租金破300億！華潤萬象生活：做細分賽道專家

從標準化走向細分賽道

撰文 | 羅嘉欣

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 除特別標注，均來自官方渠道

“業績殺”頻發的財報季，華潤萬象生活一騎絕塵。

2025全年收租307億元，相當于平均每天收8400萬元；旗下135座購物中心全年銷售額2660億元，超過了很多地級市的全年社會消費品零售總額。

這份拒絕“業績殺” 的硬核答卷，用穩健增長與高質量盈利，印證了其作為行業龍頭的穿越周期能力。

去年，華潤萬象生活營收180.2億元，同比增長5.1%；核核心凈利潤增長13.7%至39.5億元，盈利增速顯著跑贏營收增速，盈利能力持續強化。

其中，商業航道作為絕對的利潤引擎，收入同比增長10.1%至69.1億元，毛利率高達63.1%。

更亮眼的是，公司連續三年實現核心凈利潤100%分派，全年每股股息同比增長12.7%至 1.731元，以真金白銀的股東回報，筑牢市場信心。

當同行還在為“業績殺”焦慮之時，華潤萬象生活已用實打實的數據證明：真正的商管巨頭，有能力在市場下行周期中挖掘消費結構性增長的紅利，實現從“規模導向”向“效益引領”的質變。

01

307億租金的含金量

跑贏大盤的硬實力

在消費分化的宏觀背景下，如何保持租金與銷售額雙增？華潤萬象生活給出的答案是：極致的運營效率與精準的品牌組合。

財報顯示，2025年公司購物中心業主端租金收入達307億元，同比增長16.9%；NOI（凈營運收入）同比增長17.8%至201億元，NOI Margin提升至65.7%。

更令人矚目的是，其在營購物中心實現零售額2660億元，同比增長23.7%（可同比增長12.2%），遠超社會消費品零售總額3.7%的增速。這一“雙高增”的背后，是公司對消費分層趨勢的精準把握：

• 重奢項目零售額同比增長18.5%（可同比增長15.3%），展現高端消費韌性；

• 非奢項目同比增長26.9%（可同比增長10.4%），抓住了運動戶外、黃金飾品等大眾品質消費的熱點。

這種“兩頭強”的啞鈴型結構，成為其穿越周期的穩定器。2025全年來看，公司旗下有53座項目零售額位列當地市場第一，104座躋身前三，頭部效應顯著。

標桿項目的表現進一步印證了其運營能力。重奢場深圳萬象城、杭州萬象城、沈陽萬象城租金收入持續增長，2024年租金收入分別達到15.57億元、14.25億元、11.67億元；成都萬象城以9.2%的租金增長率領跑，成為區域商業的流量引擎。2025年，深圳/杭州/沈陽萬象城銷售額均穩居百億俱樂部。

支撐高租金、高銷售額的底層邏輯，還有其強大的會員體系與科技賦能。

2025年，華潤萬象生活完成會員體系重塑，商業會員總數達7488萬人，同比增長31.3%；到訪客流20.4億人次，同比增長32.7%。在數字化方面，“一點萬象”APP日活突破135萬人次，線上引流GMV達108.5億元；“良域”門店管理系統實現100%覆蓋，購物中心全面接入AI客服賦能精細化運營。

華潤萬象生活商業航道總經理王磊在業績會上指出，當前消費市場正呈現“分層化、品質化、融合化”三大特征。針對這一趨勢，公司堅持“高端服務”與“大眾性價比”兩手抓：一方面鞏固重奢項目的資源優勢，另一方面通過非奢項目滿足大眾對品質與性價比的平衡需求，同時加強消費趨勢研究，動態優化項目定位與業態組合，匹配不同層級的消費需求。

02

賽道重塑

從“標準化”復制到“專業化”深耕

面對日益細分的消費市場，一刀切的“標準化”運營已無法滿足需求。華潤萬象生活提出的應對之策是：推進細分賽道的專業化運營。

管理層在問答中強調，公司將針對不同商業賽道建立清晰的管理標準與運營體系，在垂直領域形成核心競爭力。這意味著，未來的華潤萬象生活將不再是單一的“萬象城”或“萬象匯”標簽，而是會衍生出更多針對特定客群、特定場景的專業化產品線。

• 非凡重奢：深化核心資源合作，全面升級消費體驗，重奢及非奢品牌協同共進，如西安萬象城、廈門萬象城等內部定位M1萬象城。

• 城市旗艦：堅持產品力領先，聚焦內容與場景創新，代表項目如蘇州萬象天地、太原萬象城、合肥萬象城、寧波萬象城等。

• 品質生活：迭代標準化體系，數字化賦能經營效率提升，以沈陽鐵西萬象匯、東莞松山湖萬象匯、南通萬象城等為代表。

• 前沿創新：挖掘新興業態與新消費范式，一店一策實踐產品創新與經營創新，構建差異化競爭力，比如部分天地系列、杭州中心等非標產品。

以2025年為例，年內新開了14座購物中心，新開項目平均出租率96%。從定位“奧萊文旅微度假目的地”的萬象濱海購物村，到打造“機場流量運營標桿”的西安MIXC AIR，再到植根工業遺址的合肥瑤海天地，華潤萬象生活正通過“創新場景”和“創新模式”產品系，探索商業的多元可能性。

• 左：合肥瑤海天地 右：西安MIXC AIR

這種“專業獨立運營”的方向，旨在讓每個項目都成為其所在賽道的專家，從而構筑起競爭對手難以在短時間內模仿和超越的專業壁壘。

03

輕資產突圍

從規模擴張到業績新引擎

輕資產戰略的深化，是華潤萬象生活本次業績會釋放的另一大關鍵信號。財報數據顯示，2025年第三方購物中心項目的收入占比已提升至33.1%，稅前利潤占比達到25.3%，分別提升5.3、4.3個百分點，表明輕資產模式已成為公司重要業績增長引擎。

截至2025年末，華潤萬象生活管理的在營購物中心增至135座，在管面積增至1489萬平方米，其中第三方項目37個，占比27.4%。

輕資產模式不僅優化了項目結構，更重要的是，它將公司的核心競爭力——品牌影響力、招商資源、精細化運營體系——轉化為可復制、可盈利的“軟實力”，為公司打開了更廣闊的增長空間。

管理層在回應輕資產業務規劃時，反復強調“質量優先、規模適配”的原則。

“核心標準將圍繞‘可持續盈利能力’展開，一方面保持合理的拓展節奏，穩步擴大輕資產規模；另一方面持續輸出標準化運營體系，確保每個外拓項目都能實現預期收益，實現規模與質量的平衡發展。”

這種戰略定力，使得華潤萬象生活的輕資產擴張并非盲目追求規模，而是市場化、專業化運營能力獲得外部認可的必然結果。

04

全域布局

深耕核心與下沉掘金

在具體的擴張路徑上，華潤萬象生活選擇了“雙軌并行”的打法：聚焦高能級城市的“護城河”為主，挖掘潛力下沉市場的“新藍海”為輔，形成覆蓋不同層級城市的全域布局。

01

核心城市：以多產品線協同構筑競爭力

目前，華潤萬象生活通過輕資產外拓，成功在26個重點城市實現了“一城多匯”或者“多城多匯”戰略布局。在一二線城市商業競爭進入“存量博弈”的背景下，華潤萬象生活憑借卓越的運營能力，通過多項目布局強化品牌認知和資源協同優勢。

02

下沉市場：強三線城市的“降維打擊”優勢

近年來，下沉市場正成商業輕資產的重要戰場。

以新城吾悅、凱德等發行的商業不動產REITs的底層資產表現為例，布局強三線城市的商業項目的出租率、租金回報率、現金流穩定性等核心指標，不亞于一二線城市的同類項目。只要產品足夠好，下沉市場的賺錢能力一點都不比一線城市差。

從消費復蘇節奏看，當前二線城市線下消費熱度領先，經濟活力較強的三線城市也展現出可觀的增長潛力。管理層在業績會上亦明確指出，要“積極布局經濟發展潛力大的三線城市”。

截至2025年末，華潤萬象生活在營的135座購物中心中，約14.5%（21個項目）分布在三線及以下城市。

其中，泰州萬象城是華潤萬象生活布局三線城市的成功典范。自2021年開業以來，它迅速確立了在泰州商業市場的“頂流”地位，經營業績持續攀升。

2025年新開項目中，無論是淮安萬象城開業首月客流超300萬人次、零售額破3億元的驚人業績，還是宜賓天地憑借首店經濟和藝術引流在開業首周客流破200萬人次的“現象級”登場，都證明華潤萬象生活通過輸出高品質的商業載體和運營標準，在低能級城市具備極強的“降維打擊”能力。

• 左：宜賓天地 右：淮安萬象城

未來，這種輸出能力能否成功復制到更多的下沉市場，值得長期關注。

2025年外拓的12個第三方項目中，多個潛力三線城市項目的獲取，也直觀展現了企業在不同場景下的運營能力：

• 三亞天悅城（地標升維）：地處三亞中央商務區核心地段，是海南首座定位為“輕奢”的購物中心，商業體量10萬方。2025年第四季度接手運營后，迅速展現出強大的資源整合能力。針對三亞市場“優質餐飲體驗偏少”的痛點，2026年第一季度密集引進啄春泥、山緩緩、蕓山季等知名餐飲品牌，通過豐富餐飲業態組合有效提升了聚客能力，推動項目向城市級商業新地標轉型。

• 莆田金鼎廣場（老場改造）：位于莆田市文獻東路核心商圈，原項目于2010年開業，承載著當地深厚的商業記憶。2025年6月，華潤萬象生活與福建三信集團達成合作，其打造為福建省首座“萬象匯”。目前項目正處于閉店改造階段，計劃2026年重裝開業。改造后將從空間場景、業態組合等方面進行全方位重塑，引入更多年輕潮流品牌與品質生活業態。

截至2025年末，華潤萬象生活未開業項目達72個，其中第三方項目多達40個，為未來發展儲備充足彈藥。

05

十五五目標

在營購物中心增至200個

2026年是“十五五規劃”開局之年，據華潤置地管理層透露，到十五五末期努力實現經營性業務營收300億元目標。

而據公開報道，華潤萬象生活管理層在投資者會上也給出了十五五業務拓展目標：實現購物中心新增拓展100個，在營購物中心增至200個，管理的購物中心（含儲備）達到300個。

這意味著，接下來的5年，華潤萬象生活要以每年新拓20個，每年新開13座購物中心（含存量接管）的發展速度推進。

據贏商網不完全統計，2026年華潤萬象生活將迎來約15個商業項目入市，包括推進廣州白鵝潭萬象城、東莞萬象城、武漢光谷萬象天地、廈門萬象城二期、淮安城南萬象匯等項目順利開業。

對于整個行業來說，華潤萬象生活的這份成績單更像一面鏡子：它照出了粗放擴張時代的終結，也照出了運營制勝時代的開始。

當行業的β機會消失時，真正的α才會顯現。對華潤萬象生活這類強運營企業來說，發展的黃金時代才剛剛開啟。

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