穿越周期的“保利模式”：產品力、現金流與城市深耕的“三重確定性”

4月17日，保利發展發布2025年度財報。

成績并不意外：銷售簽約金額2530億元，連續領跑行業。

更令人驚喜的是這份成績的“成色”：在資金普遍偏緊的行業背景下，保利發展的銷售權益比提升3個百分點至79%，回籠資金連續第三年超過銷售額……這些指標顯現出的，保利發展不僅僅是一家行業巨頭，更是在行業深度調整背景下，專注于夯實發展基礎，用心打磨產品的“穩健派”。

01

“量”與“質”兼備：

穩坐龍頭地位背后的“含金量”

2025年的房地產市場，銷售榜的意義已經不一樣了。過去人們關注哪個房企房子賣得多，現在大家更關心哪個房企銷售數據更“扎實”。權益比例、回款效率、城市能級，才是“含金量”的標尺。

而保利發展以2530億元銷售額領跑行業，其“含金量”不僅在于“量”，更在于“質”。

權益提升與精準出擊，掌握發展主動權。保利發展全年2530億元銷售額中，權益比達到79%，同比提升3個百分點。相當于每100元銷售額中，有79元是公司全資或控股項目貢獻的。這意味著保利發展對業績的自主掌控力進一步增強，發展根基更為扎實。銷售節奏上，上半年1452億元的銷售規模，深刻反映出保利發展緊抓市場活躍窗口期的精準性和主動性，為全年領跑奠定了難以撼動的基石。

狠抓產品力與交付力，構筑市場信任的雙基石。在行業普遍以價換量的環境下，保利發展敏銳地洞察到市場邏輯的深刻變化，即當前客群的決策關鍵已從單純關注價格轉向追求更高的居住品質。基于這一判斷，保利發展堅定地強化“三好房子”產品邏輯，將資源集中于產品打造。這一策略被證明是有效的，2025年保利發展少有的獨占了全國兩個單盤銷售額破百億的項目——廣州·玥璽灣與上海·世博天悅，用硬核實績證明了優質產品才是最強競爭力。同時。保利發展全年交付規模與品質均位居前列，客戶滿意度提升至87%，獲評行業“交付力”第一。卓越的交付，讓“好房子”從圖紙變為現實，完成了品牌價值的最終閉環，構成了當下市場中最珍貴的信任資產。

廣州·玥璽灣實景圖

核心城市深耕，是保利發展穿越周期的確定性支柱。2025年，來自核心城市的銷售貢獻度達到92%，這已經是連續第三年維持在90%左右的高水平。這顯然不是偶然沖高，而是可復制的常態。更關鍵的是，在核心城市，保利發展的市占率已突破7.9%，同比提升0.8個百分點。在市場競爭白熱化的時代，市占率的每一分提升都意味著更強的定價權和更穩的去化底盤。這條“護城河”，正被保利發展持續拓寬加深。

這背后，是嚴苛的戰略定力與極度聚焦的投資拓展。全年新增土儲總地價791億元，一二線城市投資占比超過90%，北京、上海、廣州三地占據近半壁江山。保利發展不做機會主義者，而是選擇將資源投入高能級、高確定性的核心市場，杜絕“攤大餅”，為未來儲備最優質的“糧草”。當行業潮水退去，這些核心市場的資產流動性、價格韌性與需求支撐，構成了最深厚的“安全墊”。

02

財務底盤：

連續三年超100%回籠率意味著什么?

銷售質量是顯性的競爭力，但真正決定房企能否穿越周期的，是現金流的安全邊際與負債結構的健康度。

一個關鍵指標尤為亮眼——保利發展2025年回籠資金高達2589億元，銷售回籠率連續第三年超過100%，達到102%。

這相當于當年收到的現金，比當年簽約的銷售額還多。多出來的部分，來自歷史應收賬款的加速回收。在行業流動性普遍偏緊的當下，保利發展的“超量回籠”構成了最具韌性的資金基本盤

保持資金回籠率的同時，保利發展在投資端執行“以銷定產”——新開工面積根據銷售進度動態調整，建安支出同比壓降。全年新開工面積703萬平方米，竣工面積2450萬平方米，建安支出同比壓降至737億元。

這并非被動的收縮，而是一種主動的精益運營：既不盲目開工占用資金，也不因過度保守而錯失機會。最終，公司經營活動現金流量凈額實現了152億元的凈流入，連續8年保持為正，為應對不確定性構筑起堅韌的流動性屏障。

融資端優勢，讓保利發展將央企的信用價值釋放到了極致。2025年，率先發行了國內首單現金類定向可轉債，規模85億元，六年期綜合成本僅2.32%。這一創新工具的出現，本身就是資本市場對其經營穩健性的信任票。

全年來看，新增有息負債平均成本同比下降33個基點至2.59%，期末綜合融資成本降至2.72%的歷史低點。其中，公司債利率最低探至2.12%，中期票據低至1.85%，創歷史新低。融資成本持續走低，直接體現在負債表的持續優化上：資產負債率連續第五年下降，同比再降2.08個百分點至72.26%，有息負債規模也削減了77億元。低成本融資與高效回款形成強勁的信用正循環，構成了保利發展難以復制的資金優勢。

正是基于這樣扎實的財務底色與持續的經營韌性，保利發展的行業地位得以持續加固。開源證券對保利發展2025年度年報的點評一語中的，“核心城市貢獻突出、銷售回款高效，疊加優質土儲結構與低融資成本優勢，行業龍頭壁壘持續加固。”

結語

穩，是一種戰略定力。

回看整個2025年，保利發展的關鍵詞不是“進攻”，也不是“收縮”，而是“優化”——優化權益結構、優化現金流、優化負債、優化土儲、優化存量資產。每一項優化的結果，都指向同一個方向：讓底盤更穩。在行業調整期，“穩”就是最大的競爭力：周期更迭，唯穩不破。

2530億元的背后，是一個樸素的商業邏輯：穿越周期，靠的不是僥幸，而是在好年景里不膨脹、在調整中不慌亂。展望未來，保利發展更有底氣：現金備足了，優質土儲更集中了，融資成本更低了，輕裝上陣。接下來，就是如何在行業新格局中，將“穩”轉化為持續“前進”的力量。

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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