監(jiān)護(hù)人抵押未成年人共有房產(chǎn)的效力認(rèn)定

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案情

陳某某和李某是未成年人陳某的父母，三人按份共有案涉房產(chǎn)，其中，陳某的房產(chǎn)份額由其祖父母出資，祖父母表示相關(guān)出資系對陳某的贈與。陳某某和李某向劉某借款90萬元，并向劉某出具承諾書一份，承諾將該筆借款用于陳某的教育事宜，用案涉房產(chǎn)為該筆借款設(shè)定了抵押。后陳某某和李某將該筆借款用于企業(yè)經(jīng)營。因陳某某和李某未按期還款，劉某向法院起訴，要求陳某某和李某返還借款本息并行使抵押權(quán)。陳某以其對父母的抵押行為不知情，抵押行為不符合被監(jiān)護(hù)人最佳利益保護(hù)原則為由，主張抵押行為無效。

評析

監(jiān)護(hù)人抵押未成年人共有房產(chǎn)的效力認(rèn)定涉及未成年人利益保護(hù)與交易相對人利益保護(hù)的價值衡平。審理此類案件時，既要確保未成年人利益不受損害，也不能隨意限制交易的穩(wěn)定性。

《中華人民共和國民法典》第三十四條第一款規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是代理被監(jiān)護(hù)人實施民事法律行為，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益等。”第三十五條第一款規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。”筆者認(rèn)為，監(jiān)護(hù)人抵押未成年人的房產(chǎn)份額屬于代理行為，代理的效力取決于該抵押行為是否符合“最有利于被監(jiān)護(hù)人原則”。抵押行為的效力認(rèn)定不僅關(guān)系到未成年人的利益，還關(guān)系到相對人的利益保護(hù)，故需要考察相對人在抵押時是否盡到審查義務(wù)，進(jìn)而判斷其主觀是否為善意。結(jié)合本案例，分析如下：

準(zhǔn)確界定房產(chǎn)權(quán)屬。未成年人通常不具有獨立的經(jīng)濟(jì)來源，實踐中存在監(jiān)護(hù)人出資購房登記在未成年人名下的情況，此種情況下，房產(chǎn)并非當(dāng)然屬于未成年人的個人財產(chǎn)，還需要考慮監(jiān)護(hù)人的真實意思予以確定，如房產(chǎn)實際屬于監(jiān)護(hù)人財產(chǎn)或家庭財產(chǎn)，則監(jiān)護(hù)人的處分行為并不必然損害未成年人利益。本案中，未成年人陳某的房產(chǎn)份額來源于其祖父母對其的贈與，屬于其個人財產(chǎn)。陳某某和李某代理陳某處分其個人財產(chǎn)的行為，不應(yīng)超出“為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益”的權(quán)限范圍。

堅持最有利于被監(jiān)護(hù)人原則。對于監(jiān)護(hù)人為其個人債務(wù)抵押與未成年人共有房產(chǎn)的行為是否符合未成年人利益的問題，應(yīng)結(jié)合借款的用途予以認(rèn)定。本案中，陳某某和李某抵押陳某共有的房產(chǎn)，將借款用于企業(yè)經(jīng)營活動，使陳某的財產(chǎn)處于不確定的風(fēng)險之中，不符合最有利于被監(jiān)護(hù)人原則。

審查相對人的主觀狀態(tài)。相對人應(yīng)當(dāng)知曉“監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)”的法律規(guī)定，就監(jiān)護(hù)人的抵押行為是否符合未成年人利益應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查。實踐中對于相對人的審查義務(wù)，存在形式審查和實質(zhì)審查兩種標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，相對人應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)對監(jiān)護(hù)人的抵押行為進(jìn)行實質(zhì)性審查。本案中，陳某某和李某抵押時出具了將借款用于陳某教育所需的承諾書，符合形式審查的要求，但僅憑該承諾書無法證明借款的實際用途。劉某明知抵押房產(chǎn)中存在未成年人的份額，亦應(yīng)當(dāng)明知抵押行為可能損害未成年人的利益，其僅要求陳某某和李某出具承諾書，不能認(rèn)定其已經(jīng)盡到審查義務(wù)，難以據(jù)此認(rèn)定其主觀善意。

綜上，陳某某和李某抵押陳某共有房產(chǎn)的行為屬于無權(quán)代理，未經(jīng)被代理人陳某追認(rèn)，不發(fā)生法律效力。

轉(zhuǎn)自：山東高法