最高法定調(diào)：物業(yè)清理樓道雜物不侵權(quán)！給物業(yè)人的“定心丸”與“操作手冊(cè)”

最高法定調(diào)：物業(yè)清理樓道雜物不侵權(quán)！給物業(yè)人的“定心丸”與“操作手冊(cè)”

別再讓“怕被找麻煩”成為消防隱患的“保護(hù)傘”。

物業(yè)人的“心病”終于有解藥了

“樓道堆滿(mǎn)雜物，想清理又怕業(yè)主鬧事索賠。”這大概是所有物業(yè)經(jīng)理和保潔主管最頭疼的“老大難”問(wèn)題。管狠了，怕被投訴“侵犯私產(chǎn)”；不管，消防檢查過(guò)不了，出了事更是天大的責(zé)任。

2026年3月9日，這道枷鎖被解開(kāi)了。

在第十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議上，最高人民法院工作報(bào)告中明確寫(xiě)入：“判決物業(yè)為維護(hù)公共利益和消防安全，督促無(wú)果后清理樓道雜物， 不構(gòu)成侵權(quán)。”

這句話(huà)，給全國(guó)物業(yè)人吃了一顆實(shí)實(shí)在在的“定心丸”。這意味著，只要程序到位， “清雜物”是履職，不是侵權(quán)。

還原“教科書(shū)式”勝訴案：南寧業(yè)主索賠1.2萬(wàn)被駁回

最高法的定調(diào)，源自廣西南寧一個(gè)真實(shí)的案例。這個(gè)案例堪稱(chēng)物業(yè)應(yīng)對(duì)“釘子戶(hù)”的教科書(shū)。

案情經(jīng)過(guò)：從“賴(lài)著不走”到“對(duì)簿公堂”

南寧某小區(qū)業(yè)主劉某，長(zhǎng)期占用 地下停車(chē)場(chǎng)公共區(qū)域堆放私人物品，把公共空間當(dāng)成了自家倉(cāng)庫(kù)。物業(yè)沒(méi)有直接硬清，而是先張貼《雜物清理溫馨提示》，明確指出安全隱患，要求限期清理，并告知“逾期視為無(wú)主物處理”。劉某對(duì)通知置若罔聞，物業(yè)遂安排人員將物品回收。劉某發(fā)現(xiàn)后報(bào)警，并以“財(cái)產(chǎn)受損”為由，將物業(yè)告上法庭， 索賠12419元。

法院判決：物業(yè)完勝，業(yè)主敗訴

南寧市江南區(qū)人民法院審理后， 駁回了劉某的全部訴訟請(qǐng)求。理由非常清晰：

劉某擅自占用公共區(qū)域，既違反《民法典》關(guān)于共有部分的規(guī)定，也違反了小區(qū)管理規(guī)約，屬于違法違約行為。

物業(yè)已盡到 提前告知義務(wù) ，清理行為是為了消除安全隱患、維護(hù)公共利益，且事后有返還物品的動(dòng)作，履職并無(wú)不當(dāng)。

這個(gè)案子之所以能寫(xiě)入最高法報(bào)告，是因?yàn)樗珳?zhǔn)地劃定了 “公共安全”與“私人產(chǎn)權(quán)”的邊界：在公共安全面前，個(gè)人的“占便宜”行為不受法律保護(hù)。

為什么以前物業(yè)“不敢動(dòng)”？誤區(qū)與真相

很多物業(yè)人之所以畏手畏腳，是因?yàn)橄萑肓顺Ｒ?jiàn)的認(rèn)知誤區(qū)，這次最高法把這些問(wèn)題都講清楚了。

誤區(qū)一：“樓道是我家門(mén)口，就是我的地盤(pán)！”

真相是，樓道、消防通道、地下車(chē)庫(kù)通道是全體業(yè)主的共有部分，不是專(zhuān)有面積，任何人無(wú)權(quán)獨(dú)占。

誤區(qū)二：“你動(dòng)我的東西就是侵權(quán)，得賠錢(qián)！”

真相是，侵權(quán)的前提是“侵害合法權(quán)益”。占用公共區(qū)域堆放雜物本身就是違法行為，物業(yè)依法清理不構(gòu)成侵權(quán)。

誤區(qū)三：“我沒(méi)同意，物業(yè)就沒(méi)權(quán)清！”

真相是，物業(yè)的管理權(quán)源于《物業(yè)服務(wù)合同》和《管理規(guī)約》。維護(hù)消防安全是法定義務(wù)，不需要征得違規(guī)者同意。

核心法理：《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全， 制止違法違規(guī)行為。清理堵塞生命通道的雜物，正是物業(yè)在履行這一法定職責(zé)。

實(shí)操指南：物業(yè)如何“安全地”清理？（避坑版）

雖然最高法撐腰，但 “程序正義”是免責(zé)的關(guān)鍵。物業(yè)不能因?yàn)橛辛松蟹綄殑汀氨┝?zhí)法”，必須走好以下四步，才能立于不敗之地：

第一步：留痕告知

這是證據(jù)鏈的起點(diǎn)。必須在樓道口、電梯廳、甚至雜物上直接張貼《清理通知》。通知內(nèi)容要嚴(yán)謹(jǐn)，寫(xiě)明違規(guī)事實(shí)、法律依據(jù)、整改期限及逾期后果。除了紙質(zhì)張貼，在業(yè)主群、物業(yè)公眾號(hào)同步發(fā)布，并拍照留證，實(shí)現(xiàn)雙線(xiàn)備份。

第二步：聯(lián)合確認(rèn)

為了降低沖突，清理前可邀請(qǐng)社區(qū)網(wǎng)格員、業(yè)委會(huì)成員或熱心業(yè)主到場(chǎng)見(jiàn)證，證明清理過(guò)程的公開(kāi)透明。同時(shí)，必須對(duì)從通知張貼到現(xiàn)場(chǎng)清理的 全程進(jìn)行視頻記錄，證明物品狀態(tài)和清理過(guò)程無(wú)損壞。

第三步：妥善處置

清理不是“扔垃圾”，而是“暫存”。對(duì)于有價(jià)值的物品，應(yīng)運(yùn)至指定倉(cāng)庫(kù)或房間暫時(shí)保管，并再次通知業(yè)主領(lǐng)取。對(duì)清理的物品進(jìn)行簡(jiǎn)單登記，最好能有雙方簽字確認(rèn)的清單。

第四步：事后閉環(huán)

將所有相關(guān)材料，包括通知、照片、視頻、見(jiàn)證人記錄、物品清單等，整理成書(shū)面說(shuō)明歸檔。同時(shí)，將清理情況主動(dòng)報(bào)備社區(qū)和消防部門(mén)，形成行政層面的認(rèn)可，防止事后追責(zé)。

給業(yè)主的幾句心里話(huà)

作為物業(yè)公眾號(hào)，我們也想借這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)廣大業(yè)主說(shuō)兩句：

1. 
   

2. 樓道是“生命通道”，不是“儲(chǔ)物間”。一場(chǎng)火災(zāi)的發(fā)生只需要幾分鐘，堆在樓道里的紙箱、舊家具，可能就是阻斷你和家人逃生的“催命符”。

   
   

3. 物業(yè)清理是“保命”，不是“找茬”。物業(yè)人也不想得罪人，但他們更怕小區(qū)出事。他們的嚴(yán)格，保護(hù)的是包括你在內(nèi)的所有業(yè)主的安全。

   
   

4. 遵守規(guī)約，是業(yè)主的基本素養(yǎng)。既然簽字認(rèn)可了《管理規(guī)約》，就要遵守。把公共區(qū)域還給全體業(yè)主，是對(duì)自己房產(chǎn)價(jià)值的保護(hù)，也是對(duì)鄰里的尊重。

最高法的這次定調(diào)，不僅僅是給物業(yè)“撐腰”，更是對(duì)基層社會(huì)治理的一次 法治升級(jí)。

它告訴我們： 在公共利益面前，個(gè)人的“不講理”沒(méi)有生存空間；在程序正義面前，物業(yè)的“依法履職”無(wú)需擔(dān)驚受怕。

物業(yè)朋友們，請(qǐng)收起你的無(wú)奈，拿起法律的武器，合規(guī)、有理、有節(jié)地去清理那些隱患吧。因?yàn)檫@一次，法律站在你這一邊。