉化拒繳物業(yè)費。據(jù)伍悅從管家處得到的信息，去年一方上和府物業(yè)費收繳率不足50%。

收費難是物業(yè)行業(yè)普遍面臨的問題，也是物企主動撤場的原因之一。

近兩年，多地出臺物業(yè)費指導價，對前期定價及漲幅進行約束。部分業(yè)主基于價格應下降或服務未改善的預期，選擇延遲甚至拒繳。

無錫一位業(yè)主就在社交平臺發(fā)帖直言：2.5元/平方米/月的物業(yè)費，換來一地雞毛的服務——公共管道堵塞無人處理、公共能耗數(shù)據(jù)不透明、發(fā)票開具不規(guī)范，“我并非拒繳物業(yè)費，而是拒絕為不匹配的服務買單。”

另一方面，隨著銷售放緩，開發(fā)商未售房源增加，大量空置房拖欠的物業(yè)費逐漸累積成大額應收賬款，部分項目甚至高達數(shù)百萬元。這部分應收賬款往往最終演變?yōu)閴馁~。

“一個交付的小區(qū)可能會有超過30%的未售房屋，這樣的項目要承接嗎？”朱保全直言。

數(shù)據(jù)顯示，全國物業(yè)服務企業(yè)平均收繳率已連續(xù)四年下滑，2025年降至71%。其中，上市物企約為78%，中小物企普遍低于65%，部分項目甚至跌破50%。

“果斷退出”，退盤潮蔓延

收入端承壓的同時，成本卻高度剛性。

越秀服務披露的數(shù)據(jù)顯示，其基礎物管毛利率同比下滑3.7個百分點至11.3%，主要受人工成本上升拖累。

利潤下滑疊加壞賬風險，上市物企開始退出那些不賺錢的項目。

在今年3月的業(yè)績會上，萬物云首席運營官何曙華明確表示，公司已成立專項小組治理存量虧損項目，通過彈性定價改善經營，“無法扭虧的項目將果斷退出”。

類似的邏輯已經在更多物企內部形成共識。

碧桂園服務管理層表示，不會輕易放棄任何一個虧損項目，但確實難以扭虧的將主動清退，去年退出約1%項目。

2025年，中海物業(yè)約滿及退盤項目面積達5560萬平方米，同比增長25%。華潤萬象生活從南通長樂物業(yè)、潤悅南通及潤悅廈門等主體撤回部分項目。永升服務退出超過200個項目，“這些項目在我們評估中屬于質地不佳、基礎條件較差、運營難度較大的資產，不符合公司當前戰(zhàn)略布局。”永升服務總裁林祝波表示。

整體來看，2025年，50家披露在管面積的上市物企合計管理面積約75.1億平方米，同比增長5.3%，增速較上年回落1.4個百分點。作為對比的是，2021年這一指標曾高達49.2%。

圖源：pexels

“當前物企退盤，本質上是企業(yè)戰(zhàn)略調整的結果。”中物智庫創(chuàng)始人楊熙認為，無論是央國企背景物企，還是綠城、龍湖、萬科等市場化程度較高的公司，已從規(guī)模導向轉為盈利導向，項目是否具備持續(xù)盈利能力，成為核心判斷標準。

更深層的矛盾，在于物業(yè)服務的隱性價值長期被低估。

“業(yè)主往往關注門崗態(tài)度、保潔頻次等顯性體驗，但物業(yè)更核心的職能，是對建筑本體及設施設備的長期維護。”楊熙指出，電梯、消防系統(tǒng)等關鍵設施的維護，直接關系到資產壽命與安全性，但這些價值難以被即時感知。

這也意味著，一旦物業(yè)退出，短期內或許帶來費用下降，但長期來看，維護缺位反而可能推高整體成本。

“這本質上是一個市場教育的過程。”楊熙表示，隨著部分小區(qū)在物業(yè)撤場后陷入治理困境，業(yè)主或將逐步重新認識物業(yè)服務的真實價值。

誰來接盤？

物業(yè)撤退之后，真正的問題才剛剛開始。

曾儀（化名）在華東一家品牌物企工作多年。近期，他所在公司接手了一個“撤盤”項目。

該小區(qū)位于杭州，總建筑面積約12萬平方米、總戶數(shù)不足千戶。由于業(yè)主與前任物業(yè)公司未能就收費標準達成一致，后者于去年年中退出。在街道辦協(xié)調下，小區(qū)一度由當?shù)匾患倚⌒臀飿I(yè)公司應急托管。經過數(shù)月磋商，曾儀所在公司最終完成“接盤”。

事實上，對于頭部物企而言，不足千戶的體量算不上優(yōu)質標的。這也意味著類似的小區(qū)需要花費更長的時間來尋找接盤方，而在此期間，業(yè)主們或需要忍受雜亂無序的小區(qū)環(huán)境。

曾儀表示，公司評估是否承接，核心看賬能不能算得過來。評估重點包括管理面積、戶數(shù)規(guī)模、當前收繳率以及設備狀況等基礎條件，同時也會測算廣告位等公共收益潛力。如果項目規(guī)模適中、收繳率相對穩(wěn)定，且硬件條件尚可、維護成本可控，那么改善空間會更大，企業(yè)也更愿意進入。

但即便經過篩選，收繳率仍然是繞不開的難題。“我們內部有句話叫，‘（收物業(yè)費）靠感動業(yè)主’。”曾儀坦言。

為了提高收繳率，物企們也在嘗試新的辦法。

萬科物業(yè)2024年底啟動的“彈性定價”實踐，嘗試將物業(yè)服務拆解為可量化的服務清單，并附帶成本構成說明，讓業(yè)主了解錢花在了哪里。

以山東煙臺萊山區(qū)四季花城為例。在街道與社區(qū)的推動下，今年年初四季花城引入萬科物業(yè)，采用“業(yè)主點單”的服務模式，將服務拆分為底線服務與可選服務兩類。業(yè)主根據(jù)實際需求勾選服務內容并調整頻次，最終形成一份涵蓋六大類、300余項內容的定制方案。

楊熙認為，這一模式的核心在于陽光透明和共同參與。過去由物業(yè)公司單方面制定標準，而現(xiàn)在則轉為雙方協(xié)商，既提升了業(yè)主對服務內容的理解，也為后續(xù)監(jiān)督與考核提供了基礎。

中高端項目之外，物企也開始下沉，探索低物業(yè)費場景下的可行路徑。

2025年底，碧桂園服務推出面向老舊社區(qū)的自有品牌“悅佰家”，在上海、北京、深圳、武漢等地落地項目。

“悅佰家是針對低物業(yè)費產品的專屬運營模式。”碧桂園服務運營管理中心總經理趙嘉杰介紹，這一模式堅持低價、普惠，重點保障安防、消防、電梯維保等基礎服務。

圖源：pexels

曾儀的公司正在探索片區(qū)化管理——通過整合周邊多個老舊或低收費小區(qū)，由同一物業(yè)公司統(tǒng)一運營，以規(guī)模效應分攤人力等剛性成本。“單個小區(qū)規(guī)模較小時，企業(yè)往往難以覆蓋成本。但如果形成片區(qū)化運營，整體賬是可以算得過來的。”

拒絕“有毒”的規(guī)模

退盤潮更深層的意義，在于行業(yè)規(guī)則的改變。

過去十年，物業(yè)行業(yè)的核心邏輯是規(guī)模擴張，拼在管面積、拼合約面積、拼增速。現(xiàn)在，這套邏輯正在失效。

“規(guī)模競賽已進入尾聲，下一階段比拼的是單盤產出和項目質量。”中物智庫的報告指出，在管面積和合約面積的增速均已放緩至個位數(shù)，這意味著行業(yè)已徹底告別過去依賴母公司輸血的高速規(guī)模擴張期，正式邁入存量深耕時代。

在這一背景下，企業(yè)的擴張策略迅速收緊。

克而瑞指出，物企并非不再拿項目，而是拒絕“有毒”的規(guī)模。在收縮后的核心市場內，企業(yè)的增長策略更加強調質量優(yōu)先。

物企普遍設立更嚴格的財務與風控約束，例如明確毛利率紅線、回款周期上限等，在確保項目不虧、現(xiàn)金不沉的前提下，才會出手獲取項目。

這種轉向，也同步體現(xiàn)在區(qū)域布局上。

2025年，23家披露數(shù)據(jù)的上市物企單城市在管面積均值達到168.7萬平方米，同比增長6.5%。在持續(xù)退出低效項目的同時，企業(yè)正將資源向高能級城市集中，通過提升單城管理密度，攤薄成本、放大規(guī)模效應。

增長焦慮并未消失。楊熙指出，受新房市場收縮影響，物業(yè)行業(yè)整體營收增速已降至約4%，外部動能明顯減弱。但結構性機會仍在：一方面，通過承接出清后的優(yōu)質項目提升份額；另一方面，加速向設施管理、資產運營等高附加值領域延伸，并借助科技手段實現(xiàn)降本增效。

物企的業(yè)務觸角向非住領域延伸。

2025年，中海物業(yè)新簽訂合約額52.4億元，其中非住宅項目31.3億元，在管面積占比68.4%。新增項目包括南京中興通訊雨花園區(qū)等商業(yè)業(yè)態(tài)，中南大學、北京語言大學等公建業(yè)態(tài)，以及天津東麗區(qū)西片區(qū)環(huán)衛(wèi)一體化項目等城市服務業(yè)態(tài)。過去一年，碧桂園服務在整合營銷、家居零售、酒類等六大市場化戰(zhàn)略業(yè)務實現(xiàn)收入近25億元，貢獻增值收入的大半壁江山，年化增速達40%甚至100%。

當物業(yè)公司開始選擇小區(qū)，小區(qū)也被動進入了一場更為殘酷的篩選之中。但被篩選的，不只是小區(qū)。朱保全認為，當前物業(yè)市場競爭處于戰(zhàn)國時代，未來企業(yè)數(shù)量將從十萬量級向萬量級縮減。

不是所有社區(qū)，都能留在被服務的那一側；也不是所有物業(yè)公司，都能留下來提供服務。物業(yè)終將要從一門規(guī)模生意回到關于價值與信任的生意。