報告|深圳重構地產風險化解新范式

報告來源：中房研協研究中心

2026年4月8日，深圳市委金融辦牽頭組建的投融資金融顧問團正式授聘簽約，首批12家頂尖金融機構集結入列，瞄準82個重點項目開展精準紓困。這并非簡單的“輸血式”救助，而是一場重構房地產風險化解邏輯、構建“政府 — 金融機構 — 企業” 三方協同新生態的重要變革，在行業轉向存量提質發展的關鍵節點，深圳此舉對全國房地產風險化解與投融資機制重構具有重要示范意義。

一、背景：深圳房地產市場的結構性矛盾

深圳房地產市場呈現鮮明的分化特征，存量時代的供需矛盾與投融資痛點，亟須金融工具與服務模式升級。

1.城市更新投融資需求迫切，長周期項目亟須金融適配

城市更新是深圳住房供應與城市發展的核心抓手。截至2026年2月，深圳市城市更新計劃項目總量超1000個。這類項目具有投資規模大、實施周期長、利益主體多元的特征，與傳統房地產開發貸款“短周期、強抵押、快回流”的風險偏好存在明顯錯配。

2026年，深圳市計劃推進104個重點攻堅城市更新項目，總投資達1680億元。截至2026年3月，已有34個重點城市更新項目重啟建設，包括萊英花園、康佳集團總部等標志性項目，但仍有近三分之二項目處于專規批復、實施主體公示階段，資金銜接不暢、融資工具單一等問題制約項目推進效率。同時，截至2026年2月底，深圳市已批規劃項目平均土地移交率達40.3%，意味著開發商需無償移交近一半土地用于公共配套，進一步壓縮項目收益空間，加劇資金籌措難度。

2.風險處置進入深水區，單一機構難以系統破局

深圳是房地產風險復雜度最高、處置難度最大的城市之一。近年來，龍光、益田、華南城等本土房企相繼出現債務違約、破產重整等問題。當前，仍有不少房地產項目面臨債務結構復雜、債權主體分散、資產盤活難度大等問題。單一金融機構受限于業務邊界、風險管控要求，難以獨立完成債務梳理、資金監管、重整盤活等全流程操作，容易出現“協調成本高、處置周期長、資金精準投放難”等痛點，甚至可能導致局部風險擴散，影響市場預期。

3.市場復蘇動能不足，存量與結構矛盾凸顯

2026年第一季度，深圳樓市呈現“環比反彈、同比走弱”的分化格局，新房、二手房成交量分別為6707套、12691套，同比分別下跌43%、11%，清明假期市場雖出現階段性升溫信號，但短期熱度能否轉化為趨勢性復蘇，仍有待進一步確認。庫存方面，截至3月底，深圳一手住宅庫存量為26182套，按近12個月月均成交計算，去化周期長達20個月，庫存壓力較去年明顯加大。土地市場亦表現低迷，一季度深圳各類用地出讓金僅16.24億元，同比下降59.91%；成交樓面均價同比暴跌63.35%；平均溢價率較去年同期下降39.63個百分點。住宅用地推出與成交面積同比分別下降69.3%和62.57%，民企拿地意愿整體低迷。

二、機制創新：搭建常態化、系統化的金融服務體系1.12家機構強強聯合，構建 “政策商行+ AMC +投行” 全金融陣容

顧問團首批集結的12家頭部金融機構，構建起“政策性銀行+商業銀行+AMC+頭部券商”的全方位、多層次紓困陣容，實現資源互補、功能協同，全面覆蓋房地產紓困全流程、各環節需求。其中，政策性銀行以國開行、進出口行、農發行深圳分行為核心，重點提供低成本、長期限的政策性資金支持；商業銀行涵蓋農行、中行、建行等6家主流機構，充分發揮信貸投放主渠道優勢，重點推動存量貸款進行優化重組，切實減輕房企債務壓力；AMC與頭部券商則以東方資產深圳分公司、中信證券、中金公司為代表，專注于不良資產處置、債務重組及資本運作。

2.1+N+閉環”，實現項目全周期精準服務

顧問團創新采用“1+N”團隊架構，以1家牽頭機構為核心，協同N家不同類型金融機構組建專業顧問小組，深入深圳各區項目一線開展調研對接，有效規避單一機構專業能力局限、服務覆蓋不全的問題。同時，構建“日常對接+定期巡診+重大項目聯動”的閉環服務機制：日常安排專人定點對接房企與項目方，每周常態化收集紓困需求清單、梳理痛點難點；每月開展1次“金融巡診”，組織專業團隊深入項目現場排查風險隱患、定制個性化紓困方案；針對重大出險項目，專門成立專項工作組，實行“一事一議、急事急辦”，全力加快紓困進程。

3.聚焦四大重點領域，實現紓困資源的精準滴灌

顧問團聚焦四大核心服務領域，其中房地產項目紓困被列為首要任務，同時覆蓋專項債及債貸聯動、國有資產盤活及國企發債、新型政策性金融工具三大領域，實現紓困資源的精準滴灌。

其中，在房地產紓困領域，顧問團針對城市更新項目債權債務隔離、資金監管“后進先出”原則等實操難題，提出股權隔離、司法重整等風險化解路徑。在專項債及債貸聯動領域，重點探討“債貸組合”“肥瘦搭配”等創新模式，推動金融機構深度參與專項債項目儲備謀劃與全周期資金保障。在國有資產盤活及國企發債領域，圍繞REITs、ABS、CMBS等金融工具應用，探討低效閑置資產盤活、特許經營權證券化等解決方案。在新型政策性金融工具領域，系統解讀政策背景、適用范圍與支持領域，詳細介紹實操要點與注意事項，為項目申報提供專業指引。

三、信號意義：房地產金融支持走向“精準化、協同化”

深圳組建投融資金融顧問團，不僅是地方金融機制的創新，更折射出全國房地產金融政策思路的深刻變革，釋放出重要信號。

1.金融支持從大水漫灌轉向精準診療

近年來，全國層面持續強調支持房地產合理融資需求，但實操層面面臨“風險識別難、協同效率低”等問題。深圳以專業顧問團模式，聚焦82個重點項目，針對房地產紓困、城市更新、存量盤活等具體領域提供“一企一策、一項一策”的全流程服務，避免資金低效投放，體現出“精準、審慎、市場化”的調控思路。未來房地產金融支持將更注重“靶向施策”，根據不同項目、不同區域的實際需求配置金融資源，提升資金使用效率。

2.風險處置從被動應對轉向主動系統治理

過去，房地產風險多以單個機構、單個項目分散處置，容易出現“各自為戰、效率低下”的問題。此次顧問團通過多機構聯合，實現從債務梳理、融資接續到資產盤活的全鏈條服務，推動風險處置由“事后救火”轉向“事前預防、系統化解”。這種協同模式不僅能縮短處置周期、降低處置成本，更能有效防范局部風險擴散，維護市場穩定。

3.行業發展從政策刺激轉向生態重塑

深圳此項舉措本質上是優化房地產投融資生態，而非短期刺激市場交易。通過構建“政府引導、金融機構主導、企業參與”的協同機制，完善投融資渠道、豐富金融工具、提升服務效率，為房地產行業轉型發展提供制度保障，也為其他城市提供了可復制、可借鑒的房地產風險化解樣本。

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