游戲公司正在集體搬家

2025年10月，深圳寶安區(qū)大鏟灣碼頭東側(cè)，騰訊“企鵝島”的兩棟云海大廈辦公樓開始試運營。騰訊游戲娛樂事業(yè)群（IEG）的部分員工是第一批“登島”的核心部門員工。他們的新工位位于大鏟灣碼頭東側(cè)的騰訊總部園區(qū)，這片區(qū)域南北綿延約3公里，東西寬約0.5公里，占地80.9萬平方米。

同年，在上海楊浦濱江黃浦江畔，嗶哩嗶哩的新世代產(chǎn)業(yè)園于2025年9月完成了全部建筑主體結(jié)構(gòu)封頂。78.5萬平方米的建筑群沿黃浦江鋪開，包含1棟150米高的31層超高層主寫字樓、10余幢5至12層不等的辦公獨棟，以及一個巨大的球形沉浸式演藝空間——“嗶哩球”，它將會像拉斯維加斯的LED大球一樣，外部加裝巨幅3D曲面屏。園區(qū)還融合了4萬平方米商業(yè)配套、租賃住宅和歷史建筑改造劇場，預(yù)計在2026年10月竣工，年底開始員工入駐。

從嗶哩嗶哩的新世代產(chǎn)業(yè)園往西六七公里，就是疊紙游戲正在落地的新總部，今年4月初疊紙傳出消息，將于2027年初從楊浦區(qū)政高路的疊紙大廈搬到楊江灣的“科創(chuàng)源”園區(qū)。這片7.2萬平方米的新空間可提供5000余個工位，園區(qū)內(nèi)還應(yīng)景地保留著一棟由詹天佑首倡、董大酉設(shè)計、建于1935年的民國歷史保護建筑。

2024年到2026年，至少12家中國頭部游戲公司在同步推進新總部的建設(shè)或搬遷。累計涉及的投資金額超過600億元人民幣，新增辦公面積超410萬平方米（若計入完整配套則超550萬平方米）。其中，騰訊、B站、網(wǎng)易三家投資均超50億元。

游戲巨頭的集體“搬家”似乎成為一種游戲開發(fā)之外的行業(yè)趨勢，為什么這么多公司選擇在類似的時間窗口動工或入駐？這僅僅是辦公空間的升級換代，還是行業(yè)發(fā)展帶來的新變化？當一家家公司砸下幾十上百億、在一線城市核心地段豎起新的地標時，我們能從中發(fā)現(xiàn)這些廠商的過去，也能看出它們對未來的野心。

騰訊“企鵝島”核心地標Tencent Helix效果圖

搬家

在近些年的新建的工區(qū)中，騰訊“企鵝島”以總投資319億元位列所有廠商第一，“企鵝島”建成后總建面超300萬平方米，未來可容納超8萬名員工辦公，將會包含不止游戲的諸多事業(yè)部。其總體規(guī)劃由美國NBBJ建筑設(shè)計公司負責，奧雷·舍人（編者注：德國建筑設(shè)計師，主導(dǎo)設(shè)計的北京中央電視臺總部大樓）設(shè)計“企鵝島”核心地標——騰訊新總部大樓“Tencent Helix”，北京的MAD建筑事務(wù)所負責04地塊東區(qū)“云樓”。

園區(qū)已建成區(qū)域自2025年10月起擬陸續(xù)進入試運營階段；二期總部辦公區(qū)、會議中心、科技館等建筑計劃于2028年建成投用。

園區(qū)地圖

在這次搬遷到“企鵝島”之前，騰訊于2017 年啟用的濱海大廈曾被馬化騰稱為騰訊 "體量最大的一個產(chǎn)品"，這里位于南山區(qū)高新科技園，"企鵝島"的用地規(guī)模是騰訊大廈、濱海大廈和數(shù)碼大廈加起來的16倍，“企鵝島”建成后將有部分業(yè)務(wù)搬入，但具體的搬遷細節(jié)尚未確定。至于濱海大廈未來將承擔何種功能，騰訊方面暫未透露。

科興科學(xué)園是騰訊游戲的大本營，騰訊在這里租下了園區(qū) C、D片區(qū)多棟寫字樓，開發(fā)《王者榮耀》的天美工作室群和開發(fā)《和平精英》的光子工作室群都曾在這里辦公。

科興科學(xué)園素有 "中國第一加班樓" 的名號，深夜十二點叫車排隊兩百多輛是常態(tài)，2025 年 11 月起，魔方工作室群等團隊陸續(xù) "登島"，稱為首批“島民”，雖然“企鵝島”上新建的企鵝公寓月租金2600元，低于市場均價，同時部分朝向的房間還是海景房，但也勢必會有部分員工沒法從原來的住處搬走，這些“島民”也許要面對比過去多得多的通勤時間。

B站的楊浦濱江項目拿地金額就達到81.18億元。該項目于2021年1月競得，由四幅沿江地塊組成，位于楊浦濱江南段。公開報道顯示，項目在2025年8月已實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)全面封頂，據(jù)《解放日報》報道，其新總部將于2026年10月竣工使用。

B站2025年全年營收303.5億元，首次實現(xiàn)了全年盈利。游戲是B站增速最快的業(yè)務(wù)板塊，2025年Q1的游戲收入達到17.3億元，同比增長76%，其增長主要由自研發(fā)行的SLG《三國：謀定天下》驅(qū)動。2025年10月，B站又上線了自研游戲《逃離鴨科夫》，全球銷量超300萬份，Steam好評率96%。

米哈游于2023年10月以10.772億元底價拿下徐匯漕河涇核心區(qū)一塊科研設(shè)計用地，地上計容建筑面積約9.8萬平方米。

該地塊位于漕河涇開發(fā)區(qū)的核心地段。公開披露的文件顯示，該地塊的出讓具備一定條件，要求米哈游達產(chǎn)稅收總額不低于每年333323.04萬元，如果換算到每平方米，該地塊每年將產(chǎn)出187214.91元的稅收，但上述標準對應(yīng)的是2023—2025年集團口徑三年平均標準，2026年及后續(xù)標準暫未公開。目前，該地塊的主體建筑正在建設(shè)中。

以自研動作RPG見長的庫洛游戲也在2025年完成了搬遷，入駐廣州天河智慧城的獨棟新總部。米哈游和庫洛在產(chǎn)品方向上有一定的相似性，都屬于重研發(fā)投入的游戲，對美術(shù)、程序、策劃的跨團隊協(xié)作密度要求很高，這也是它們在團隊擴張后都迫切需要集中化辦公空間的原因之一。

更偏向發(fā)行和全品類游戲研發(fā)、運營的幾家老牌廠商也在同一時期完成了總部升級。三七互娛的廣州琶洲全球總部大廈于2024年11月8日正式啟用，建筑高度172米，可容納約5000人同時辦公。網(wǎng)易上海西岸研發(fā)中心總建筑面積約13萬平方米，2024年完成入駐，承載游戲研發(fā)、全球代理及數(shù)字內(nèi)容等多條業(yè)務(wù)線。

專注休閑品類的波克城市在上海普陀建設(shè)的“波克中心”由安藤忠雄設(shè)計，總建筑面積約6.22萬平方米，投資超過15億元，2024年10月主樓結(jié)構(gòu)封頂。此外，字節(jié)跳動深圳后海中心項目也已于2025年竣工。

B站大樓

增長

把這些項目的建設(shè)、封頂、竣工和入駐節(jié)點放在一條時間軸上對比，可以發(fā)現(xiàn)游戲公司的搬遷主要集中在2024年至2026年間；部分項目的投用和后續(xù)建設(shè)還會延續(xù)到2027年至2028年前后。

可以說，這段時間的游戲行業(yè)并不“太平”，甚至充滿矛盾，一方面是大量廠商進行裁員、砍項目，另一方面，市場規(guī)模、頭部公司業(yè)績與資本回報又在攀升，行業(yè)整體呈現(xiàn)出一種頭部公司在增長，中尾部公司在收縮，資源和人才正在加速向頭部聚攏的態(tài)勢。

游戲公司大量拿地的背景是各地政府對游戲產(chǎn)業(yè)的重視。一方面，2025年初，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費專項行動方案》明確將游戲產(chǎn)業(yè)納入政策支持范圍，隨后北京、上海、杭州、廈門、浙江、廣東、深圳、成都等省市密集出臺了游戲相關(guān)的扶持政策，各地政府正在從單純的監(jiān)管者，轉(zhuǎn)向主動爭取游戲企業(yè)入駐落地的競爭者。

從更實際的角度看，游戲公司利潤好、人員單產(chǎn)高、交稅高，而且沒有環(huán)境污染，對各地政府來說屬于優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)。因為這些公司的互聯(lián)網(wǎng)屬性，使得它們很難被固定在某處，所以地方政府會想辦法給這些輕資產(chǎn)公司低于市場價的地價，想辦法讓游戲公司買地，建樓，安家。

越是頭部的公司，對地方的吸引力越大。騰訊可以用比周邊地價低得多的價格拿到大鏟灣“企鵝島”的地，是因為騰訊收益過于優(yōu)秀。當騰訊做了固定資產(chǎn)投資后，對地方政府的好處也很明顯——雖然低價賣出了地皮，但是所在區(qū)/市政府可以穩(wěn)定得到后面每年的稅收，這就像把“一錘子買賣”變成了長期的“搖錢樹”，當年買地的差價遲早可以通過稅收收回。

對于游戲公司而言，在哪里都要交稅，那不如找一個政策更優(yōu)惠的地方，建一個更氣派的總部，更何況，他們大多因為業(yè)務(wù)增長，導(dǎo)致辦公室空間已經(jīng)不足。

疊紙游戲2013年在蘇州正式創(chuàng)業(yè)時，團隊只有7人。2021年1月，公司租下楊浦區(qū)政高路創(chuàng)智國際B棟作為總部，這座大樓建筑面積約3萬平方米，可容納約2000名員工。到2025年，疊紙營業(yè)收入已達84億元，原有總部工位已經(jīng)趨近飽和，公司因此計劃整體搬遷至江灣的新總部。

米哈游5000多名員工分散在漕河涇的七八個辦公點，楓林科創(chuàng)園與光啟園之間步行距離約1.1公里。這種分散辦公也在積少成多地增加跨團隊協(xié)作的時間成本，會對研發(fā)效率帶來持續(xù)的消耗。

米哈游漕河涇現(xiàn)總部

庫洛游戲在《鳴潮》上線后團隊迅速膨脹，據(jù)Sensor Tower數(shù)據(jù)顯示《鳴潮》在2024年為庫洛帶來約1.3億美元海外收入，占其全球收入的77%，并推動公司全球收入同比增長430%。這樣導(dǎo)致庫洛舊的辦公空間已經(jīng)無法承載團隊恒源。

但如果僅僅是空間不夠，租一棟更大的寫字樓就能解決。為什么要買地、蓋樓、花上百億？

只看工位供給的話，擴租當然可以解決短期問題，但對與一家游戲公司的總部來說，搬遷通常不只是找更大的辦公室，還涉及長期使用成本、組織集中成都、品牌展示和配套設(shè)施等多方面原因。

從游戲公司本身而言，一方面，他們往往可以以更優(yōu)惠的價格拿到地塊，另一方面，自己有物產(chǎn)，當然也是企業(yè)形象的證明。2024年，中國游戲市場規(guī)模達到3257.83億元，創(chuàng)歷史新高。版號發(fā)放1416個，騰網(wǎng)米等頭部公司的收入也都處在增長當中，增長帶來的現(xiàn)金流，為游戲公司的擴張帶來底氣。

但并非所有公司都選擇自建，比如說疊紙游戲就沒有買地，它選擇在政府開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中進行長期整租。相比拿地建樓，這更像是一條“以租代建”的擴張方式：在提升辦公容量的同時，減少土地和建設(shè)帶來的重資產(chǎn)投入。

疊紙將入駐的“上?？苿?chuàng)源”整體鳥瞰效果圖

企業(yè)自建寫字樓也并不全是好事，一方面，很多企業(yè)在建設(shè)方面并不專業(yè)，很多企業(yè)只有建設(shè)一棟樓的規(guī)劃，這導(dǎo)致優(yōu)秀的建筑人士考慮到自身發(fā)展前進不夠長遠而不會加入這種團隊，最終導(dǎo)致“交了學(xué)費”。在這方面值得一提的是騰訊——騰訊拿了巨大的地塊，要建設(shè)超300萬平方米的樓，這個面積甚至高于部分房地產(chǎn)公司的土地儲備，因此騰訊得以建立一支非常專業(yè)的建筑團隊，專門進行建設(shè)。

另一方面，一些企業(yè)在經(jīng)濟上行期間建設(shè)了面積龐大的寫字樓，考慮出租獲取利潤，但寫字樓租賃市場也并非始終向好?？罩每臻g有時候可能會變成負擔。萊坊數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，上海甲級寫字樓市場租金繼續(xù)下行，空置率升至23.8%；深圳市場租金同樣承壓，多個核心市場空置率處于高位；廣州市場租金也持續(xù)走低。不過換個角度看，這樣的大環(huán)境倒是為很多游戲廠商提供了一個重新配置總部的契機。

變遷

觀察這些游戲公司新工區(qū)的位置，可以發(fā)現(xiàn)幾乎所有遷移都在往一線城市內(nèi)部聚集，而且沒有一家公司離開了一線城市，也沒有哪家廠商從市中心搬向很遠的郊區(qū)。

“中國游戲看上海，上海游戲看徐匯”這句話放到今天依然成立，漕河涇依然是上海游戲產(chǎn)業(yè)的絕對核心，這里集聚了以米哈游、莉莉絲、鷹角網(wǎng)絡(luò)、游族、騰訊、網(wǎng)易等為代表的頭部企業(yè)集群。

“歡迎來到漕河涇”

2024年，徐匯區(qū)游戲產(chǎn)業(yè)營收突破700億元；2025年7月又掛牌成立了全國首個由政府運營的游戲產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心。2026年4月，上海發(fā)布支持游戲電競產(chǎn)業(yè)發(fā)展十條舉措，即“游戲滬十條”，并將徐匯的漕河涇和西岸明確為核心功能區(qū)；徐匯區(qū)隨后出臺配套實施細則，覆蓋企業(yè)集聚、產(chǎn)品研發(fā)、發(fā)行運營、技術(shù)創(chuàng)新、街區(qū)打造和人才培養(yǎng)等多個環(huán)節(jié)。

東北邊的楊浦區(qū)，也有著疊紙、B站、字節(jié)等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的總部，相比于更“專精”游戲的徐匯，楊浦的游戲產(chǎn)業(yè)相對更加泛互聯(lián)網(wǎng)、覆蓋平臺生態(tài)和MCN這類游戲之外的創(chuàng)作場景。

深圳的變化則以騰訊為絕對核心?！捌簌Z島”所在的寶安區(qū)前海大鏟灣，正在從一個幾乎空白的片區(qū)變成互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群中心，寶安區(qū)政府還在“企鵝島”項目周邊同步推進了地鐵15號線、媽灣跨海通道、園區(qū)宿舍和學(xué)校教育設(shè)施等配套。

2026年4月，深圳南山區(qū)掛牌成立規(guī)模5萬平方米的游戲產(chǎn)業(yè)合作園，其中有占地5000平方米的“Gametopia游托邦”初創(chuàng)空間，可以為不同規(guī)模階段的游戲企業(yè)提供支持。南山區(qū)還推出了全國力度最大的游戲產(chǎn)業(yè)扶持政策，于2025年11月發(fā)布《深圳市南山區(qū)推動游戲電競產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展扶持政策》對符合標準的游戲企業(yè)給予最高1億元的獎勵，在國內(nèi)同類政策中屬于力度最大的一檔。

集中簽約現(xiàn)場

科韻路是廣州游戲產(chǎn)業(yè)的標志性聚集區(qū)，在頁游和早期手游的時代，大量游戲公司沿這條路及周邊園區(qū)聚集，廣州游戲產(chǎn)業(yè)也由此形成了一個全國知名的企業(yè)集群——37游戲（后來的三七互娛）、4399、多益網(wǎng)絡(luò)等公司，都曾在這一帶發(fā)展壯大。

但在近幾年，廣州的頭部游戲公司卻呈現(xiàn)出從科韻路外溢的趨勢，2024年9月，中旭未來遷至廣州國際金融城匯金中心；同年11月，益世界搬至金融城天財大廈，三七互娛則入駐琶洲全球總部大廈。相比過去高度集中于科韻路的格局，廣州游戲產(chǎn)業(yè)的空間分布正逐步走向多點布局。

科韻路

三七互娛2024年實現(xiàn)營業(yè)收入174.41億元，中旭未來2024年收入55.80億元。產(chǎn)品層面，點點數(shù)據(jù)估算，益世界旗下《這城有良田》上線以來中國內(nèi)地總收入已超過2.5億元；據(jù)Sensor Tower統(tǒng)計，《鳴潮》使得庫洛游戲2024年發(fā)行商收入激增430%。隨著業(yè)務(wù)增長，廣州的游戲公司開始尋求更大體量、更集中化的辦公空間，相比琶洲、金融城等新興商務(wù)區(qū)，科韻路所在區(qū)域更多是相對老舊的寫字樓和園區(qū)式辦公樓，這里已經(jīng)難以提供匹配這些游戲公司體量的空間。

但也并不是所有的搬遷都伴隨著業(yè)務(wù)的蒸蒸日上，英雄游戲就是其中一個特例。2024年底，英雄科技集團游戲板塊總部——上海英雄互娛游戲股份有限公司，由陜西延安遷至上海。2025年3月，上海全球投資促進大會披露，英雄游戲研發(fā)總部項目落地黃浦區(qū)，預(yù)計投資額約14.35億元。

英雄游戲的這次遷移更像是一次為了發(fā)展而必須做出的“遷徙”，它們從早年的原始注冊地，轉(zhuǎn)向一線城市，獲取更多政策和人才資源。從經(jīng)營數(shù)據(jù)看，英雄游戲與前述幾家廠商并不處在同一狀態(tài)。2021年至2023年，公司營業(yè)收入分別為16.06億元、15.97億元、14.95億元，連續(xù)下滑；2024年上半年營業(yè)收入進一步降至3.94億元，累計虧損26億元。其收入仍較多依賴《戰(zhàn)雙帕彌什》《王牌戰(zhàn)爭》《創(chuàng)造與魔法》等老產(chǎn)品線。

結(jié)語

游戲廠商總部項目的建設(shè)周期通常以年計算，決策與兌現(xiàn)之間存在明顯的時間滯后。

騰訊“企鵝島”于2019年11月拿地，2021年中開工，2025年10月起陸續(xù)進入試運營；三七互娛全球總部大廈則是2020年前后拿地、2024年11月入駐，前后歷時約4年。B站關(guān)聯(lián)公司于2021年1月拿下楊浦濱江地塊，按照項目最新披露進度，預(yù)計2026年10月竣工、年底開始人員入駐。米哈游則于2023年10月拿地，2024年3月開工，徐匯區(qū)公開信息顯示其研發(fā)中心預(yù)計于2027年3月竣工。

B站全球總部大樓封頂，主站業(yè)務(wù)與游戲研發(fā)將合并辦公

這意味著，總部搬遷或建設(shè)新總部至少能反映管理層對公司未來3至5年甚至更久遠發(fā)展的預(yù)期。騰訊在2019年決定建設(shè)企鵝島的時候，大概率無法預(yù)知2021年的版號收緊和2022年的行業(yè)寒冬。B站在2021年砸下重金拿地時，距離它首次全年盈利還有4年。這些企業(yè)之所以敢在不確定中做出如此重資產(chǎn)的長期投入，是因為它們對自身業(yè)務(wù)的持續(xù)增長和現(xiàn)金流能力有充分的信心。

對于一個長期在社會認知中被歸類為“不太正經(jīng)”的行業(yè)來說，這些由玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)和混凝土構(gòu)建起的城市天際線，也是一種極具實感的正名方式，它們矗立著，就像一種宣告：我們要在這座城市中心扎下根來，而且打算在這里待很久。

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