李軍律師助力購房者成功擺脫逾期交付困局，二審維持合同解除判決

憑借對商品房買賣糾紛領域的深耕與精準的法律策略運用，北京市中恒信律師事務所李軍律師近期代理的一起房屋買賣合同糾紛案迎來終審勝訴。面對開發商設置的復雜免責條款與解除權行使限制，李軍律師成功推動法院認定相關格式條款無效，二審法院最終駁回上訴，維持原判，為委托人贏得了合同解除、購房款及已還貸款本息返還的全面勝訴結果。

案件概述

逾期交房引發的合同解除之爭

委托人于2023年與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋交付期限為2024年7月30日前。合同同時明確，逾期超過60日，買受人有權解除合同。然而，約定的交房期限屆滿后，開發商并未如期交付房屋。更令人不安的是，開發商于2024年6月向委托人發送《延期交房告知函》，單方面將計劃交房時間推遲至2025年8月。截至訴訟提起之時，案涉項目仍處于停工狀態，交付遙遙無期。委托人無奈之下尋求法律途徑維權，但開發商在《補充協議》中早已埋下“30日內行使解除權，否則視為放棄”的條款，試圖以此阻卻購房者的解約權利。

律師介入

全面梳理合同陷阱，鎖定核心爭議

接受委托后，李軍律師并未急于起訴，而是首先對全部合同文件進行了系統性審查。他發現，雖然《商品房買賣合同》明確賦予購房者在逾期超過60日后的解除權，但開發商在后續簽訂的《補充協議》中，通過格式條款悄然增設了“應自享有解除權之日起30日內行使解除權，否則視為放棄解除權”的限制。該條款以加粗字體呈現，但并未就除斥期間的法律后果向委托人進行任何個別說明。李軍律師敏銳意識到，這一條款將成為開發商抗辯的核心武器，必須從法律效力層面予以徹底否定，否則委托人的解除權將因“過期”而被剝奪。

精準破局

以格式條款無效為突破口重構訴訟策略

面對開發商預設的“30日除斥期間”陷阱，李軍律師果斷調整了常規的逾期交房維權思路，將主攻方向鎖定在格式條款的效力認定上。他指出，該條款雖經加黑處理，但開發商作為格式條款提供方，未就解除權行使期限的法律意義、放棄解除權的具體后果等與購房者有重大利害關系的內容履行充分的說明義務。購房者作為普通民眾，不具備專業的法律知識，僅憑字體加黑無法真正理解該條款對其權利的限制。該條款不合理地縮短了法定解除權的行使期限，排除了購房者在合理期限內主張權利的主要權利，依據《民法典》第四百九十六條之規定，應認定為無效格式條款。這一法律定性的突破，為后續主張合同解除掃清了最關鍵的法律障礙。

庭審交鋒

以違約事實與交付不能擊穿開發商防線

庭審中，開發商一方面援引《補充協議》中的30日解除權限制，主張委托人已喪失解約權；另一方面，以大氣污染治理、環境治理、疫情等不可抗力為由，要求順延交房期限，并據此抗辯其不構成違約。李軍律師針鋒相對：首先，開發商未能舉證證明其所稱的停工事由真實發生并達到阻礙合同履行的程度，亦未履行不可抗力情形下的通知義務，不符合法定免責條件；其次，即便按照開發商主張的順延天數，原定2024年7月30日的交房期限順延后至多為2024年10月，而至二審審理期間，開發商仍未交房，逾期時長已遠超合同約定的60日解除門檻；再次，一審法院已查明案涉項目處于停工狀態，開發商自稱計劃交房時間為2025年10月，但至庭審時仍無法確定實際交付日期，合同目的已無法實現。最終，一、二審法院均采納了李軍律師的觀點，認定開發商構成根本違約，支持委托人解除合同的訴訟請求。

勝訴落地

合同解除、款項返還全面獲支持

本案終審判決維持了一審結果：確認《商品房買賣合同》及《個人購房借款/擔保合同》自開發商收到起訴狀副本之日解除；判令開發商返還委托人已支付的首付款及相應利息損失，同時返還委托人已向銀行清償的貸款本息；開發商還需向銀行返還剩余貸款本息。這一判決不僅使委托人從一份無法履行的合同中徹底脫身，更避免了繼續背負按揭貸款卻無法收房的困境。李軍律師通過精準的法律定性、有力的證據組織和嚴謹的庭審表達，將一份看似對開發商有利的格式條款徹底擊穿，為購房者維權樹立了具有示范意義的裁判規則。

在商品房買賣合同糾紛中，開發商往往利用其優勢地位，在格式合同中預設各種免責條款和權利限制條款，購房者一旦陷入糾紛，極易處于被動。李軍律師在本案中的成功代理，充分展現了專業律師在復雜合同條款中尋找法律突破口、運用格式條款效力規則扭轉戰局的核心能力。這起案件的勝訴，不僅是委托人的個人勝利，更是對不公允格式條款的有力回擊。