謝逸楓：中國(guó)商品房庫(kù)存8億平方米，房?jī)r(jià)回到2018年

文/謝逸楓

2026年3月16日，一組統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的2026年1月-2月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況數(shù)據(jù)透露出一個(gè)重大信號(hào)，截至2月末，全國(guó)商品房庫(kù)存8億平方米，房地產(chǎn)迎來(lái)最大挑戰(zhàn)，這是自1987年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最高紀(jì)錄。

對(duì)比2025年全年，前2月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)未止跌、下行周期的探底、深度調(diào)整狀況。量?jī)r(jià)及資金指標(biāo)跌幅擴(kuò)大，投資端呈現(xiàn)邊際改善的形勢(shì)，核心指標(biāo)呈現(xiàn)收縮、超調(diào)、超跌態(tài)勢(shì)，延續(xù)震蕩、下調(diào)、探底的深度調(diào)整趨勢(shì)。

總體看，2026年前2月房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)處于深度調(diào)整過(guò)程中，這更加突出了2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性和迫切性。同時(shí)，意味著房地產(chǎn)各指標(biāo)仍然存在調(diào)整和改善的空間，未來(lái)需要更大力度、規(guī)模、系統(tǒng)的超常規(guī)刺激政策。

逆周期之下，政策將加大力度維穩(wěn)房地產(chǎn)，一系列政策工具會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)4年已經(jīng)超調(diào)、超跌了，短期內(nèi)全國(guó)房?jī)r(jià)難止跌，房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)明顯，主要是供求關(guān)系發(fā)生重大變化，庫(kù)存和二手房掛牌及法拍房的量居高不下。

統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，前2月銷售均價(jià)同環(huán)比均下降。前2月商品房銷售均價(jià)8809元/平， 環(huán)比下降6.0%，同比下降7.7%。其中住宅銷售均價(jià)9259元/平， 環(huán)比下降 5.5%，同比下降7.0%。 從絕對(duì)值來(lái)看，房?jī)r(jià)回落至2020年3月的水平。

對(duì)比2025年全國(guó)商品房?jī)r(jià)9527元/平（銷售均價(jià)）環(huán)比上漲0.20%，同比下降4.27%，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅擴(kuò)大的形勢(shì)。去年12月全國(guó)房?jī)r(jià)9370元/平，環(huán)比上漲3.01%，同比下降9.48%，說(shuō)明房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，未止跌，處于筑底期。

目前全國(guó)房?jī)r(jià)處于探底、止跌的筑底調(diào)整階段，前2月全國(guó)房?jī)r(jià)同比跌幅7.7%，單月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌6.0%，表明總體未止跌回穩(wěn)。主要是去年同期的高基數(shù)、房企以價(jià)換量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的因素，最主要是供需關(guān)系未根本改變。

前2月全國(guó)商品房銷售、金額數(shù)據(jù)指標(biāo)下降的幅度擴(kuò)大，分別為同比下降13.5%、20.2%，對(duì)比2025年8.7%、12.6%的跌幅，跌幅分別擴(kuò)大4.8%、7.6%。總體來(lái)看，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)出清，延續(xù)深度調(diào)整趨勢(shì)，表現(xiàn)市場(chǎng)淡季的現(xiàn)象。

前2月開發(fā)投資額同比下降11.1%（2025年下降17.2%）、施工面積下降11.7%（2025年下降10%）、新開工面積下降23.1%（2025年下降20.4%）、竣工面積下降27.9%（2025年下降18.1%），說(shuō)明供應(yīng)端邊際改善，緊縮趨勢(shì)不變。

前2月銷售面積同比下降13.5%，銷售額下降20.2%、房?jī)r(jià)同比下降7.7%（2025年同比下降4.27%），跌幅均擴(kuò)大，表明市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。房企到位資金下降16.5%（2025年下降13.4%）、待售面積增長(zhǎng)0.1%、國(guó)房景氣指數(shù)跌幅擴(kuò)大。

第一是供應(yīng)端，開發(fā)投資跌幅收窄。前2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9612億元，同比下降11.1%。對(duì)比2025年同比下降17.2%，跌幅收窄6.1%。其中住宅投資7282億元，同比下降10.7%，對(duì)比2025年下降16.3%，降幅收窄5.6%。

辦公樓407萬(wàn)平方米，同比下降17.3%，對(duì)比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄5.5%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房640萬(wàn)平方米，同比下降18.2%，比2025年同比下降14.0%，跌幅擴(kuò)大4.2%。開發(fā)投資額總體跌幅收窄，真相是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)口徑的變化。

前2月住宅投資7282億元，同比下降10.7%，對(duì)比2025年下降16.3%，降幅收窄5.6%，已經(jīng)連續(xù)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月）。辦公樓同比下降17.3%，對(duì)比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄5.5%，是開發(fā)投資的跌幅收窄主要原因之一。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額跌幅已經(jīng)連續(xù)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月）。投資一路下滑的趨勢(shì)尚未得到根本性扭轉(zhuǎn)，總體來(lái)看，改善修復(fù)效應(yīng)不明顯，政策傳導(dǎo)到投資效果差，恢復(fù)緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)跌幅6.1%，呈現(xiàn)邊際改善的趨勢(shì)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)緩慢。房企投資信心嚴(yán)重不足，民營(yíng)房企資金改善不明顯，其中施工面積、新開工面積和竣工面積下降幅度擴(kuò)大，土地購(gòu)置面積和費(fèi)用降幅保持高位，反映出銷售復(fù)蘇緩慢，房企資金緊張局面未緩解。

房企拿地減少、資金承壓、庫(kù)存較高等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，房企多“以銷定產(chǎn)、以需定投”，2026年新開工和投資預(yù)計(jì)將持續(xù)回落，降幅都會(huì)收窄。能否出現(xiàn)小幅修復(fù)的關(guān)鍵在于貨幣化舊改推進(jìn)進(jìn)度、盤活閑置存量土地的開展等。

自2022年開始，單月連續(xù)下降50個(gè)月，呈現(xiàn)探底態(tài)勢(shì)。主要下行壓力來(lái)自房企現(xiàn)金流緊張、施工意愿不足、新開工面積及土地購(gòu)置面積、金額持續(xù)大幅度下降，導(dǎo)致投資一直處于下降的狀態(tài)，融資、到位資金、銷售回款一直沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。

按照物業(yè)類別看，前2月房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅收窄，主要是住宅投資和辦公樓跌幅收窄，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房跌幅擴(kuò)大。按照地區(qū)區(qū)域看，東部下降11.4%、中部下降11.5%、西部下降8.6%、東北部下降30.1%，總體看跌幅收窄的趨勢(shì)。

第二是供應(yīng)端，房屋施工面積跌幅擴(kuò)大。前2月房企房屋施工面積5.35372億平，同比下降11.7%，對(duì)比2025年同比下降10%，跌幅擴(kuò)大1.7%。其中，住宅施工面積3.71347億平，下降11.9%，對(duì)比2025年下降10.3%，跌幅擴(kuò)大1.6%。

辦公樓施工面積2.3971億平，同比下降9.4%，比2025年同比下降6.2%，跌幅擴(kuò)大3.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4.7006億平，同比下降12.3%，比2025年同比下降9.8%，跌幅擴(kuò)大2.5%。施工面積的開發(fā)與房企去庫(kù)存放緩有直接的關(guān)系。

前2月房企房屋施工面積5.35372億平，同比下降11.7%，對(duì)比2025年同比下降10%，跌幅擴(kuò)大1.7%，連續(xù)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月），一路下滑的趨勢(shì)尚未得到根本性“扭轉(zhuǎn)”，改善、修復(fù)的效應(yīng)不明顯，政策傳導(dǎo)到投資效果差，大量停工。

自2021年8月開始，單月房屋施工面積連續(xù)下降56個(gè)月，呈現(xiàn)繼續(xù)探底，底部未修復(fù)完成態(tài)勢(shì)，說(shuō)明政策傳導(dǎo)到投資、供應(yīng)端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實(shí)不到位、房企大量的項(xiàng)目停工，集中精力保交房。

前2月住宅施工面積3.71347億平，下降11.9%，對(duì)比2025年下降10.3%，跌幅擴(kuò)大1.6%，已經(jīng)連續(xù)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月）。而施工面積中辦公樓的、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房跌幅擴(kuò)大，呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，修復(fù)緩慢。

第三是供應(yīng)端，房屋新開工面積跌幅擴(kuò)大。前2月房屋新開工面積5084萬(wàn)平方米，下降23.1%，對(duì)比2025年下降20.4%，跌幅擴(kuò)大0.7%。其中，住宅新開工面積3695萬(wàn)平方米，下降23.3%，對(duì)比2025年19.8%，跌幅擴(kuò)大3.5%。

辦公樓168萬(wàn)平方米，同比下降22.7%，比2025年下降21.9%，跌幅擴(kuò)大0.8%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房292萬(wàn)平方米，同比下降29%，比2025年下降23.5%，跌幅擴(kuò)大5.5%。毫無(wú)疑問(wèn)，與保障性住房、城市更新面積緩慢有直接的關(guān)系。

前2月住宅新開工面積3695萬(wàn)平方米，下降23.3%，對(duì)比2025年19.8%，跌幅擴(kuò)大3.5%，連續(xù)下降6年2個(gè)月（74個(gè)月）。住宅新開工面積呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)，總體看住宅新開工面積的修復(fù)緩慢，與去庫(kù)存、保交房有直接關(guān)系。

前2月房屋新開工面積5084萬(wàn)平方米，下降23.1%，對(duì)比2025年下降20.4%，跌幅擴(kuò)大0.7%，連續(xù)下降6年2個(gè)月（74個(gè)月）。房屋新開工面積呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)，總體看新開工面積的修復(fù)緩慢，與去庫(kù)存、保交房有直接的關(guān)系。

第四是供應(yīng)端，房屋竣工面積跌幅擴(kuò)大。前2月房屋竣工面積6320萬(wàn)平方米，下降27.9%，比2025年同比下降18.1%，跌幅擴(kuò)大9.8%。其中，住宅竣工面積4625萬(wàn)平方米，下降26.9%，比2025年同比下降20.2%，跌幅擴(kuò)大6.7%。

辦公樓133萬(wàn)平方米，同比下降52.4%，比2025年增長(zhǎng)6.7%，止?jié)q反跌。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房399萬(wàn)平方米，同比下降37.4%，比2025年同比下降12.9%，跌幅擴(kuò)大24.5。與去庫(kù)存、保交房力度加大、新增供應(yīng)減少有直接的關(guān)系。

住宅竣工面積4625萬(wàn)平方米，下降26.9%，比2025年同比下降20.2%，跌幅擴(kuò)大6.7%，連續(xù)下降2年2個(gè)月（26個(gè)月），住宅竣工面積呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)，總體看竣工面積的修復(fù)緩慢，與去庫(kù)存、保交房、新增供應(yīng)減少有直接關(guān)系。

前2月房屋竣工面積6320萬(wàn)平方米，下降27.9%，比2025年同比下降18.1%，跌幅擴(kuò)大9.8%，連續(xù)下降2年2個(gè)月（26個(gè)月），竣工面積呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)，總體看竣工面積的修復(fù)緩慢，與去庫(kù)存、保交房、新增供應(yīng)減少有直接關(guān)系。

由于2021年下半年以來(lái)新開工明顯縮量，同比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，按照2年-3年的工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，竣工持續(xù)承壓。由于2024年-2025年為竣工大年，同期基數(shù)相對(duì)較高，因此，2026年以來(lái)竣工持續(xù)出現(xiàn)兩位數(shù)的單月同比降幅。

第五是供應(yīng)端，土地成交跌幅擴(kuò)大。前2月全國(guó)土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置金額超過(guò)2025年的降幅，累計(jì)同比下降分別為7年、5年，連續(xù)下降86個(gè)月、74個(gè)月，這輪土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置金額自2019年、2021年開始下行，一直到現(xiàn)在。

2023年-2025年全國(guó)土地購(gòu)置面積因統(tǒng)計(jì)部門未公布，無(wú)法獲得。土地購(gòu)置面積平均約為1億平方米、09億平方米、0.8億平方米，2025年土地購(gòu)置面積已經(jīng)回到1997年的水平，土地供應(yīng)下降的周期達(dá)到7年時(shí)間，2026年前2月未公布。

地價(jià)上漲，讓購(gòu)置費(fèi)上漲。1998年-2009年全國(guó)土地購(gòu)置金額分別為375.4億元、500億元、733.9億元、1038.8億元、1445.8億元、2055.2億元、2574.5億元、2904.4億元、3814.5億元、4873.2億元、5995.6億元、6023.7億元。

2010年全國(guó)土地購(gòu)置金額9999億元、2011年11527億元、2012年12100億元、2013年13501億元、2014年17458億元、2015年17675億元、2016年18778億元、2017年23169億元、2018年36387億元、2019年41675億元。

2020年44451億元、2021年43504億元、2022年40907億元。2023年全國(guó)土地購(gòu)置金額38616億元，下降5.5%；2024年35655億元，下降8.7%；2025年30760億元，下降13.9%，2025年全國(guó)土地購(gòu)置金額依然是第七高水平。

中指數(shù)據(jù)顯示，前2月300城各類用地成交規(guī)劃建筑面積為2.37億平方米，同比下降23.7%，其中住宅用地成交3969平方米，同比下降28.8%，整體成交規(guī)模仍處低位。一線及核心二線城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度較高，“縮量提質(zhì)”態(tài)勢(shì)將延續(xù)。

前2月TOP100房企拿地總額950.4億元，同比下降52.4%，降幅較上月基本持平。受春節(jié)假期影響，2月土地供應(yīng)縮量，且上年基數(shù)較高，房企拿地規(guī)模同比未出現(xiàn)明顯改善。300城住宅用地平均溢價(jià)率為11%，顯著上升。

第六是需求端，成交面積、成交金額跌幅擴(kuò)大。前2月新建商品房銷售面積9293萬(wàn)平，同比下降13.5%，比2025年同比下降8.7%，跌幅擴(kuò)大4.8%；其中住宅銷售面積7736萬(wàn)平，同比下降15.9%，比2025年同比下降9.2%，跌幅擴(kuò)大6.7%。

辦公樓銷售面積237萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.3%，比2025年同比下降6.2%，實(shí)現(xiàn)止跌上漲。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積542萬(wàn)平方米，同比下降7.4%，比2025年同比下降9.5%，跌幅收窄2.1%。表明政策效果減弱，持續(xù)性不強(qiáng)。

前2月新建商品房銷售面積9293萬(wàn)平，同比下降13.5%，比2025年同比下降8.7%，跌幅擴(kuò)大4.8%，連續(xù)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月）。總體看，商品房銷售面積呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)，主要是季節(jié)性的淡季，反映出供需關(guān)系的修復(fù)緩慢。

按照分類物業(yè)銷售看，其中銷售面積跌幅擴(kuò)大、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比跌幅收窄。按照地區(qū)銷售情況看，東、中、西、東北部同比跌幅分別為12.8%、9.1%、17.8%、18.6%，東北地區(qū)跌幅為各區(qū)域最大。

總體看，年初新房銷售規(guī)模延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)面臨一定壓力。不過(guò)3月以來(lái)，核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)有所放量，有望帶動(dòng)銷售階段性修復(fù)，“小陽(yáng)春”預(yù)計(jì)將以“點(diǎn)狀復(fù)蘇”形式在核心城市出現(xiàn)，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)比一手房火爆。

“去庫(kù)存”為主的低能級(jí)城市，短期市場(chǎng)難言改善，“結(jié)構(gòu)性”、“分化”將是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征。需求端的表現(xiàn)，影響到去庫(kù)存、保交房、房企信用、供需關(guān)系平衡的修復(fù)，因此，未來(lái)需要更大力度的政策救市。

前2月住宅銷售面積7736萬(wàn)平，同比下降15.9%，比2025年同比下降9.2%，跌幅擴(kuò)大6.7%，連續(xù)4年2個(gè)月下降（50個(gè)月），住宅銷售呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大趨勢(shì)，下降的幅度依然比較大，與季節(jié)性淡季、房企以價(jià)換量的幅度下降營(yíng)銷策略有關(guān)。

目前房地產(chǎn)尚未止跌回穩(wěn)，數(shù)據(jù)持續(xù)在下滑中做“俯臥撐”，意味市場(chǎng)處在探底、筑底和底部修復(fù)、深度調(diào)整過(guò)程中，短期內(nèi)政策無(wú)法熨平供需關(guān)系波動(dòng)，限制政策未完全解除，去庫(kù)存供應(yīng)過(guò)剩，加上二手房和法拍房沖擊。

前2月新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%，比2025年同比下降12.6%，降幅擴(kuò)大7.6%。其中住宅銷售額7163億元，同比下降21.8%，比2025年同比下降13%，跌幅擴(kuò)大8.8%。總體來(lái)看，季節(jié)性的淡季，以價(jià)換量是市場(chǎng)主流。

辦公樓257億元，同比下降3.9%，比2025年同比下降9.3%，收窄5.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房466億元，同比下降15.4%，比2025年同比下降11.7%，跌幅比擴(kuò)大3.7%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善效果減弱，處于筑底、底部修復(fù)趨勢(shì)。

前2月住宅銷售額7163億元，同比下降21.8%，比2025年同比下降13%，跌幅擴(kuò)大8.8%，連續(xù)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月），毫無(wú)疑問(wèn)，住宅庫(kù)存4.3752億平方米的背景下，房企選擇以價(jià)換量的方式去庫(kù)存。

前2月新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%，連續(xù)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月）。影響居民購(gòu)房能力及購(gòu)房意愿的收入與就業(yè)預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心仍然不足，房企以價(jià)換量的項(xiàng)目增加。

第七是需求端，庫(kù)存創(chuàng)歷史最高。2月末商品房待售面積7.9998億平方米，同比增長(zhǎng)0.1%，比2025年末增長(zhǎng)1.6%，增速回落1.5%。而待售3年以下面積6.0616億平方米，下降1.6%，說(shuō)明過(guò)去三年（23年、24年、25年的新增庫(kù)存大）。

2月末商品房待售面積7.9998億平方米，同比增長(zhǎng)0.1%，比2025年末增加3366萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.6%，增速比2025年回落1.5%。其中住宅待售面積4.3752億平方米，比2025年末增加3516萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.3%，比2025年增長(zhǎng)2.8%回落1.5%。

前2月辦公樓5321萬(wàn)平方米，比2025年末減少209萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.5%，比2025年末增長(zhǎng)0.3%，增速擴(kuò)大1.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.3760億平方米，比2025年減少487萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，比2025年同比下降1.4%，降幅擴(kuò)大3.9%。

目前商品房庫(kù)存近8億平方米，創(chuàng)下1987年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最高紀(jì)錄。截至2026年2月末，全國(guó)商品房待售面積7.9998億平方米，同比增長(zhǎng)0.1%，增速比2025年末回落1.5%，是自2021年7月以來(lái)的最小增速。

全國(guó)7.9998億平方米商品房待售庫(kù)存，其中待售3年以下面積6.0616億平方米，下降1.6%，說(shuō)明2026年-2027年去庫(kù)存是首要任務(wù)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，庫(kù)存嚴(yán)重過(guò)高，去化周期嚴(yán)重超長(zhǎng)。

按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，住宅消化周期為23個(gè)月，庫(kù)存去化壓力仍然較大。去庫(kù)存政策貫徹全年，未來(lái)仍將持續(xù)，但不再局限住房市場(chǎng)，也包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，從國(guó)家到地方，將有更多具體措施支持推動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存。

住宅庫(kù)存壓力仍然較大， 占整體庫(kù)存的比重提升至54.69%。住宅廣義庫(kù)存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來(lái)看，截至2026年2月末商品住宅廣義庫(kù)存面積為14.5億平， 較2025年12月末下降 2.7%，同比下降17.1%。

去化周期（廣義庫(kù)存面積/過(guò)去六個(gè)月住宅銷售均值）26.4個(gè)月， 較2025年12月末增長(zhǎng)0.8個(gè)月，同比增長(zhǎng)0.3個(gè)月。現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）來(lái)看， 截至2026年2月末住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積）4.3752億平。

較2025年12月末增長(zhǎng) 8.7%，同比增長(zhǎng) 1.3%。從絕對(duì)值來(lái)看，現(xiàn)房住宅庫(kù)存處于2016年6月以來(lái)的最高位水平。現(xiàn)房去化周期為23.0個(gè)月（由于1-2 月現(xiàn)房銷售未公布，采用2025年7-12月銷售均值計(jì)算） 。

較2025年12月末提升1.8個(gè)月，同比提升0.4個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫(kù)存占全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積的比重為30.2%， 較2025年12月末提升3.2%，同比提升5.5%。其中辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的庫(kù)存面積1.9081億平方米，去化周期超過(guò)38個(gè)月。

前2月全國(guó)商品房、住宅待售面積規(guī)模，創(chuàng)1987年有統(tǒng)計(jì)記錄以來(lái)歷史最高。2011年、2.7194億平、2012年3.6460億平、2013年4.9295億平、2014年6.2169億平、2015年7.1853億平、2016年6.9539億平。

2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平、2025年7.6632億平。

第八是房?jī)r(jià)端，房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大。前2月全國(guó)商品房銷售均價(jià)同環(huán)比均下降。 前2月商品房銷售均價(jià)8809元/平（2025年9527元/平方米），環(huán)比下降 6.0%，同比下降7.7%，比2025年同比下降4.3%，實(shí)際為4.27%，跌幅擴(kuò)大3.4%。

已經(jīng)連續(xù)下降2年2個(gè)月（26個(gè)月），表明房?jī)r(jià)未止跌，處于震蕩、深度調(diào)整的下跌中做“俯臥撐”。主要是商品房庫(kù)存、二手房掛牌量、法拍房量居高不下的三座大山，加上短期內(nèi)政策無(wú)法撫平供需關(guān)系波動(dòng)，房?jī)r(jià)短期難止跌回穩(wěn)。

2016年-2025年全國(guó)商品房銷售平均價(jià)為7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全國(guó)商品房銷售平均價(jià)連續(xù)2年跌破萬(wàn)元大關(guān)。

前2月全國(guó)商品房銷售平均價(jià)為8809元/平方米，房?jī)r(jià)絕對(duì)值已經(jīng)從2021年10239元，跌破9000元/平方米大關(guān)，連續(xù)兩年跌破10000元/平方米，前2月的房?jī)r(jià)，正式回到2018年，可謂是非常罕見，當(dāng)務(wù)之急是防止房?jī)r(jià)下跌。

前2月全國(guó)商品房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，主要原因是放松限價(jià)、限簽政策、房企調(diào)整定價(jià)策略等有關(guān)，及市場(chǎng)區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的因素。即售價(jià)較高的核心城市、東部城市是成交主力，其他是房企以價(jià)換量的因素存在。

前2月住宅銷售均價(jià)9259元/平（2025年10005元/平）， 較2025年12月下降5.5%， 同比下降7.0%，比2025年同比下降4.0%，跌幅擴(kuò)大3.0%，已經(jīng)連續(xù)下降2年2個(gè)月（26個(gè)月），意味著房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的政策效果不明顯。

2016年-2025年全國(guó)商品房住宅銷售均價(jià)為7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，前2月住宅平均價(jià)跌破萬(wàn)元大關(guān)，回到2019年水平。

前2月住宅銷售均價(jià)9259元/平， 較2025年12月下降5.5%， 同比下降7.0%。 從絕對(duì)值來(lái)看，房?jī)r(jià)回落至2019年的水平。 說(shuō)明房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，未止跌，處于筑底期，止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，短期內(nèi)見底反彈條件不具備。

第九是房企到位資金，跌幅擴(kuò)大。前2月房企到位資金13047億元，同比下降16.5%，比2025年同比下降13.4%，跌幅擴(kuò)大3.1%，已經(jīng)累計(jì)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月）。說(shuō)明房企資金狀況未明顯改善好轉(zhuǎn)，總體債務(wù)、交房、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)未出清。

前2月國(guó)內(nèi)貸款2570億元，下降13.9%，比2025年下降7.3%，跌幅擴(kuò)大6.6%；自籌資金4939億元，下降5.9%，比2025年下降12.2%，跌幅收窄6.3%；定金及預(yù)收款3589億元，下降21.5%，比2025年下降16.2%，跌幅擴(kuò)大5.3。

個(gè)人按揭貸款1128億元，下降41.9%，比2025年下降17.8%，跌幅擴(kuò)大24.1%。利用外資3億元，比2025年同比下降20.8%，增長(zhǎng)5.6倍。主要是受商品房銷售市場(chǎng)影響，國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

其一是房款4717億元，同比下降 27.6%。受銷售低迷的影響，銷售回款仍然較弱。定金及預(yù)收款同比下降 21.5%，降幅較2025年12月收窄2.2%， 個(gè)人按揭貸款同比下降41.9%， 降幅較2025年12月擴(kuò)大 2.7%。

前2月新增居民中長(zhǎng)期貸款1654億元，同比少增2131億元，環(huán)比少增1915億元。其二是非房款8330億元，同比減少8.6% 。其中國(guó)內(nèi)貸款2570億元，同比下降13.9%，環(huán)比收窄31.1%。自籌資金4939億元，同比下降 5.9%，環(huán)比收窄 9.8%。

前2月房地產(chǎn)市場(chǎng)未筑底，房企業(yè)績(jī)規(guī)模下滑，資金面持續(xù)承壓。金融政策將繼續(xù)支持企業(yè)改善資金壓力，低成本資金通過(guò)政策性銀行傳導(dǎo)至地方城投和房企，有助于緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力，還有一定降準(zhǔn)降息空間，利好房企資金面。

第十是國(guó)房景氣指數(shù)，跌幅擴(kuò)大。2026年2月末的國(guó)房景氣指數(shù)未公布，暫時(shí)無(wú)法得知，從量?jī)r(jià)、庫(kù)存、資金狀況來(lái)看，2月末的國(guó)房景氣指數(shù)環(huán)同比的跌幅擴(kuò)大，已經(jīng)連續(xù)5年2個(gè)月（62個(gè)月）跌破100。

刷新2016年初以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，可謂罕見，主要是供需關(guān)系發(fā)生重大變化。國(guó)房景氣指數(shù)的跌幅擴(kuò)大，表明市場(chǎng)的景氣、活躍、信心、繁榮度修復(fù)緩慢，總體處于止跌筑底，邊際修復(fù)趨勢(shì)。