深解萬科年報(bào)：重組、上市和國家隊(duì)的3個(gè)信號

來源 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

作者 | 王婷婷W=T=T

3月31日，萬科A發(fā)布了2025年年度財(cái)務(wù)報(bào)表。

年報(bào)發(fā)布前，邊控、退薪、受限、舉報(bào)、調(diào)查、股跌……消息層出不窮，但沒一個(gè)算好。

也因此外界對萬科這次年報(bào)及管理層回應(yīng)，相當(dāng)關(guān)注。

但實(shí)際是，大家都在“等”。

等重組：壓力是否生變數(shù)？

債務(wù)重組方案，或是最快能等到進(jìn)一步結(jié)果的，畢竟這涉及萬科是否構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

年報(bào)顯示，目前萬科三筆公開債務(wù)（22萬科MTN004、22萬科MTN005、H1萬科02）已經(jīng)啟動展期協(xié)商程序，并已表決通過，方案是40%首付（2026年1月集中兌付） 60%展期一年。

40%首付，在目前已經(jīng)給出重組方案的房企中，比例幾乎屬于最高了。這一步能看到上級通過深鐵給到萬科的“支持”態(tài)度。

不過60%真的能展期一年即付？大多數(shù)人都不敢肯定，有債權(quán)人甚至直言“已經(jīng)做好battle展期延長、再展期方案的準(zhǔn)備”。

因?yàn)榻衲陜?nèi)萬科的臨期債實(shí)在不少，還有11只，其中4只時(shí)間只有1-3個(gè)月。

“接下來，萬科4月-7月的公開債兌付壓力確實(shí)尤為突出。”萬科管理層在業(yè)績說明會上就坦言，公司當(dāng)前經(jīng)營形勢依然十分嚴(yán)峻。懇請各方繼續(xù)給予理解、支持與包容，給予化解風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間與空間。公司會積極尋求債務(wù)長效化解方案。

萬科在報(bào)告中則明確表示，通過“展期協(xié)商”“再融資”“資產(chǎn)交易”“資源置換”等方式化解流動性壓力。

而報(bào)告期內(nèi)，萬科已經(jīng)完成的公開債償付約為332.1億元，推動了31個(gè)項(xiàng)目大宗資產(chǎn)交易（交易金額113億元），作為債務(wù)重組的配套手段。

此外，萬科主動終止了聯(lián)合資信對其主體及多只債券的信用評級，表明其在調(diào)整融資結(jié)構(gòu)與市場溝通策略，為債務(wù)重組創(chuàng)造空間。

等資助：

國家隊(duì) 股東給萬科多少“開源”？

年報(bào)顯示，去年2只“國家隊(duì)”現(xiàn)身萬科的前十大流通股東，總持股3.18億股，總持股占流通股比例為3.27%。

具體而言，中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、中國證券金融股份有限公司持股數(shù)量分別為18547.82萬股、13266.94萬股，已連續(xù)30個(gè)季度持有萬科股份。深鐵集團(tuán)的持股比例也保持穩(wěn)定。

3月31日，萬科A還發(fā)布公告，提請股東會授權(quán)最高584.5億元對外財(cái)務(wù)資助額度。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)多采用項(xiàng)目公司模式，各方股東原則上需按照權(quán)益比例向項(xiàng)目公司提供資金。萬科此舉為解決項(xiàng)目公司經(jīng)營發(fā)展所需資金，提高資金使用效率。

能夠看到，萬科管理層仍在不懈努力讓“從上至下”的資金支援落地。萬科也表示，大股東深鐵集團(tuán)已通過市場化、法治化手段予以支持，累計(jì)提供股東借款335.2億元，幫助公司穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)。

“開源”的同時(shí)，萬科在主動“收縮”。

一方面完成冰雪業(yè)務(wù)剝離，推動業(yè)務(wù)組合收斂，以及非核心業(yè)務(wù)有序剝離；一方面，堅(jiān)決退出低潛力城市，聚焦核心城市高潛力板塊；一方面，人員和管理方面也會繼續(xù)降本增效。

年報(bào)表示，“萬科2025年開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售1340.6億，按期保質(zhì)交付房屋11.7萬套。2026年公司仍會聚焦核心主業(yè)，并全力保交付。”相信萬科完成上述目標(biāo)，還是不難的。

等上市：普洛斯能帶來多少“想象”？

經(jīng)營方面，如上述萬科管理層所言，“形勢嚴(yán)峻。”

截至報(bào)告期末，萬科2025年?duì)I業(yè)收入2,334.33億元，同比減少31.98%；利潤虧損739.24億元，虧損同比收縮56.66%。這主要受到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入下滑影響，物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營性收入相對穩(wěn)定。

此外就是來自信用減值的巨大影響，因?yàn)?025年萬科信用減值了481.4億元，同比翻倍。但這是由于應(yīng)收賬款及存貨跌價(jià)計(jì)提增加，資產(chǎn)縮水不計(jì)提是不行的，長痛不如短痛。

好在萬科的物管、商業(yè)、物流、公寓等持有型資產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)收入，疊加31宗大宗資產(chǎn)交易的完成回籠約113億元資金，加速了結(jié)構(gòu)優(yōu)化的效果。

實(shí)際上，“非地產(chǎn)業(yè)務(wù)”能夠給萬科帶來很大的想象空間，普洛斯就是最熱門的一個(gè)。

消息稱，國際物流巨頭“普洛斯”計(jì)劃2026年港股上市，預(yù)期估值1800億元-2200億元。萬科仍持有普洛斯21.4%的股權(quán)，是單一最大股東，對應(yīng)其上市股權(quán)價(jià)值或達(dá)到385億元-470億元。

雖然港股上市后，主要股東通常有6-12個(gè)月禁售期，短期無法大規(guī)模減持，但如果普洛斯真的上市，對萬科而言也有一定價(jià)值增量和正向引導(dǎo)。

但因?yàn)槠章逅股鲜校允且粋€(gè)巨大的未知數(shù)。能否通過普洛斯增加萬科的融資與退出工具 、兌現(xiàn)賬面增值，都無法確定。

站在另一個(gè)視角來看，普洛斯就算不上市，如果能深入驅(qū)動普洛斯的物流、數(shù)據(jù)中心、新能源與萬緯物流、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)動，加速“開發(fā) 運(yùn)營 資管”融合，或許萬科的多元業(yè)務(wù)能夠給公司帶來更大的增長空間。

畢竟在房地產(chǎn)“存量時(shí)代”，持有型經(jīng)營型業(yè)務(wù)本身就是房企深挖的重地，也是承載未來預(yù)期的重要領(lǐng)域，值得關(guān)注。