激戰(zhàn)10輪！2.7萬(wàn)/㎡！金茂拿下老西關(guān)容積率2.2地鐵靚地！

荔灣中山八立交東北側(cè)地塊被金茂以樓面價(jià)26610元/㎡拿下！

今天下場(chǎng)的是保利和金茂，在經(jīng)歷了10輪搶奪后，金茂抱得靚地歸。有消息指，地塊掛牌當(dāng)天，金茂就派出勘測(cè)團(tuán)隊(duì)到場(chǎng)進(jìn)行地形測(cè)繪、地下及架空管線探測(cè)、地質(zhì)條件勘探等工作，工程量頗大。

地塊剛掛牌，房企馬上就行動(dòng)——這是一個(gè)非常積極的市場(chǎng)信號(hào)。

地塊信息方面，地塊總用地面積約2.6萬(wàn)㎡，計(jì)容建面5.59萬(wàn)㎡，容積率僅2.2。

此外，地塊距離地鐵5號(hào)線與11號(hào)線（環(huán)線）換乘站中山八站僅約百米（數(shù)據(jù)來源百度數(shù)據(jù)），交通便利性極高。周邊教育資源優(yōu)質(zhì)且密集，商業(yè)及生活氛圍濃厚，且緊鄰荔灣湖公園，南向望湖，兼顧了現(xiàn)代便利與老城煙火氣。

這組數(shù)據(jù)意味著什么？

簡(jiǎn)單來說：老西關(guān)近年最大體量、最低密度、最靠地鐵、最近湖景的住宅用地，一次性集齊了。

一塊地值不值得搶，看指標(biāo)之外，更要看周邊市場(chǎng)怎么定價(jià)。

中山八立交東北側(cè)地塊最讓人興奮的一點(diǎn)是：素質(zhì)全面領(lǐng)先，起拍價(jià)反而更低。

從下圖可以看出，中山八地塊以2.5萬(wàn)元/㎡的起拍樓面價(jià)，比越秀·瓏悅西關(guān)的成交樓面價(jià)2.75萬(wàn)元/㎡還低了約9%，但容積率僅2.2，遠(yuǎn)優(yōu)于瓏悅西關(guān)的3.5和力迅荔筑的6.9。

甚至成交價(jià)，中山八地塊都以2.7萬(wàn)元/㎡低于越秀·瓏悅西關(guān)成交樓面價(jià)。

再看周邊已入市項(xiàng)目的售價(jià)表現(xiàn)：

越秀·瓏悅西關(guān)：樓面價(jià)2.75萬(wàn)元/㎡，售價(jià)約4.7-5萬(wàn)元/㎡，建面僅約2.2萬(wàn)㎡，容積率3.5，開盤4個(gè)月即清盤，主推約68-98㎡三四房產(chǎn)品。

珠實(shí)·西關(guān)都薈：在售均價(jià)約5.7-6.5萬(wàn)元/㎡，建面約5.33萬(wàn)㎡。

力迅荔筑：容積率6.9，現(xiàn)調(diào)整至5.5萬(wàn)元/㎡。

區(qū)域二手房：樓齡20年以上老小區(qū)成交均價(jià)3.3-4.7萬(wàn)元/㎡不等，中山八板塊近一年月均成交約15套。

注：以上價(jià)格僅供參考，以實(shí)際為準(zhǔn)

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是：周邊20年以上老小區(qū)，部分成交價(jià)已經(jīng)接近新盤售價(jià)。

這說明老西關(guān)的地段價(jià)值在二手市場(chǎng)已經(jīng)充分體現(xiàn)，但產(chǎn)品品質(zhì)嚴(yán)重跟不上需求。

購(gòu)房者不是不愿意花錢，而是沒有好產(chǎn)品可以選。

中山八地塊的出現(xiàn)，恰好擊中了這個(gè)痛點(diǎn)。

參考瓏悅西關(guān)僅4個(gè)月清盤的速度，該地塊若打造低密、帶景觀的改善型社區(qū)，對(duì)周邊尋求“賣一買一”的客群具有極強(qiáng)的吸引力。

不知道中山八立交東北側(cè)地塊會(huì)被打造成怎樣的產(chǎn)品，賣多少錢呢？

金牌案場(chǎng)數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)決策專家認(rèn)為，地塊容積率僅2.2，在老西關(guān)近年出讓的宅地中遙遙領(lǐng)先。

對(duì)比力迅荔筑的6.9、瓏悅西關(guān)的3.5，這個(gè)數(shù)字意味著更開闊的樓間距、更充裕的園林空間、更舒適的居住體驗(yàn)。

產(chǎn)品打造方面，其預(yù)測(cè)地塊會(huì)規(guī)劃4棟住宅塔樓，參考瓏悅西關(guān)4.7-5萬(wàn)元/㎡的售價(jià)即4個(gè)月清盤的熱度，以及西關(guān)都薈5.7-6.5萬(wàn)元/㎡的在售均價(jià)，中山八立交東北側(cè)地塊憑借更低的容積率、更大的體量、更優(yōu)的景觀和新規(guī)高使用率戶型，入市價(jià)格大概率站上5萬(wàn)元/㎡以上（注：以上價(jià)格僅供參考，以實(shí)際為準(zhǔn)）。

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