樓市“王炸”來了！全國瘋狂松綁，公積金竟成最后底牌？

近期樓市釋放出一個(gè)十分清晰的信號(hào)，稍加留意就能發(fā)現(xiàn)，全國各大城市正密集出臺(tái)樓市松綁政策，而政策重心不約而同地指向了公積金。

不久前，武漢將公積金貸款比例上調(diào)至80%，同時(shí)取消了戶籍限制，在此之前，杭州、成都、上海等重點(diǎn)城市也相繼推出公積金松綁政策，調(diào)整力度普遍較大。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國各省市縣出臺(tái)公積金相關(guān)政策已超過60次，約占房地產(chǎn)相關(guān)政策總數(shù)的近38%。2025年全國樓市相關(guān)政策出臺(tái)超600條，其中公積金相關(guān)政策接近280條，可見公積金松綁早已不是零星微調(diào)，而是全面鋪開、持續(xù)發(fā)力的重要穩(wěn)市舉措。

各地密集加碼公積金政策，核心原因在于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未實(shí)現(xiàn)全面企穩(wěn)，整體回升基礎(chǔ)尚不牢固。

今年3月，不少城市二手房成交量有所回升，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性回暖跡象，不少人認(rèn)為樓市小陽春已經(jīng)到來，市場(chǎng)信心正在修復(fù)。但這種回暖呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化特征，并非全面普漲。

北京、上海等城市成交熱度回升明顯，而同為一線城市的深圳，3月一二手住宅合計(jì)成交僅7898套，較去年同期仍有下滑，市場(chǎng)熱度并不均衡。一二三線城市之間的差異更為顯著，部分城市成交回升，部分城市仍處于調(diào)整階段，整體市場(chǎng)尚未形成穩(wěn)定回升態(tài)勢(shì)，仍需要政策持續(xù)引導(dǎo)支撐。

另一方面，各地可動(dòng)用的常規(guī)調(diào)控工具已十分有限。限購、限售、首付比例等傳統(tǒng)政策大多已完成松綁，繼續(xù)調(diào)整的空間不大。若通過購房補(bǔ)貼提振市場(chǎng)，需要地方財(cái)政直接投入資金，而當(dāng)前不少城市財(cái)政收支壓力較大，難以持續(xù)推出大額購房補(bǔ)貼。

相比之下，公積金賬戶沉淀資金規(guī)模較大，盤活存量資金無需額外財(cái)政支出，僅通過優(yōu)化使用規(guī)則、提高貸款額度、簡(jiǎn)化辦理流程，就能快速釋放政策利好，政策成本低、落地見效快，成為當(dāng)前最具可行性的選擇。同時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸投放更為審慎，近年來房?jī)r(jià)波動(dòng)使得商業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)有所上升，銀行在評(píng)估放貸時(shí)更為謹(jǐn)慎。

而公積金貸款有穩(wěn)定制度保障，還款來源可靠，違約風(fēng)險(xiǎn)較低，本身就具備天然的信用篩選優(yōu)勢(shì)，銀行辦理相關(guān)業(yè)務(wù)流程更順暢、風(fēng)險(xiǎn)更可控，審批效率和放款速度持續(xù)提升，形成了銀行與購房者雙向受益的局面。

更為關(guān)鍵的是，公積金貸款具備顯著的利率優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前5年以上公積金貸款利率僅2.5%，商業(yè)貸款利率普遍在3%至3.1%之間，看似差距不大，但在大額長(zhǎng)期房貸中，利息差異十分明顯。

不少一二線城市老舊小區(qū)租金回報(bào)率已超過3%，使用公積金貸款購房后，租金收入可基本覆蓋月供，部分房源甚至略有盈余，這種實(shí)實(shí)在在的成本優(yōu)勢(shì)，能夠切實(shí)降低購房者負(fù)擔(dān)，真正激發(fā)合理購房需求。

此前多項(xiàng)政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)感知逐漸弱化，而公積金帶來的真實(shí)成本下降，算賬清晰、獲得感強(qiáng)，能夠有效帶動(dòng)購房意愿提升，這也是各地持續(xù)提高公積金貸款額度、放寬使用條件的根本原因。

本輪公積金政策優(yōu)化，本質(zhì)上是盤活存量資金，以低成本、低風(fēng)險(xiǎn)的方式，既減輕居民購房壓力，支持合理住房需求，又助力市場(chǎng)加快去化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn)優(yōu)化公積金政策，貸款額度仍有上調(diào)空間，申請(qǐng)條件將持續(xù)放寬，公積金松綁將成為中長(zhǎng)期內(nèi)樓市政策的重要發(fā)力方向。

對(duì)于有購房計(jì)劃的群體來說，未來一兩年應(yīng)密切關(guān)注本地公積金政策變化，提前做好相關(guān)規(guī)劃與準(zhǔn)備，隨著政策持續(xù)優(yōu)化，公積金使用門檻將進(jìn)一步降低，更好地發(fā)揮住房保障作用。