東李重磅土拍落槌！萬科|中海|越秀|金地|城投五家房企9010元/㎡聯(lián)合摘地，森林公園再添住宅新組團(tuán)

3月20日，青島東李備受關(guān)注的“商改住”地塊——原森林公園商業(yè)地塊成功出讓，最終由青島昌明置業(yè)有限公司（萬科、中海、越秀、金地、青島城投）五家房企聯(lián)合競得，成交樓面地價9010元/㎡、總價9.98億元。

2006年萬科首駐山東，扎根青島，先后進(jìn)駐城陽、即墨、李滄、市北、平度、西海岸等區(qū)域，已打造了40個精品樓盤。此次拿地，是萬科繼2024年10月與黑卓聯(lián)手?jǐn)孬@西海岸城望云起地塊后，時隔17個月再度在青島公開市場落子。

中海2025年在青島土拍市場表現(xiàn)突出，接連斬獲兩宗優(yōu)質(zhì)地塊：6月斥資約7.37億拿下黃島朝陽無限地塊，9月落子市北CBD。憑借上述布局，也讓中海成為2025年度青島土拍市場唯一獨資拿地金額超15億房企。

越秀上一次拿地是2023年4月與青鐵聯(lián)合競得張村河越秀青鐵和樾府項目用地；金地上一次拿地則是2023年9月競得西海岸雙珠路北地塊，開發(fā)金地華悅項目。青島城投當(dāng)前在售主力項目涵蓋棠玥和境、青云佳境、嶗山尚境等，布局主城核心板塊。

此次成功出讓的地塊與森林公園項目緊密相鄰，預(yù)計未來將作為森林公園全新住宅組團(tuán)規(guī)劃打造。依托項目此前成熟的產(chǎn)品力與市場口碑，疊加本次新增宅地供應(yīng)，東李樓市的產(chǎn)品競爭與格局分化，有望進(jìn)一步加劇。

此次出讓的地塊是李滄區(qū)青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南LC0301-03地塊，占地面積約44320.7㎡，建筑面積約110801.7㎡。地塊容積率2.5，建筑密度20%，綠地率35%，競買保證金19966.4754萬元，起拍樓面地價9010元/㎡，起拍總價9.98億元。

出讓文件指出，本宗地不接受地方政府融資平臺公司(以自然資源部動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)推送清單為準(zhǔn))競買申請。該要求并非首次提出，2026年以來已先后在 山東路百安居地塊、 市北鄭州路等地塊出讓中明確設(shè)置，成為青島核心宅地出讓的常態(tài)化規(guī)則。

該宗地前身可追溯至2017年8月，彼時李滄區(qū)青銀高速東、石牛山路西、棗山路北片區(qū)集中出讓三幅地塊，成交總價37.9億元，由金地、越秀、中海、萬科、青島城投五家房企聯(lián)合開發(fā)。

受多方面因素影響，項目直至2022年才正式面市。憑借靈活的定價策略與高性價比優(yōu)勢，項目迅速成為片區(qū)流量銷冠，截至目前住宅已基本清盤，累計網(wǎng)簽2016套。其中配套商業(yè)地塊因種種原因長期未動工，2025年7月為盤活存量土地、適配市場需求，李滄區(qū)青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南LC0301-03地塊控規(guī)調(diào)整正式公示，用地性質(zhì)由商業(yè)商務(wù)用地優(yōu)化為二類居住用地，同步完善公共服務(wù)配套，進(jìn)一步匹配片區(qū)居住功能升級需求。2月28日，該地塊掛牌出讓。

目前青島東李樓市正進(jìn)入品質(zhì)與效率雙線領(lǐng)跑的全新周期，板塊內(nèi)高端產(chǎn)品迭代、房企深耕提速、優(yōu)質(zhì)地塊有序開發(fā)。熱度目前主要集中在青特東序、金茂璞逸世園、青鐵芳華地等。

縱觀當(dāng)前東李樓市，青特?zé)o疑是板塊熱度的“風(fēng)向標(biāo)”。憑借三宗優(yōu)質(zhì)地塊連片布局，青特已成為板塊內(nèi)最具話語權(quán)與市場號召力的本土房企。青特璟譽作為率先落地的標(biāo)桿作品，自拿地至開盤僅用時5個月，憑借精準(zhǔn)產(chǎn)品定位與品牌信任度，去年11月首開即登頂青島商品房套數(shù)、面積、金額“三冠王”，并在短短數(shù)月內(nèi)實現(xiàn)全盤收官，成為“做一成一”開發(fā)理念的經(jīng)典樣本。緊隨熱銷勢頭，青特東序也正式亮相，規(guī)劃建面約119-139㎡小高層產(chǎn)品，現(xiàn)已開啟認(rèn)籌，計劃首開樓座2#、5#、6#、8#，產(chǎn)品為119-139㎡小高層。憑借精準(zhǔn)的改善戶型定位與板塊熱度，項目當(dāng)前蓄客情況十分理想，預(yù)計項目有望再度成為東李現(xiàn)象級紅盤。

金茂依托世園金茂府的成熟口碑，推出第四代住宅璞逸世園。憑借產(chǎn)品創(chuàng)新與生態(tài)低密優(yōu)勢，已成為青島高端居住市場標(biāo)志性項目。而由遠(yuǎn)洋代建的萬竹云峰項目、去年億聯(lián)拿下的地塊目前均暫未啟動，市場供應(yīng)節(jié)奏相對平穩(wěn)。

板塊潛在供應(yīng)方面，海創(chuàng)斬獲惠水路三宗低密地塊，容積率最低僅1.11，最高1.25，將由龍湖龍智造代建，未來有望為區(qū)域新增一批高品質(zhì)低密住宅項目。此次成交的地塊，依托項目此前成熟的產(chǎn)品力與市場口碑，疊加本次新增宅地供應(yīng)，東李樓市的產(chǎn)品競爭與格局分化，有望進(jìn)一步加劇。

備注：地塊周邊公服配套的規(guī)劃和建設(shè)情況

1.教育設(shè)施：周邊2處小學(xué)（現(xiàn)狀銅川路小學(xué)、LC0301-06小學(xué)），2處幼兒園(惠水路幼兒園、LC0301-07幼兒園)，規(guī)劃1處初中。

2.醫(yī)療、養(yǎng)老設(shè)施：周邊1處現(xiàn)狀李滄區(qū)社會福利院、1處現(xiàn)狀街道級衛(wèi)生服務(wù)中心，規(guī)劃1處養(yǎng)老院、1處醫(yī)療設(shè)施。

3.文體設(shè)施：周邊規(guī)劃1處街道級體育活動中心。

4.商業(yè)設(shè)施：周邊規(guī)劃1處社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場。

5. 城市公園綠地：周邊現(xiàn)狀青龍山公園、李村河公園等。

有關(guān)要求：

（一）本宗地不接受地方政府融資平臺公司(以自然資源部動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)推送清單為準(zhǔn))競買申請。青島市、區(qū)(市)國有企業(yè)報名參與本地塊競買時，應(yīng)將參與競買的相關(guān)信息按規(guī)定向?qū)俚厝嗣裾ɑ蛲壺斦Y等部門）報備，并將有關(guān)報備材料上傳交易系統(tǒng)（如有主管部門批復(fù)材料一并上傳）。

（二）其他說明

土地競得人須無償建設(shè)地塊內(nèi)的公服配套，LC0301-03地塊須配建社區(qū)服務(wù)站（建筑面積不少于600平方米）、托育所（建筑面積不少于580平方米）、鄰里坊（按350平方米/千人標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積不少于350平方米）。土地競得人須在簽訂《土地成交確認(rèn)書》前，與李滄區(qū)政府或李滄區(qū)政府指定單位簽訂《李滄區(qū)青銀高速以東、石牛山路以西LC0301-03地塊城鎮(zhèn)居住區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)移交協(xié)議》，建成后無償移交給李滄區(qū)政府或李滄區(qū)政府指定單位。以上協(xié)議由李滄區(qū)政府負(fù)責(zé)在出讓公告發(fā)布時同步在其官網(wǎng)公示，并負(fù)責(zé)做好協(xié)議內(nèi)容解答、協(xié)議簽訂和監(jiān)督落實工作。競買人如需了解協(xié)議有關(guān)內(nèi)容，可到李滄區(qū)政府官網(wǎng)查詢：

乙方在李滄區(qū)青銀高速以東、石牛山路以西LC0301-03地塊開發(fā)居住項目的同時，負(fù)責(zé)同步建設(shè)社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施3所：社區(qū)服務(wù)站（建筑面積不少于600平方米）、托育所（建筑面積不少于580平方米）、鄰里坊（按350平方米/千人標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積不少于350平方米）。

2026年，青島該不該買房？