從中國(guó)第一大房企，到兩年虧損上千億，萬(wàn)科是如何被高管玩壞的？

從中國(guó)第一大房企，到兩年虧損上千億，萬(wàn)科是如何被高管玩壞的？近日傳出王石被捉的消息，可是隨時(shí)證明是虛假信息，并且王石跟田樸珺都表示將追究造謠者的責(zé)任。王石雖然沒(méi)事，可是萬(wàn)科卻一步一步走向深淵，一大班高管被捉，大股東深鐵損失數(shù)百億。

明明十年之前，萬(wàn)科還是宇宙第一房企，還是人人眼中的優(yōu)等生，而且郁亮也早早就喊出活下去的口號(hào)，可為何最終萬(wàn)科還是出事了呢？

實(shí)際上萬(wàn)科的問(wèn)題，并不是天災(zāi)，而是人禍，萬(wàn)科并非死于周期，而是死于高管的貪婪，導(dǎo)致萬(wàn)科暴雷的最大問(wèn)題就是表外負(fù)債。那這個(gè)巨額的表外負(fù)債又是如何一步一步形成的呢？高管搞表外負(fù)債的目的又是什么呢？

2014年時(shí)任萬(wàn)科總裁的郁亮主導(dǎo)搞了盈安合伙計(jì)劃，讓1320名高管把14億獎(jiǎng)金注入盈安合伙，讓盈安合伙拿著這筆錢在二級(jí)市場(chǎng)大量購(gòu)入萬(wàn)科的股票。

最初這么干有幾個(gè)目的，第一就是萬(wàn)科股權(quán)分散，高管為了加強(qiáng)自己在公司的控制力，所以集合大部分管理層的力量；第二讓高管、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)跟投萬(wàn)科項(xiàng)目，一方面為高管謀福利，另一方面則是倒逼管理層的積極性，讓項(xiàng)目高管可以自己控制成本，并且提高資金的周轉(zhuǎn)效率。

這個(gè)所謂的跟投就是萬(wàn)科拿的項(xiàng)目中，一部分資金由公司高管，跟項(xiàng)目高管來(lái)出，普通員工也可以自愿投資，項(xiàng)目賣了房賺了錢，大家就一起分。剛開始的時(shí)候，這部分的資金在整個(gè)項(xiàng)目的占比不到5%，還算是可控的，可是后來(lái)就一步一步走向失控。

最初項(xiàng)目并不強(qiáng)制跟投，可是后來(lái)就慢慢變味了，要求高管都得跟投。2014年到2017年，中國(guó)樓市是崩盤的狂歡，房?jī)r(jià)天天爆炸，所有房地產(chǎn)公司都賺得盆滿缽滿。萬(wàn)科那些跟投的高管也個(gè)個(gè)賺到大錢，當(dāng)時(shí)的年化收益率可以達(dá)到50%到200%。也就說(shuō)你100萬(wàn)進(jìn)去，年底就變成200萬(wàn)出來(lái)。

在這樣的模式下，大家都恨自己的本金太少，沒(méi)辦法都投幾個(gè)項(xiàng)目而已。于是祝九勝就走上歷史舞臺(tái)。2015年寶萬(wàn)大戰(zhàn)，銀行出身的祝九勝，負(fù)責(zé)融資、資金、金融的運(yùn)作，為最終戰(zhàn)勝寶能做出了不小的貢獻(xiàn)。

于是2016年他就成為鵬金所的董事長(zhǎng)。那個(gè)時(shí)候幾乎所有公司都在搞P2P項(xiàng)目。在祝九勝的主導(dǎo)下，萬(wàn)科也上線鵬金所。2017年王石退休，郁亮接班，祝九勝也跟著升遷，2018年成為萬(wàn)科的總裁。

上面我們說(shuō)了，在行情好的時(shí)候，萬(wàn)科的員工都想跟投自己的項(xiàng)目，而且都恨不得有更多的錢來(lái)投。

于是祝九勝就搞了一個(gè)完美的資本閉環(huán)。萬(wàn)科先是通過(guò)做大規(guī)模，壓榨上下游龐大的資金，然后再把這些閑置的資金以2%利率放貸給財(cái)務(wù)公司，而財(cái)務(wù)公司再把投入到鵬金所。鵬金所的資金有兩個(gè)去向，第一個(gè)是以10%到15%的利率借給員工去跟投萬(wàn)科的項(xiàng)目。第二個(gè)就是以18%到24%借給萬(wàn)科的供應(yīng)商。

如果萬(wàn)科不還錢，那公司直接扣掉他在項(xiàng)目跟投里面的分紅。供應(yīng)商因?yàn)楸蝗f(wàn)科壓了大量的資金，所以周轉(zhuǎn)不開就只能找鵬金所借錢。到期之后，萬(wàn)科就直接扣掉本來(lái)在賬上應(yīng)該還給供應(yīng)商的貨款。

這樣一來(lái)有幾個(gè)好處，第一個(gè)萬(wàn)科的負(fù)債率一直處于低位，大量的表外負(fù)債被隱藏了。第二個(gè)鵬金所跟財(cái)務(wù)公司還可以撈到很多錢。第三個(gè)員工也有更多錢去投資，賺到更多錢。

可是這里有一個(gè)假設(shè)，那就是項(xiàng)目可以一直賺錢，把所有利息成本都覆蓋，一旦樓價(jià)下滑，或者銷售放慢，那問(wèn)題就會(huì)爆發(fā)。

祝九勝看到體外模式蒸蒸日上，于是再接再厲，又搞了博商系資管公司出來(lái)。先是設(shè)立大量的項(xiàng)目公司，然后再找銀行、基金、信托拿投資，而這些投資全部都是保本保息，而且都是優(yōu)先級(jí)的，實(shí)際上就是明股實(shí)債。

機(jī)構(gòu)出90%的優(yōu)先資金，萬(wàn)科只出10%的資金。因?yàn)槿f(wàn)科不是控股地位，因此這些項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)情況就不并表。于是就把大量的債務(wù)在表外隱藏起來(lái)。

于是就形成一條體外公司拿地，萬(wàn)科操盤、管理、銷售，除了賺錢分紅外，萬(wàn)科還有2%到5%的管理費(fèi)。這樣干不僅把債務(wù)留在體外，而且全部都是股權(quán)投資，并沒(méi)有計(jì)入債務(wù)中。這跟2017年恒大拿的1300億投資基本是差不多的，實(shí)際上就是明股實(shí)債。

于是在這兩個(gè)模式下，一個(gè)好好的合伙人計(jì)劃就越來(lái)越變味。郁亮靠這個(gè)模式粉飾萬(wàn)科的財(cái)報(bào)，穩(wěn)住自己的位置。祝九勝等高管則靠這個(gè)模式瘋狂撈錢。

問(wèn)題就在于，我們上面說(shuō)了，如果樓市一直往上走，那這個(gè)模式能一直玩下去。可2021年樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌，房子銷售速度大幅度放慢。于是雷最終就爆出來(lái)了。

鵬金所無(wú)法回款，導(dǎo)致大量投資者到期拿不到錢。之后博商的表外負(fù)債也并回萬(wàn)科，同時(shí)項(xiàng)目估值大幅度下跌。萬(wàn)科不斷巨額虧損。