天津
最近后臺不少粉絲給我留言：“房叔，天津房價是不是漲了？我看掛牌價好像上去了。”
我統一回復：恭喜看空者，你們說得對——房價確實沒漲。
為什么這么說？因為數據擺在那里。
天津全市二手房掛牌均價，沒漲。十五個區里頭，絕大多數區的成交均價，也沒漲。
你要是光盯著這些宏觀數據看，結論只有一個：市場穩得很，甚至還在陰跌。
看空的朋友們，你們贏了。
但是，我可能要跟你們說一個“壞消息”。
均價，是最大的騙局
均價這東西，最擅長的就是掩蓋真相。
這波行情的成交主力是誰？是剛需，是學區房。絕大多數買家進場，盯著的都是同一個目標——價位最低的那批房源。
什么叫低價房源？就是那種掛牌價低于小區均價的“坑位房”。一套房子比同小區便宜十萬，剛需自然蜂擁而上。成交主力都集中在低總價段，整體均價當然上不去。
數學很簡單：低價房源成交占比高，分母大了，均價就被死死按住。
所以看空者拿著均價數據歡呼“沒漲”的時候，真正在一線跑盤的人已經在悄悄出手了。
低價房源，沒了
這才是真正的轉折點。
紅橋佳園里片區，去年年底還有五十萬一套的房子。現在呢？同樣的小區，同樣差不多的戶型，非頂到了七十萬。
二十萬的差距，不是掛牌價漲了，是低價房源被掃干凈了。
誰在掃？我舉個真實案例。
有位小伙伴，看了我之前寫的佳園里老破小租售比可達7%的文章，沒猶豫，直接掃了五套。全是當時市場上最便宜的那批，總價控制在五十萬出頭。
現在這批房子賬面浮盈多少？小一百萬。
他做的唯一一件事，就是在所有人盯著均價說“沒漲”的時候，把低價房源先拿走了。
成交活躍的小區，房價真漲了
這才是看空者最不愿意面對的真相：整體均價確實沒漲，但你真正想買的那類房子，價格已經變了。
現在去佳園里看房，中介會告訴你：五十萬那批早沒了，現在掛出來的非頂層要七十萬，房東還不怎么談。
這不是個例。成交活躍的剛需板塊、學區板塊，低價房源去化速度極快。一旦這批房源被掃完，市場成交均價自然會被拉高——但到那時候，你已經買不到了。
看空兄弟們，對這怎么看？
我沒有任何立場，我只是陳述一個正在發生的事實：
天津二手房均價確實沒漲，看空者說得都對。但與此同時，真正有居住價值、有租金回報的房子，低價籌碼已經被人撿走了。
你可以繼續拿著均價數據證明自己是對的。但市場永遠獎勵的是行動的人，而不是拿著統計報表歡呼的人。
你們現在對房市看多，還是看空呢？
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